Le scénario revient de plus en plus fréquemment. Un propriétaire fortuné, parfois multipropriétaire, voit sa demande de crédit refusée par sa banque de réseau, sans explication satisfaisante. Selon le baromètre exclusif du cabinet Bougardier, 40 % de ses clients disposent de plus d’1 million d’euros de patrimoine, 72 % sont multipropriétaires, et pourtant 80 % de leurs demandes de financement sont rejetées. Le verrou s’étend aux projets en SCI (80 % de refus) et aux dossiers travaux (83 %).
Cas typique. Un client de 68 ans, titulaire de plus de 2 millions d’euros de patrimoine immobilier, refusé par trois banques pour un projet pourtant sécurisé. Pour Véronique Bougardier, dirigeante du cabinet éponyme et spécialiste du crédit hypothécaire depuis plus de 50 ans, l’explication tient en une phrase. "En France, on ne prête pas sur une garantie. On prête sur une capacité à rembourser." Avant de chercher une solution, comprendre pourquoi votre dossier a été refusé est la première étape.
Comprendre pourquoi votre banque a refusé
Première raison du refus, la logique bancaire française repose entièrement sur votre capacité de remboursement mensuelle, mesurée par le taux d’endettement et la stabilité de vos revenus. Votre patrimoine constitue, au mieux, un élément de confort. Pire, un patrimoine immobilier important peut devenir un frein. "La garantie immobilière en France, le recouvrement, la mise en vente forcée, sont très compliqués pour un banquier", explique Véronique Bougardier. Si vous aviez 1 million d’euros placés en assurance-vie, votre banque accepterait sans difficulté une avance patrimoniale. Sur un bien immobilier, le recouvrement est trop long pour qu’elle prenne le risque.
Deuxième raison, votre projet sort des sentiers battus. Vous voulez acheter votre future résidence principale tout en conservant l’actuelle ? Régler des droits de succession sans vendre un bien hérité ? Faire un apport en compte courant dans votre société ? Financer de gros travaux sans toucher à votre épargne ? Les banques de réseau n’ont tout simplement pas de produit adapté à ces demandes. "Reprendre une hypothèque sur un bien que vous avez déjà pour de la trésorerie, ce n’est pas le métier des banques classiques françaises", tranche la spécialiste.
Troisième raison, particulièrement piégeuse, l’assurance emprunteur. Dès que vous dépassez 60 à 65 ans ou que vous avez un problème de santé, la surprime fait grimper le TAEG au-dessus du taux d’usure légal, et la banque refuse, même avec un dossier financier solide. Le couperet tombe alors que certains contrats de crédit hypothécaire courent jusqu’à 90 ou 95 ans selon les établissements. Si vous êtes propriétaire à 65 ans avec un beau patrimoine, vous êtes statistiquement dans la cible des refus.
Activer le crédit hypothécaire, mode d’emploi
La solution s’appelle le crédit hypothécaire. Le principe est simple mais 92 % des clients accompagnés par le cabinet Bougardier n’en n’avaient jamais entendu parler. Votre bien immobilier sert de garantie, et le crédit finance librement votre projet, achat d’un autre bien, trésorerie, succession, travaux, apport en société. Pas d’assurance obligatoire, durée jusqu’à 25 ans, échéances calibrées sur vos revenus actuels et futurs. Du côté des profils éligibles, les propriétaires (résidence principale ou secondaire), les héritiers, les libéraux, les entrepreneurs... Y compris après 60 ans. Véronique Bougardier prête jusqu’à 85 ans, avec une dernière échéance fixée à 90 ou 95 ans.
Côté coût, attendez-vous à un taux légèrement supérieur à celui d’une banque classique. Là où un réseau propose 3,5 % pour récupérer un client (et lui vendre des produits annexes), un crédit hypothécaire se situe "autour de 4,2 %", précise Véronique Bougardier. L’écart rémunère la spécialisation et l’absence de produits accessoires obligatoires. "On a des banquiers spécialisés en crédit hypothécaire qui savent attendre, c’est leur métier", résume la dirigeante. Bonne nouvelle, ce crédit reste lui aussi soumis au taux d’usure légal, qui borne le coût total et protège l’emprunteur.
Reste à savoir vers qui vous tourner, et c’est là que le bât blesse. Selon le baromètre Bougardier, 92 % des clients n’avaient jamais entendu parler du crédit hypothécaire avant de pousser la porte du cabinet. Plus surprenant encore, 75 % des notaires ne le proposent pas et 96 % des conseillers en gestion de patrimoine non plus. Faute d’information, 65 % des héritiers vendent une partie du patrimoine reçu pour régler les droits de succession. Le montant moyen débloqué par le cabinet atteint 580 000 euros, en moyenne après trois refus bancaires. "Aujourd’hui, des projets parfaitement finançables sont abandonnés faute d’information", alerte Véronique Bougardier.
