Crédit immobilier : propriétaires, cette solution vous permet de financer l’achat d’un nouveau bien

Alors, comment ça marche ? Le crédit hypothécaire est un emprunt dont le remboursement est sécurisé au moyen d’une hypothèque. Votre bien immobilier joue le rôle de gage en cas de défaut de paiement. Si le crédit de votre bien a déjà été remboursé intégralement, la banque qui vous octroie le nouveau prêt peut procéder à la mise en hypothèque de votre maison ou appartement. Si votre crédit est toujours en cours, le nouvel établissement prêteur rachète le capital restant afin de récupérer la garantie hypothécaire. En rachetant votre dette, la banque récupère le droit sur l’hypothèque et devient prioritaire sur la saisie du bien si vous ne parvenez plus à régler vos mensualités. Une fois l’emprunt soldé, l'hypothèque reste «inscrite» un an supplémentaire, durée pendant laquelle la banque reste donc prioritaire en cas de défaut de paiement, avant de disparaître.

Une solution de secours pour les profils seniors ou avec un endettement élevé

Précisons que le crédit hypothécaire est destiné aux ménages propriétaires, qui ne sont pas en capacité de souscrire un nouveau prêt «classique». S’il n’y a en théorie aucune limite d'âge pour souscrire un crédit immobilier, les banques n’acceptent par exemple que très rarement d’accorder un crédit sur une longue durée à des personnes à la retraite. Le prêt hypothécaire peut donc permettre à des retraités d’obtenir un financement pour réaliser un investissement locatif, ou acheter une résidence secondaire. Il peut également être utile à des ménages ayant besoin de liquidités pour rénover leur bien, mais qui ne sont pas en capacité de souscrire un prêt classique en raison d’un endettement trop élevé. «Contrairement à un prêt traditionnel, les banques vont se montrer peu regardantes sur les revenus des emprunteurs pour accorder un prêt hypothécaire, puisqu'elles se servent d’un bien immobilier comme garantie principale», explique Cécile Roquelaure, directrice des études chez le courtier Empruntis.

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Le crédit hypothécaire présente un autre avantage de taille car il n’est pas nécessaire de souscrire une assurance emprunteur pour pouvoir en bénéficier. «Une banque classique ne financera pas forcément les profils atypiques et encore moins les ménages qui sont trop endettés pour pouvoir souscrire une assurance emprunteur, souligne Pierre-Etienne Beuvelet, directeur IN&FI Crédits. Le crédit hypothécaire est une bonne alternative pour eux.»

Comparez les offres pour limiter le coût du crédit

Une votre décision de souscrire un crédit hypothécaire prise, la banque commence par réaliser une estimation fiable de la valeur votre bien, en demandant généralement une expertise réalisée par un professionnel de l’immobilier. Si votre demande de crédit hypothécaire est acceptée, vous obtenez un prêt correspondant à 70% à 80% de la valorisation de votre bien, si le crédit qui a permis de financer son achat est déjà entièrement remboursé. La banque se protège ainsi d’une éventuelle décote du prix de votre logement, qui peut par exemple intervenir si le bien doit être vendu en urgence.

Mais attention, s’il peut sévérer avantageux dans certaines situations, le prêt hypothécaire comporte évidemment quelques désavantages. «Le coût de ce type de prêt est supérieur à celui d’un prêt classique. Ce surcoût est difficile à chiffrer tant il dépend des profils et des dossiers des emprunteurs», poursuit Cécile Roquelaure. Il peut ainsi être intéressant de faire appel à un courtier afin d’obtenir le meilleur taux possible. A noter également, et c’est loin d’être négligeable, que les frais de notaire liés à la mise en hypothèque du bien sont à la charge de l’emprunteur. Un montant qui peut représenter plusieurs milliers d’euros.

Pour vous aider à comprendre le mécanisme du prêt hypothécaire, nous vous proposons de découvrir une simulation, réalisée par Empruntis. Le courtier a pris pour Capital l'exemple d’un couple, dont les deux membres ont chacun 62 ans. Ils souhaitent acquérir une maison de 200 000 euros, pour leur résidence principale. Les frais de notaire s’élèvent à 17 000 euros et les frais de dossiers à 5 900 euros. Ils perçoivent à deux 3 500 euros de retraite et disposent de 17 000 euros d’apport. Avec un prêt hypothécaire, notre couple peut emprunter 204 900 euros sur 25 ans à 4,30%. Son taux d’endettement s'élève à 34%. Côté avantages, le crédit hypothécaire lui permet d’emprunter sur 25 ans et de ne pas avoir à souscrire l’assurance emprunteur. Revers de la médaille, le taux de crédit est en revanche supérieur d'environ 0,4 point à celui d’un prêt classique. Le coût du crédit hypothécaire s'élève à 129 831 euros, tandis que celui du crédit classique atteint 117 867 euros. A noter que notre couple doit souscrire une assurance emprunteur pour pouvoir souscrire un prêt classique, dont le montant est d’environ 25 000 euros. Dans cet exemple précis, le coût global de l’opération est donc moins élevé si le couple souscrit un crédit hypothécaire (129 831 euros contre 142 867 euros pour le crédit classique et l’assurance emprunteur).