Voici une proposition d’Eric Zemmour qui était passée inaperçue. L’ancien polémiste, qui veut favoriser l’accès des Français à la propriété, sort de son chapeau une mesure bien connue des observateurs du secteur immobilier : la déductibilité des intérêts d’emprunt. Le candidat d’extrême droite veut en effet permettre aux primo-accédants de déduire de leur revenu imposable les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition de leur résidence principale, à hauteur de 50% pendant 5 ans. Une proposition des plus surprenantes, quand on sait qu’elle a déjà été portée par le passé, mais n’a jamais fait ses preuves.
Lors de sa campagne pour l’élection présidentielle de 2007, le candidat Nicolas Sarkozy affiche une ambition : tendre vers une France 100% propriétaire. Pour cela, il propose de réinstaurer un coup de pouce fiscal supprimé dix ans plus tôt par le gouvernement d’Alain Juppé : la déduction des intérêts d’emprunt du revenu imposable. Dès le début de son mandat, le Président Sarkozy fait donc entrer la mesure dans le paquet fiscal Tepa (travail, emploi, pouvoir d’achat) et instaure un crédit d’impôt égal à 40% des intérêts remboursés lors de la première année d’emprunt, puis 20% pour les quatre annuités suivantes, dans la limite d’un plafond annuel. Notez bien qu’il s’agit d’un crédit d’impôt, et donc que même les ménages non imposables peuvent alors en bénéficier. Un moyen, selon le nouveau Président, de créer des vocations, et même de débloquer certains dossiers qui coincent chez le banquier.
Plus de 4 milliards d’euros en seulement trois ans
Mais le dispositif déçoit rapidement. A l’époque, les banques ne prennent même pas en compte le gain fiscal à venir dans le calcul de l’endettement des emprunteurs. Si bien que la mesure est totalement inefficace en matière de solvabilisation des ménages. “Lorsqu’elle étudie un dossier, une banque vérifie les revenus et les charges à l’instant T. Or ce crédit d’impôt était un gain fiscal à venir, puisqu’on le perçoit une fois le crédit obtenu”, rappelle Maël Bernier, porte-parole du courtier Meilleurtaux. “La mesure avait certes redonné un peu d’oxygène aux ménages accédant à la propriété, en permettant de légèrement réduire leurs charges d'emprunt. Mais c’était bien a posteriori. En tout état de cause, la déductibilité des intérêts n’a pas du tout produit les effets espérés”, confirme Henry Buzy-Cazaux, président fondateur de l’Institut du management des services immobiliers. En d’autres termes, la mesure est un effet d’aubaine et elle favorise davantage ceux qui étaient déjà en capacité d’acheter que ceux qui ne le pouvaient pas.
Surtout, elle pèse rapidement trop lourd pour les finances publiques. De 249 millions d’euros en 2008 (pour 376.000 bénéficiaires), le coût de la niche fiscale passe à 1,3 milliard d’euros en 2009 (pour 940.000 bénéficiaires) et à 2,8 milliards d’euros en 2010. Soit plus de 4 milliards d’euros en seulement trois ans ! Résultat : la mesure est abandonnée dès l’été 2010. Douze ans plus tard, on ne comprend donc pas bien pourquoi Eric Zemmour l’exhume à nouveau. D’autant que, même si on s’achemine vers une remontée des taux d’emprunt cette année, ils restent bien en deçà de leur niveau de 2007 : 1,3% sur 20 ans en mars 2022, contre 4,6% en mars 2008. Le cadeau sera donc bien moins conséquent pour les ménages. Sur la base des quelque 600.000 opérations réalisées chaque année par des primo-accédants, les équipes de campagne du candidat estiment pourtant que le dispositif pourrait coûter entre 2,3 et 2,8 milliards d’euros net par an, à horizon 2027.
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Pas d'hypothèses concernant le volumes d'opérations générées
En revanche, l’entourage du polémiste reconnaît ne pas avoir fait d’hypothèse concernant le volume d'opérations supplémentaires susceptibles d'être générées grâce à cette mesure. “Cela dépend de nombreux paramètres, notamment l'environnement monétaire qui est très incertain”, justifie-t-on. Quoi qu’il en soit, on ne voit pas bien comment Eric Zemmour entend favoriser l’accès à la propriété des ménages avec ce dispositif. “Le principal problème, c’est l’apport personnel. Ce n’est donc pas un cadeau offert après coup qui aidera les ménages à qui il manque 6.000 ou 7.000 euros à accéder à la propriété”, juge Maël Bernier.
Finalement, le seul véritable levier sur lequel l’ancien polémiste propose d’agir et qui permettrait effectivement d’augmenter le pouvoir d’achat immobilier des ménages serait la suppression des droits de mutation pour les primo-accédants achetant un bien jusqu’à 250.000 euros. L’économie s’élèverait à un peu moins de 15.000 euros pour un acheteur, ce qui constitue en soi un joli coup de pouce. Mais là encore, le coût de la mesure pourrait se révéler faramineux. Selon les estimations de la Fnaim (Fédération nationale de l’immobilier), les collectivités territoriales (départements et communes), qui perçoivent une large part de ces droits de mutation, subiraient un manque à gagner de près de 2 milliards d’euros par an. Et, comme Eric Zemmour promet que ces pertes seront intégralement compensées par l’Etat, la note de son programme logement pourrait définitivement exploser en cas d'élection.
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