Sur le point de devenir parents, Bob et Lucie cherchent à acheter un appartement plus grand. Cette deuxième acquisition sera mécaniquement plus onéreuse que la première, d’autant que leur département a augmenté de 0,5 point les «frais de notaire» le 1er avril, comme l’y autorise la loi de finances pour 2025. Pour rappel, les droits de mutation à titre onéreux, improprement appelés frais de notaire, sont dus par tout acquéreur immobilier et représentent 7% à 8% du prix d’achat du bien dans l’ancien. «Pour un achat de 300 000 euros, il faudra compter environ 1 500 euros de frais de notaire supplémentaires», avec cette augmentation de 0,5 point, calcule Frédéric Kopp, fondateur de Béa, une start-up spécialisée dans le troc immobilier.
A cet égard, «l’échange définitif de biens représente une alternative encore peu connue, mais très avantageuse, à l’achat et à la vente classiques», assure le dirigeant. Le troc immobilier ne date pas d’hier, cet acte notarié étant prévu par le Code civil napoléonien de 1804. «Il a été beaucoup utilisé par les agriculteurs pour leur permettre d’homogénéiser leurs terres. Il sert également entre voisins d’une copropriété pour échanger une chambre de bonne contre une autre, afin de créer un étage supplémentaire dans un appartement, ou pour échanger des caves dans le but de bâtir un souplex», explique Frédéric Kopp.
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Des frais de notaire réduits en cas de troc immobilier
Le principal atout de ce mode d’accession à la propriété encore très confidentiel ? Les frais de notaire représentent seulement 5% de la valeur du bien le moins cher, 1% de celle du logement le plus onéreux et environ 6% de la soulte, c’est-à-dire de l’écart de prix entre les deux biens. Le total des frais de notaire ainsi calculés est réparti entre chacun des deux propriétaires, proportionnellement à la valeur de leur logement.
Imaginons que Bob et Lucie lorgnent l’appartement de leurs voisins Alice et Pierre, deux jeunes retraités en quête d’un logement plus petit après le départ de leurs enfants. Le bien de Bob et Lucie est évalué à 300 000 euros, celui d’Alice et Pierre à 400 000 euros. Si les deux premiers achètent l’appartement des seconds et vice-versa, ils devront s’acquitter de 32 000 euros et de 24 000 euros de frais de notaire, respectivement. En revanche, s’ils s’échangent simplement leurs biens, Bob et Lucie ne paieront que 14 457 euros de frais de notaire, et Alice et Pierre, 10 843 euros. Soit une belle économie de 54,82% pour chacun des deux couples.
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Rembourser le prêt avant d’échanger son appartement
C’est pourquoi Frédéric Kopp a lancé Béa il y a un an, pour tenter d’élargir le troc immobilier à ce type de situations de «croisement de vies». «De jeunes parents qui souhaitent une maison avec jardin, face à des retraités qui préfèrent un appartement en centre-ville, c’est 70% de notre marché», précise le dirigeant. Mais le troc immobilier peut également intéresser «des gens qui possèdent une résidence secondaire à la mer depuis 15 ans et privilégient désormais la montagne, ou des expatriés en Bretagne désireux de retourner à La Réunion, dont ils sont originaires», fait valoir Frédéric Kopp. Son entreprise se charge de vérifier la pertinence des estimations des biens immobiliers inscrits sur son site internet, met en relation les propriétaires, les accompagne lors des visites des logements et de la signature de la promesse d’échange puis de l’acte authentique chez le notaire. Le tout pour une commission de 3% sur la valeur de chacun des deux biens.
Avec 1 200 logements inscrits sur son site, Béa est tout juste en train de finaliser son premier échange. Mais «trois ou quatre autres sont en cours de signature», assure son patron, reconnaissant «qu’il y a un vrai Everest à gravir pour évangéliser les ménages au troc immobilier». Surtout ceux qui ont encore un prêt en cours sur leur bien : celui-ci devra avoir été remboursé pour permettre un échange immobilier, comme dans le cas d'un processus classique d'achat et de vente.
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