Durcissement des conditions d’accès au crédit, assouplissement des modalités de résiliation de l’assurance décès, obligation de transparence des annonces de location, normalisation des contrats de syndics, création d’un service public pour la rénovation des bâtiments, modification de certains régimes de défiscalisation… La liste est longue des mesures votées en 2021 et qui entrent progressivement en application depuis le début de l’année 2022.
Le législateur a soufflé le chaud et le froid : certaines de ces mesures vous octroient des droits supplémentaires, d’autres visent à plafonner vos avantages ou à protéger davantage les locataires, par le biais, notamment, d’un dispositif limitant le niveau des loyers applicables. Nous vous expliquons en quoi elles vont impacter votre vie quotidienne de bailleur immobilier. Sans oublier de faire le point sur la fiscalité locale, qui, suite à la suppression de la taxe d’habitation, va être totalement chamboulée dans les années à venir. Et, nous le savons d’ores et déjà, pas au profit des propriétaires.
Échéances de prêt
Elles ne peuvent plus dépasser 35% de ses revenus nets, sauf exception. Depuis le 1er janvier 2022, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier sont plus strictes : les recommandations émises en 2021 par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), qui visaient à réduire le risque de surendettement, sont devenues des obligations pour les banques (sous peine de sanctions).
Concrètement, vous ne pouvez donc plus consacrer plus de 35% de vos revenus nets (avant prélèvement des impôts) au remboursement du prêt, les échéances prises en compte incluant le coût de l’assurance décès. Quant à la durée de remboursement, elle est limitée à 25 ans dans l’ancien, et à 27 ans dans le neuf (ou assimilé, c’est-à-dire en cas de travaux représentant au moins 25% du prix total de l’opération).
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Deux éléments positifs néanmoins : les revenus de l’emprunteur sont calculés en intégrant les loyers à venir (à hauteur de 70 à 80% seulement, afin de tenir compte du risque locatif) ainsi que les réductions d’impôts liées au dispositif choisi (Censi-Bouvard, Pinel…) ; et les banques peuvent déroger aux critères d’octroi établis pour 20% de leur production trimestrielle de crédits, dont 4% à l’attention des investisseurs (le reste devant être alloué aux acquéreurs de leur résidence principale).
Assurance emprunteur
Vous avez le droit d’en changer à tout moment en cours de crédit. C’est une petite révolution : changer d’assurance emprunteur (elle permet à la banque de se faire rembourser si vous décédez ou devenez invalide) peut désormais se faire à tout moment, et non plus seulement à la date anniversaire de la signature du contrat. Cette possibilité, ouverte depuis le 1er juin 2022 aux nouveaux prêts (à partir du 1er septembre 2022 pour les anciens prêts), va permettre de réaliser de jolies économies, sachant que les banques, qui détiennent 90% des parts du marché, sont souvent deux fois plus chères que les assureurs spécialisés, comme Agipi, Cardif ou Securimut.
D’autres améliorations apportées par la loi vont faciliter l’accès au crédit des personnes atteintes de graves maladies : la suppression du questionnaire ou de l’examen de santé pour les prêts n’excédant pas 200 000 euros (400 000 euros pour un couple) et dont le terme intervient avant les soixante ans de l’assuré, ainsi que la réduction à cinq ans du délai de «droit à l’oubli» pour les cancers et l’hépatite C. En clair, cinq ans après la rémission de la pathologie (au lieu de dix ans), il n’y a plus à la déclarer à la compagnie.
Syndics
Ils sont tenus de fournir une fiche standardisée listant les tarifs de leurs services. Voici une loi qui devrait améliorer la compréhension des tarifs des syndics et faciliter les comparaisons entre les différents acteurs du marché. Depuis janvier 2022, tout syndic est ainsi tenu de remettre à la copropriété une fiche standardisée (la même pour tous) indiquant les prix des services proposés.
Doivent notamment y figurer : la durée du contrat, les horaires d’ouverture du cabinet, les prestations de gestion courante incluses dans le forfait légal (tenue des assemblées, établissement du budget prévisionnel…) et le coût annuel de ce forfait, le tarif des prestations particulières, donc hors forfait (réunions spéciales avec le conseil syndical, assemblées extraordinaires…), ainsi que le tarif de la gestion administrative des sinistres.
Cette fiche doit être annexée au contrat présenté par le syndic. Tout contrevenant est passible de 3 000 euros d’amende. Et si malgré tout vous en avez assez des syndics traditionnels, pensez aux nouvelles offres en ligne, comme Cotoit, Hello Syndic ou Clicsyndic : tout se fait à distance, pour des prix de 20 à 30% moins élevés.
Le principe d’encadrement des loyers est appliqué dans un nombre croissant de villes
(1) Et dans lesquelles s’applique aussi le plafonnement des loyers à la relocation. (2) La règle d’encadrement n’est pas rétroactive : elle ne s’applique que pour les baux signés à partir de la date d’entrée en vigueur de la mesure. (3) Intercommunalité située au nord de Paris, qui comprend : Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, l’Ile-Saint-Denis, La Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse. (4) Intercommunalité située au nord-est de Paris, qui comprend : Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
Limiter le niveau des loyers afin d’éviter la surchauffe : ce dispositif, déjà à l’œuvre à Paris, Lille ou Lyon, s’est étendu en 2022 à Bordeaux et Montpellier. Et d’autres villes devraient suivre. Dans ces zones tendues, sauf en cas de prestations d’exception (vue, terrasse…), interdiction est faite de fixer un loyer supérieur de 20% à la médiane du secteur. Ce principe d’encadrement s’applique à la première location du bien– vide ou meublé – et au changement de locataire. Passer outre est passible de 5 000 euros d’amende.
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Petites annonces
Dans les villes «encadrées», le loyer maximum autorisé doit y figurer. Depuis le 1er avril 2022, dans toutes les communes soumises à l’encadrement des loyers (lire le tableau ci-dessus), les annonces de location doivent comporter les trois indications suivantes : le loyer proposé (hors charges) ; le loyer de référence majoré (loyer à ne pas dépasser) fixé par arrêté préfectoral ; le complément de loyer éventuel (applicable si la localisation ou le confort du bien le justifient). Le tout devant être précédé de la mention «Zone soumise à encadrement des loyers».
Ces obligations visent à rendre effectif le dispositif de limitation des loyers dans les villes où il est prévu mais non respecté, ce qui est par exemple le cas, selon une étude réalisée entre août 2020 et août 2021, de 35% des annonces parisiennes de location.
Dématérialisation
Plus de paperasserie pour les permis de construire et le cautionnement. Fini l’obligation de se rendre en mairie pour déposer une demande de permis de construire, de démolir ou d’autorisation de gros travaux (extension de surface, création d’une véranda, modification de l’aspect extérieur du bâtiment…). Depuis le 1er janvier 2022, la procédure est entièrement réalisable en ligne. De quoi gagner une à deux semaines sur le délai de traitement habituel de son dossier (un mois pour une déclaration préalable de travaux, deux mois pour un permis).
L’année 2022 marque aussi la dématérialisation de l’acte de cautionnement, souvent exigé par le propriétaire, et qui désigne une personne se portant garante du paiement du loyer et des charges. Ce document peut désormais être transmis par mail, avec toutes les garanties de certification requises (via la signature électronique), ce qui rend beaucoup plus simple et rapide l’engagement du garant lorsque son domicile est éloigné de celui du locataire.
Chauffage
Interdiction d’installer une chaudière à fioul, que le bien soit neuf ou ancien. Conséquence de la nouvelle norme environnementale (dite RE2020), qui vise à réduire de 30% la consommation d’énergie domestique : depuis le début de l’année 2022, les maisons individuelles neuves ne peuvent plus être chauffées au gaz. Ce sera aussi le cas dans les immeubles neufs en 2025, qui seront donc, eux aussi, obligatoirement équipés d’un système de chauffage alternatif (électricité, pompe à chaleur, bois, solaire…).
Les biens anciens ne sont pas concernés : vous pouvez toujours installer une chaudière à gaz dans la maison ou la résidence dans laquelle loge votre locataire. La règle concernant le fioul est plus dure : depuis le 1er juillet 2022, dans le neuf et dans l’ancien, en maison comme en appartement, il est interdit d’installer une chaudière fonctionnant au fioul.
Rénovations
Création d’un service public pour aider les propriétaires de biens mal isolés. Afin de faciliter la réalisation de travaux écoénergétiques, d’ailleurs bientôt rendus obligatoires pour les bailleurs, le gouvernement a lancé, début 2022, un service dédié, baptisé France Rénov’. Présent sur tout le territoire à travers 450 agences, et accessible via le site France-renov.gouv.fr, il offre un accompagnement personnalisé tout au long du chantier, qui vous aidera à définir votre projet de rénovation, à choisir un artisan qualifié, et à effectuer les démarches ouvrant droit à MaPrimeRénov’, la nouvelle aide de l’Etat.
A noter que, depuis juillet 2022, ce service permet aussi de faire une demande d’Eco-prêt à taux zéro (sans aucun intérêt à payer), dont le montant maximal, dans le cadre d’une rénovation globale du bien entraînant un gain de consommation d’énergie d’au moins 35%, a été porté en 2022 à 50 000 euros (au lieu de 30 000 euros), remboursable sur vingt ans (au lieu de quinze ans).
Rappelons que l’Eco-prêt à taux zéro est accessible à tous les propriétaires (occupants ou bailleurs) d’un logement construit depuis plus de deux ans et occupé à titre de résidence principale. Destiné uniquement au financement de travaux d’économie d’énergie, il est attribué sans condition de revenus.
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Incitations fiscales
De gros changements pour le dispositif Pinel à partir du 1er janvier 2023. La plupart des dispositifs de défiscalisation existants en 2021 ont été reconduits. Le Censi-Bouvard (résidences neuves meublées) jusqu’à la fin 2022, le Denormandie (ancien vétuste à réhabiliter) jusqu’à la fin 2023, le Pinel (appartement neuf loué vide) jusqu’à la fin 2024. Avec une nuance de taille pour ce dernier : sauf exception, les taux de réduction d’impôts vont diminuer, une première fois en 2023, puis une seconde fois en 2024.
Autre changement notable : «Louer abordable», dispositif à vocation sociale qui n’avait pas réussi à séduire les investisseurs en cinq ans d’existence, a laissé place en 2022 à Loc’Avantages, et la déduction fiscale applicable sur les loyers perçus a été remplacée par une réduction d’impôts, mécanisme nettement plus lisible. Il n’empêche que, sauf cas particuliers, la rentabilité n’est toujours pas au rendez-vous.
Loi pinel : investir dans le neuf va devenir moins intéressant fiscalement à partir de 2023
(1) La date à prendre en compte pour obtenir la réduction d’impôts est celle de la signature définitive de l’acte notarié d’acquisition. (2) Soit un engagement de location initial de 6 ans puis une prorogation de 3 ans. (3) Soit un engagement de location initial de 6 ans puis deux prorogations de 3 ans, ou un engagement initial de 9 ans puis une prorogation de 3 ans.
Bien que le dispositif Pinel ait été reconduit jusqu’à fin 2024, ses avantages fiscaux, jugés trop coûteux, vont aller en s’amenuisant : les réductions d’impôts pour l’achat d’un logement neuf baisseront de 15 à 20% en 2023 puis en 2024, quelle que soit la durée de location choisie. Ne pourront échapper à ce coup de rabot que les biens situés dans l’un des 1 300 quartiers «prioritaires» ou respectant un niveau de qualité et de performance énergétique supérieure à la norme actuelle.
Taxe foncière
La disparition de la taxe d’habitation va coûter très cher aux propriétaires. C’est un joli tour de passe-passe : d’un côté, on supprime la taxe d’habitation payée par les occupants (ce sera chose faite pour 100% des foyers en 2023), et, pour compenser les 19 milliards d’euros de manque à gagner, on relève la taxe foncière due uniquement par les propriétaires.
Comment ? En actualisant les poussiéreuses valeurs locatives, établies en 1970, qui servent de base au calcul à cette taxe. Bercy est déjà à la tâche. D’après ses estimations, la facture pourrait doubler pour 30% des propriétaires, en particulier dans les quartiers de standing. Seul lot de consolation : la réforme, prévue à partir de 2026, devrait s’étaler sur dix ans.
Caractéristiques et avantages fiscaux du nouveau dispositif Loc’Avantages
1) La réduction d’impôts s’applique sur le montant des loyers bruts annuels facturés au locataire. (2) Par rapport aux loyers de marché de la ville considérée (références disponibles sur le site Anah.fr). (3) Le bailleur décide de gérer sa location lui-même. (4) Il faut alors confier la gestion de son bien à une agence immobilière à vocation sociale (ou louer le bien à une association agréée par l’Etat, qui le sousloue à l’occupant). (5) En contrepartie de l’importante décote de loyer, le bailleur perçoit une prime de 1 000 euros (bien loué à une association) ou de 2 000 euros (bien confié à une agence sociale), majorée de 1 000 euros si la surface du bien est inférieure à 40 mètres carrés. (6) Le recours à une agence immobilière à vocation sociale est obligatoire dans ce cas.
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