Avec l’inflation galopante qui touche le pays depuis plusieurs semaines, le sujet d’un éventuel gel des loyers est en train de s’installer dans le débat public. Plusieurs associations de consommateurs demandent au gouvernement d’adopter cette mesure, avant la publication du prochain indice de référence des loyers (IRL), prévue en juillet prochain. “Dans un contexte de hausse des prix extrêmement importante, y compris pour les produits essentiels, les locataires ne pourront plus faire face aux prochaines hausses de loyers”, alerte la CLCV, l’Association nationale de défense des consommateurs et usagers. Mais ce gel des loyers, s’il est mis en place dans les prochaines semaines, permettrait-il vraiment aux locataires de faire des économies significatives ? Et combien y perdraient les bailleurs ?
L’IRL devrait s’envoler au deuxième trimestre
Pour rappel, les loyers peuvent être révisés chaque année par les bailleurs selon l’évolution de l’indice de référence des loyers. Ce dernier est indexé sur l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois, hors tabac et loyers. Autrement dit, plus l’inflation est élevée, plus les loyers augmentent mécaniquement. L’IRL, qui est publié tous les trimestres, a subi une hausse de 2,48% sur les 12 derniers mois au premier trimestre 2022, pour s’établir à 133,93. Il s’agit de la hausse la plus conséquente depuis 2009. Et tout laisse à penser que l’IRL du 2e trimestre 2022 va s’envoler encore un peu plus. “Avec l’inflation, la guerre en Ukraine et la hausse des coûts de l’énergie, l’IRL du deuxième trimestre pourrait facilement atteindre les 3% d’augmentation, si ce n’est plus”, anticipe David Rodrigues, conseiller juridique à la CLCV.
Pour tenter d’évaluer les économies réalisées par les locataires en cas de gel des loyers acté avant le mois de juillet, nous partons de l’hypothèse plausible que l’IRL du deuxième trimestre 2022 augmentera de 3% sur les 12 derniers mois. Les propriétaires ayant la possibilité de réviser les loyers seulement une fois par an, nos estimations s’appliquent pour tous les locataires dont la date anniversaire du bail est située entre le mois de juillet et le mois de septembre (compris). Pour réaliser nos simulations, nous avons sélectionné trois loyers moyens actuels (studio de 25 mètres carrés, deux-pièces de 45 mètres carrés et trois-pièces de 70 mètres carrés) dans trois villes représentatives : Paris, Toulouse et Clermont-Ferrand. Dans chaque cas, nous avons appliqué la méthode de calcul de référence qui sert à la révision des loyers. A savoir le loyer en cours hors charges (loyer moyen de chaque ville dans notre simulation) multiplié par l’IRL du dernier trimestre (avec l'hypothèse d’une hausse de 3%), le tout divisé par l’IRL du même trimestre de l’an passé.
264 euros économisés par an pour le locataire d’un studio parisien
Selon les résultats de notre simulation, le loyer moyen mensuel d’un studio à Paris de 750 euros (hors charges) passera à 772,5 euros si le gel des loyers n’est pas appliqué. Ce qui représente une augmentation de 270 euros sur 12 mois. Autrement dit : un gel de l’indice des loyers ferait économiser 270 euros par an à un locataire d’un studio parisien, et donc perdre la même somme pour le bailleur. Un locataire d’un deux-pièces dans la capitale économisera quant à lui 420 euros par an (35 euros mensuels), et un locataire d’un trois-pièces 624 euros par an (52 euros par mois), toujours si les loyers sont gelés.
En utilisant cette même méthode de calcul, le loyer mensuel moyen d’un studio à Toulouse passera de 400 euros à 412 euros si le gel des loyers n’est pas appliqué. En cas de blocage des prix à la location, l’économie annuelle atteindra 144 euros (12 euros par mois) pour le locataire, et se traduira par une perte de même montant pour le bailleur. Pour un studio à Clermont-Ferrand, le loyer mensuel de ce même studio passera de 325 euros à 334 euros si les loyers ne sont pas gelés. Corollaire : une économie annuelle de 108 euros profitera au locataire en cas de blocage des loyers.
Voici la simulation de la hausse des loyers dans trois villes françaises effective en juillet prochain si le gel des loyers n’est pas appliqué (avec l’hypothèse d’une hausse de l’IRL de 3% au deuxième trimestre 2022). A noter que les bailleurs sont libres d’appliquer, ou non, ces hausses de loyers :
Paris
Studio. Loyer moyen actuel : 750 euros. Loyer révisé : 772,5 euros
2 pièces. Loyer moyen actuel : 1.170 euros. Loyer révisé : 1.205 euros.
3 pièces. Loyer moyen actuel : 1.750 euros. Loyer révisé : 1.802 euros.
Toulouse
Studio. Loyer moyen actuel : 400 euros. Loyer révisé : 412 euros.
2 pièces. Loyer moyen actuel : 540 euros. Loyer révisé : 556 euros.
3 pièces. Loyer moyen actuel : 700 euros. Loyer révisé : 721 euros.
Clermont-Ferrand
Studio. Loyer moyen actuel : 325 euros. Loyer révisé : 334 euros.
2 pièces. Loyer moyen actuel : 495 euros. Loyer révisé : 509 euros.
3 pièces. Loyer moyen actuel : 560 euros. Loyer révisé : 576 euros.
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