Les pouvoirs publics ne mesurent pas ce qui se passe, et à quel point ils ne maîtrisent pas le succès de la conversion environnementale des logements locatifs, les passoires thermiques par priorité. La transition énergétique du parc résidentiel est leur obsession et il n’ont pas tort. On peut critiquer, et la filière immobilière ne s’en prive pas, les oukases de la loi et la méthode. Fallait-il assimiler à de l’indécence punie d’interdiction de louer un mauvais classement dans l’échelle du diagnostic de performance énergétique? Fallait-il imposer ce calendrier? Tout cela est discutable, mais en aucun cas l’impérieuse nécessité de lutter contre le dérèglement climatique, qui porte un préjudice direct à
nos immeubles, à leur intégrité et à leur assurabilité, au moins aux primes d’assurance pour ceux qui restent assurables.
En revanche, les décideurs, au sein de l’État comme des collectivités locales, manquent de lucidité sur
les chances de réussite de cette ambitieuse entreprise. Ils font comme si au bout du compte la mutation environnementale allait se faire. Ils n’ont pas conscience de n’avoir vraiment prise que sur un tiers du parc locatif privé, par différence avec le parc HLM. En effet, ce second parc est la propriété d’un corps homogène de bailleurs sociaux, guidés dans leur gestion par une approche patrimoniale structurante, avec des équipes compétentes au plan technique, rompues à l’ingénierie financière et ayant accès en outre à des circuits de financement privilégiés (la ressource du livret A principalement). Qui plus est, leur mission de service public rend impossible qu’ils se soustraient à l’application des politiques publiques. Ils ont même le réflexe d’être exemplaires. D’ailleurs, l’Union sociale pour l’habitat, qui rassemble tous les organismes HLM, n’a pas caché que son parc locatif d’un peu moins de 6 millions de logements était en moyenne mieux entretenu et plus performant écologiquement que le parc privé de 6,5 millions d’unités.
Il importe que l’État et les collectivités s’appuient sur ce tissu de professionnels
Un tiers du parc locatif privé est bel et bien comparable au parc HLM par la professionnalisation de sa gestion, puisque ce sont des administrateurs de biens qui en ont la responsabilité par mandat donné par les propriétaires bailleurs. Encore la comparaison s’arrête-t-elle là à plus d’un titre. D’abord, la dispersion de la valeur ajoutée est patente : ce sont quelque 10 000 cabinets partout en France qui se livrent à l’activité de gestion locative et de location, complétés par des centaines d’agences immobilières qui louent des logements qu’ils ne gèrent pas. On estime ainsi qu’une location sur deux seulement, sur le 1,5 million qui se seront conclues en 2024, est passée par un professionnel mandataire, pour partie réalisées par les gestionnaires desdits biens et pour partie par des
professionnels uniquement spécialistes de l’acte de louer. Grâce à ces acteurs, les
performances écologiques du parc privé sont redressées et la loi Climat résilience du 22 août 2021 n'est pas lettre morte.
Il importe que l’État et les collectivités s’appuient sur ce tissu de professionnels, et ce n’est pas le
cas pour l’instant. Tout se passe comme si la totalité du parc locatif privé, le tiers intermédié, voire les 15% de plus loué par des agents immobiliers sans que sa gestion ne soit faite par des professionnels, et les deux tiers auto-gérés par les particuliers avaient la même chance de contribuer à la transition énergétique. On en est loin! Les messages de ce qu’il est convenu d’appeler les petits propriétaires ne sont que cris d’orfraie. Certes, des associations les conseillent…mais elles peinent à les entraîner et succombent même un peu au syndrome de Stockholm. On peut le comprendre tant le défi est complexe, avec la nécessite d’y voir clair dans les travaux à engager, les entreprises à missionner et les outils financiers à mobiliser, hors de portée de beaucoup de bailleurs s’ils ne sont pas accompagnés.
Les gestionnaires, seuls remparts contre le risque d’attrition du parc locatif
Si les administrateurs de biens méritent d’être vus comme des tiers de confiance, c’est bien aujourd’hui, et c’est maintenant que le gouvernement doit leur montrer de la considération. Sans cela, même eux abdiqueront. Comment leur témoigner que leur rôle est cardinal? De plusieurs manières. Pas de gage budgétaire, non, et l’essentiel est déjà fait: leurs honoraires sont déductibles des revenus fonciers et cette neutralisation fiscale est ce que l’État peut concéder de mieux. En revanche, plusieurs gestes seraient bienvenus. Il importe ainsi que leurs représentants soient associés au plus haut point à la construction du statut économique et juridique du propriétaire investisseur dont la ministre Valérie Létard ouvre le chantier. Un autre sujet: alors que la loi ALUR du 24 mars 2014 a plafonné les honoraires de location et a prévu une clause annuelle de revoyure pour les actualiser, jamais un gouvernement n’a respecté la loi.
On est à la croisée des chemins : les gestionnaires sont les seuls remparts contre le risque d’attrition du parc locatif par la vente des biens par des bailleurs exaspérés. Eux seuls proposent sans faille possible des logements répondant aux exigences de la loi de 2021, quand les particuliers, bien peu contrôlés par l’administration, s’exonèreront sans doute trop nombreux des obligations de décence, spécialement dans les marchés tendus. Les gestionnaires professionnels ménageront un marché des locations transparents quand le risque d’un marché gris à côté est considérable, qui ne sauvegardera pas le pouvoir d’achat énergétique des Français ni leur confort de vie.
Le parc loué par des professionnels présente une qualité supérieure
C’est également la réduction des émissions de gaz à effet de serre qui sera compromise, et la lutte efficace contre le dérèglement climatique. Plus généralement, le parc loué par des professionnels présente une qualité en moyenne supérieure et les retenues sur dépôt de garantie donnent lieu à des réparations, dont les bailleurs gérant en direct se dispensent trop fréquemment. Au-delà, les gestionnaires accomplissent d’autres missions cardinales, comme de mettre au jour les violences conjugales ou les marchands de sommeil -qu’ils sont tenus de dénoncer- ou de résister au danger de la discrimination dans les locations. Enfin, l’observance du plafonnement des loyers là où il est en vigueur, fût-elle encore à parfaire, est résolument du côté des professionnels.
L’État doit faire de ce corps professionnel un atout dans le déploiement des politiques publiques et entre toutes de la transition écologique. Quitte à exiger d’eux en contrepartie une orthodoxie des pratiques encore majorée.
