Grèce, Portugal, Bulgarie... notre guide pour acheter une résidence de vacances à l'étranger

Il faut dire que, pour ces seniors, se lancer dans l’acquisition d’une résidence secondaire à l’étranger est souvent le prélude à un emménagement définitif. Comme avec ceux récemment partis au Portugal, qui se sont laissé séduire par le cadre, la proximité géographique, le faible coût de la vie mais aussi… la fiscalité bienveillante du pays. De 2009 à 2020, les retraités du privé installés à demeure pouvaient en effet bénéficier d’un régime d’exonération totale d’impôts, pour une durée de dix ans. Autant dire que la mesure a fait s’envoler les prix de la pierre. «Rien qu’à Lisbonne, les tarifs d’une maison ont encore augmenté de 14% en un an. L’arrivée massive de touristes étrangers a fait flamber la cote dans la capitale, mais aussi dans tout le sud du pays», confirme un agent immobilier lisboète.

Seulement voilà : l’avantage fiscal est désormais réduit (une imposition de 10% est appliquée depuis 2021, sans rétroactivité pour les Français déjà installés). Et les premiers arrivés se trouvent désormais trop vieux pour rester... Dans sa petite agence immobilière installée à Faro, en Algarve, Mallory Domanice confirme l’accalmie. «Nombre d’entre eux approchent des 80 ans, et revendent pour rentrer au pays. Il y a encore beaucoup de demande, mais on assiste à la fin d’un cycle», indique-t-il. Et les Français, qui constituaient jusqu’à l’épidémie de Covid la clientèle numéro un, ont tendance à s’effacer. C’est ainsi que Mallory Domanice, qui accompagnait auparavant une cinquantaine de ménages français par an, n’en conseille plus qu’une quinzaine aujourd’hui, d’ailleurs plutôt tentés de vendre.

Il faut dire que certains de ses clients historiques ont doublé la mise en dix ans ! Sur place, les prix de revente (à une clientèle britannique ou américaine débarquant en masse autour des golfs) sont toutefois élastiques. En Algarve toujours, si le mètre carré démarre à 3.000 euros pour un appartement dans un parc arboré autour de Lagos, il grimpe jusqu’à 5.000 euros dans les programmes neufs. Et si l’on veut s’offrir une vue mer ou une villa plantée près d’un golf, c’est un tarif parisien qu’il faut prévoir, à 10.000 euros le mètre carré. Un budget que de nombreux Français, délestés d’un précédent logement qu’ils possédaient à Paris ou dans une grande agglomération, déboursent souvent en cash. Même s’il leur reste possible de souscrire un prêt auprès d’une banque portugaise, qui prendra alors le bien en gage, pour assurer ses arrières.

La Grèce a lancé un grand recensement foncier : gare aux mauvaises surprises

Si accoster en terre portugaise peut s’avérer assez simple pour nos compatriotes, à quelques heures d’avion de là, en Grèce, et notamment dans les Cyclades, bien connues des dizaines de milliers de touristes qui les visitent chaque année, il faut plutôt faire preuve d’un calme olympien, ainsi que d’un sacré sens de l’organisation. D’abord parce que les prix n’ont pas fini leur envolée. Exemple à Paros, 12000 habitants pour seulement 196 kilomètres carrés. «Il y a de la surconstruction par endroits, mais cela ne dissuade pas les gens d’acheter une maison, parfois en vingt-quatre heures», confie Corinne Harcourt, une Française installée sur l’île depuis trente-six ans, et qui a monté une petite agence touristique (maison, voiture, voyages…). Et les Grecs ont apparemment décidé de surfer sur la tendance. «Même s’ils affichent des tarifs prohibitifs, variant de 5.000 à 10.000 euros le mètre carré, les offres continuent d’affluer», confirme un médecin français qui vient de craquer pour une villa.

>> A lire aussi - Classement : le Top 10 des pays où passer sa retraite

Mais le prix à régler n’est pas le seul problème. Comme il s’agit le plus souvent de payer cash, ou avec un très gros apport, il faut d’abord être patient. «Les délais de transfert d’argent peuvent être longs. Et, en plus de se procurer le numéro fiscal désormais exigé, je conseille vivement de prendre un avocat grec, pour s’assurer de la conformité des cadastres», explique un néopropriétaire tricolore. Suite à la crise financière de 2008, l’Etat a en effet décidé d’en finir avec le laxisme fiscal, et lancé un grand recensement foncier.

Résultat: les mauvaises surprises ne manquent pas, depuis les héritiers réclamant des morceaux d’un terrain découpé en tranches, jusqu’au paysan exigeant un droit de passage pour rallier son champ d’oliviers… Sur ces îles, construire reste par ailleurs un casse-tête. «Si je ne m’étais pas rendu sur place tous les deux ou trois mois pour suivre le chantier, nous n’aurions pas eu huit mois de retard, mais plus probablement d’un à deux ans», confie un propriétaire français qui s’est fait bâtir une luxueuse villa dans le nord de l’île. Il faut aussi savoir composer avec les coutumes locales. «Le creusement de piscines reste limité, du fait des restrictions d’eau. Mais avec un bon architecte et une petite enveloppe, on peut débloquer un dossier», raconte une habitante. Autant de difficultés qui n’empêchent pas les Français de se lancer: selon nos informations, l’an passé, ils auraient trusté pas moins de 2.000 permis de construire, sur les 2062 déposés au total sur l’île !

L'Île Maurice et ses bonnes affaires immobilières

Ni les greens portugais ni les paradis grecs ne vous semblent financièrement raisonnables? Etudiez alors l’île Maurice, où de bonnes affaires restent possibles. La destination, digne d’une cette carte postale de l’océan Indien, aurait d’ores et déjà séduit près de 20.000 Français, selon les autorités locales. Certes, le billet d’avion coûte dans les 1.000 euros. Mais, comme au Portugal, la carotte fiscale est alléchante. Ceux qui finiraient par s’y installer à demeure bénéficieront en effet d’un impôt plafonné à 15% (pour les sociétés comme pour les particuliers), ainsi que d’une exonération sur les dividendes, les plus-values et les successions. Le tout, rappelons-le, dans un Etat francophone, sans décalage horaire, disposant d’un bon niveau d’équipement (hôpitaux et écoles haut de gamme) et offrant la possibilité de vivre à l’occidentale (supermarchés français, Wi-Fi…).

«L’île Maurice a cette image de luxe, mais on y trouve de petites villas d’entrée de gamme, dès 350.000 dollars. Cela convainc pas mal de quadragénaires, qui souhaitent travailler à distance une partie de l’année», assure Outi de Falbaire, une Finlandaise installée depuis trente ans sur place, responsable de l’antenne locale du réseau immobilier de prestige Barnes. Parmi ses clients, plus de 50% sont des Français, pour un nombre de transactions à la hausse. Avant le Covid, en 2019, ses équipes avaient ainsi traité 82 projets d’acquisition. L’an passé, ce nombre était passé à 178, en même temps que le prix moyen de transaction chutait, de 1 million à 750.000 dollars. «Ce repli s’explique par un choix élargi de logements moins chers, qui sont plus que jamais attractifs pour les étrangers», plaide la Finlandaise au français impeccable.

>> Notre service - Faites des économies en testant notre comparateur d’assurance de prêt immobilier

Dans le petit Ibiza bulgare, des rendements locatifs avoisinant 8% par an

Parfois, il n’est même pas besoin de faire onze heures de vol pour trouver chaussure à son pied. En Europe de l’Est, la destination du moment, desservie par des compagnies low-cost, s’appelle la Bulgarie. Le long de la mer Noire a ainsi poussé un petit Ibiza, Slantchev Briag, connu sous le nom de Sunny Beach. «On y trouve des appartements de deux pièces, d’environ 50 mètres carrés, dans des immeubles en bord de plage avec piscine, dès 50.000 euros, soit 1.000 euros le mètre carré. Et pour ceux qui cherchent plus d’espace, sans la promiscuité, sont également disponibles des villas, au sein de résidences, en format 3 chambres sur 130 mètres carrés, cette fois dès 130.000 euros», détaille Cyril Jarnias, notre gestionnaire de patrimoine. Si l’ambiance est plutôt paradis de fêtards, cela permet toutefois de générer de solides revenus locatifs, pour un rapport avoisinant 8% par an.

Attention, ce dernier rendement n’est pas loin de constituer une exception. «J’ai rarement vu un bien détenu à l’étranger être rentable, indique Cyril Jarnias. C’est avant tout un poste de dépenses, qui nécessite de trouver des personnes de confiance sur place.» Voilà pourquoi, dernier conseil, mieux vaudra ne pas placer plus de 20% de son patrimoine dans une telle danseuse. Ce serait dommage de gâcher aussi ses vacances !