Co-achat : devenir propriétaire à plusieurs, bon plan ou nid à problèmes ?

L’investissement doit s’entendre clés en main: ces intermédiaires se chargent de tout, depuis le repérage de la maison à la constitution du groupe d’acheteurs, en passant par l’agencement du mobilier et de la décoration avec un architecte d’intérieur. En tant que gérants (révocables) de la SCI, ces sites se chargent aussi du quotidien: répartition des charges entre coacquéreurs (eau, électricité…) ou mise en location de la maison lorsque celle-ci reste inoccupée.

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Mais leur tâche principale reste bien évidemment de gérer le calendrier d’occupation, rendu disponible en ligne trois mois à l’avance. Pour éviter les disputes, ces intermédiaires veillent d’abord à mixer les profils d’associés. «Par exemple, on mélange les familles venant de différentes zones de vacances scolaires, précise Ludovic de Jouvancourt, cofondateur de Prello. On inclut aussi des clients étrangers qui ont un autre calendrier de vacances, des seniors qui apprécient la basse saison, ou des clients qui souhaitent percevoir un revenu locatif.»

Gare toutefois aux déceptions, pour les mois les plus prisés de juillet-août: chez Prello, chaque part ne donne ainsi droit qu’à un quota de 7 nuitées, sur les 56 retenues pour cette haute saison (à l’inverse, 29 nuits sont prévues en basse saison, d’une durée de 232 jours au total). Le seul moyen d’obtenir plus étant, alors, d’acheter deux parts, ce qui garantira deux semaines d’été.

Des frais sont à prévoir

Bien sûr, des frais sont à prévoir, à commencer par ceux de ces intermédiaires, qui varient de 99 euros par mois chez Prello, à 125 euros chez Lazazu. A ces montants s’ajouteront, comme pour toute résidence secondaire, les charges courantes (prévoir de 150 à 350 euros par mois et par part), ainsi que les provisions pour travaux (de 100 à 300 euros mensuels). «Le gérant est libre de décider des petites réparations, évaluées à moins de 8.000 euros», précise Ludovic de Jouvancourt. Ce n’est qu’au-delà de ce montant que les associés de la SCI seront consultés, au cours d’un vote à la majorité des deux tiers. «Sauf pour les travaux qui engagent la décence du bien, comme la réfection de la toiture ou de l’électricité, dont la décision revient là aussi au gérant», poursuit notre expert.

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Attention, à moins de pouvoir payer votre part de SCI en cash (un client sur deux le fait chez Prello), et si vous souhaitez éviter le recours, coûteux, à un prêt à la consommation, cet investissement nécessitera de disposer d’un premier bien immobilier, par exemple une résidence principale, ou d’une épargne, à l’image d’une assurance vie, à mettre en gage auprès de la banque. Les établissements financiers sont en effet réticents à se garantir sur des parts de SCI.

Il faut conserver sa part au moins un an

Enfin, dans tous les cas, sachez que vous serez forcé de conserver les parts au moins un an. Et que, au-delà, les modalités de sortie n’auront rien de simple, même si les intermédiaires assurent que quelques mois suffisent pour trouver un repreneur. C’est ainsi qu’un associé a la possibilité de confier la vente à Prello, moyennant 5% de frais sur la valeur de sa part. En l’absence de transaction au bout d’un an, le site pourra se porter acquéreur, sur la base d’une expertise indépendante. Mais avec un rabais pouvant grimper jusqu’à… 25%! «Cette décote peut être plus minime si notre estimatif prévoit un délai rapide de revente», mentionne toutefois le cofondateur de la start-up. Les propriétaires de résidences dans des zones reculées, où la demande est plus faible, risquent donc quelques déceptions.

Sachez aussi que seules plusieurs dizaines de maisons ont été vendues depuis le lancement de ce concept. Preuve du peu de maturité de ce marché, Altacasa, un deuxième acteur français apparu en 2021, n’opère plus depuis l’automne 2022.

Bien sûr, il reste possible de se passer d’intermédiaire, et d’opérer par soi-même un achat groupé de résidence secondaire, en s’associant avec des amis au sein d’une SCI non familiale. Avec l’avantage, dans un tel cas, d’avoir plus de choix dans la décoration. Mais gare aux brouilles! «Même avec des contrats bien verrouillés, devoir envoyer des courriers recommandés aux mauvais payeurs peut devenir extrêmement compliqué à gérer», prévient Eric Allouche, directeur du réseau immobilier ERA.

Mieux vaudra prendre quelques précautions, notamment en utilisant une forme particulière de SCI, la SCIA (pour société civile immobilière d’attribution). Egalement utilisée par Prello, cette structure permet de ne pas être solidaire d’un autre coacquéreur, en cas de défaut de paiement de sa part. La rédaction des statuts de cette SCIA sera capitale pour éviter les mauvaises surprises, notamment sur les modalités de départ ou sur l’organisation des tâches. «Il faudra prêter attention au calendrier de partage de la maison, aussi appelé règlement de jouissance, ou à la mise en œuvre de services comme la préparation de l’appartement, le ménage, etc.», précise Pauline Bourguignon, notaire à Paris. Il est recommandé de solliciter un tel officier ministériel pour rédiger les statuts, une opération facturée 3.000 euros, auxquels s’ajoutera le coût de l’immatriculation de la SCI.

Anne-Charlotte Gounon, coacheteuse en SCI, vivant en Haute-Loire, passée par l'intermédiaire de Prello

Aux vacances de Pâques, j'ai profité avec mon mari et nos deux efants de ce 75 mètres créés savoyard, à la Plagne. Nous avions financé la part de propriété en février à 50 % au comptant et à 50 % via un prêt à la consommation.

• Prix total de l'appartement : 680.000 euros
• Valeur de la part de SCI : 85.000 euros
• Montant des charges : 220 euros par mois; dont 99 euros de frais de gestion dus à Prello.