Résidence secondaire : trois questions à se poser avant d'acheter

«L’emprunt peut être déductible de la valeur du bien immobilier à déclarer», poursuit Eric Birotheau, directeur de l’ingénierie patrimoniale chez Banque Richelieu France. Si vous ne louez pas votre résidence secondaire et que vous ne payez pas l’IFI, mieux vaut l’acheter cash si vous en avez les moyens.

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2. Doit-on l'acheter en direct ou via une SCI ?

La résidence de vacances a souvent vocation à rester dans la famille. Pour cette raison, privilégier l’achat via une société civile immobilière (SCI) a du sens. «Cela permet de préparer la transmission en faisant des donations régulières de parts de la SCI aux enfants, qui disposent chacun d’un abattement fiscal de 100.000 euros tous les quinze ans», fait valoir Eric Birotheau. Le tout en restant parfaitement maître à bord, même si vous êtes minoritaire ! «Vous pouvez décider dans les statuts de la SCI que vous restez le gérant, même avec une seule part», précise Sophie Nouy.

3. Pour la mettre en location ou pas ?

Attention si vous êtes passé par une SCI ! «La location meublée est une activité commerciale, incompatible avec le statut civil de la SCI. Cela la fait basculer dans le régime de l’impôt sur les sociétés (IS), très défavorable», selon Sophie Nouy. «Vous devrez payer un loyer de marché quand vous occupez votre résidence secondaire, l’IS, et l’impôt sur les dividendes si vous vous vous en distribuez ! En cas de vente, cela peut être très lourd : à l’IS le bien est amorti d’année en année, ce qui va réduire sa valeur d’achat. La plus-value taxable sera calculée sur le prix de vente, moins le prix d’achat amorti, ce qui peut revenir à payer l’IS sur une partie importante du prix de vente», avertit Eric Birotheau. Rédhibitoire.