A la suite d’une première amorce en décembre, la baisse des taux de crédits immobiliers s’est accélérée au mois de janvier, avant de se confirmer en février, «de 0,20 point en moyenne, et jusqu’à 0,40 point pour certains dossiers», selon Sandrine Allonier, la porte-parole de Vousfinancer. Début février, les taux moyens s’établissent ainsi autour de 3,9% à quinze ans, 4,10% sur vingt ans et 4,25% sur vingt-cinq ans au sein du réseau du courtier. Mais avec des marges de négociation importantes selon les établissements. «Au-delà des barèmes affichés, les banques, ayant très envie de prêter à nouveau, concèdent des décotes jusqu’à 3,90% sur vingt ans pour des profils jeunes avec un peu de capital, et jusqu’à 3,60% pour les meilleurs dossiers disposant de beaux revenus et de 20 à 30% d’apport», illustre Maël Bernier, porte-parole de Meilleurtaux.
Le recul des taux de crédit s’explique d’abord par un reflux de l’inflation, qui s’est accompagné d’une stabilisation des taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) et d’une baisse, plus franche, des OAT à dix ans (obligations assimilables du Trésor, les taux d’emprunt de l’Etat français) à 2,5% en janvier, ces deux indicateurs déterminant les conditions de refinancement, et donc les marges, des banques.
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Les banques assouplissent leurs conditions d’octroi
Ce relâchement a stimulé les ambitions commerciales de prêteurs résolus à rogner leurs marges en abaissant leur taux, afin de reconquérir des parts de marché. Une réaction nécessaire après la chute de production de crédit de 2023, où le nombre de prêts avait dégringolé de près de 40%, au plus bas depuis 2015, selon l'Observatoire Crédit Logement-CSA ! «Avec la baisse de l’inflation, on a vu des banques qui ne prêtaient plus du tout revenir sur le marché : certaines abaissant même leur taux deux ou trois fois de suite, afin de capter de nouveaux clients», observe Sandrine Allonier.
Allongement de la durée des prêts à trente ans, baisse de la part d’apport exigée, dérogations au ratio d’endettement pour les dossiers des primo-accédants : cette nouvelle concurrence incite également les banques à assouplir leurs conditions d’octroi… dans les limites fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). «L’ouverture des vannes vise en particulier les primo-accédants, qui sont les premiers à pouvoir passer sous le critère des 35% d’endettement, en lissant leurs mensualités grâce à des durées longues de trente ans», confirme la directrice générale de Cafpi, Caroline Arnould.
Stabilisée autour des 4%, la dynamique des taux de crédit est désormais suspendue à une décision de la BCE. En effet, si celle-ci n’abaisse pas ses propres taux directeurs, les banques n’auront plus intérêt à réduire leurs taux de crédit, sous peine d’annihiler leurs marges. En maintenant une nouvelle fois ces taux à leur niveau historiquement élevé de 4%, le 25 janvier dernier, Christine Lagarde a jugé «prématuré de discuter de réductions de taux». Lors de sa dernière réunion, le 7 mars, la BCE a maintenu ses taux à 4%. Une détente pourrait néanmoins intervenir en juin.
Un retour vers les taux historiquement bas de 2020 relève de l’utopie
«Nous devrions connaître des baisses par paliers, à partir d’avril, lorsque les projets des ménages repartiront, espère ainsi Maël Bernier. Les taux moyens pourraient alors descendre à 3,5%, voire à 3% pour les meilleurs dossiers, à la fin de l’été. Mais on n’ira pas sous les 3% à la fin de l’année…» Un avis partagé par Philippe Crevel. «Les Banques centrales restent prudentes, car la réduction du volume de crédit constitue un facteur de lutte contre l’inflation. Entre deux objectifs a priori contradictoires – soutenir l’immobilier et lutter contre l’inflation –, c’est pour l’instant le deuxième qui fait figure de priorité», observe l’économiste et directeur du Cercle de l’Epargne, qui anticipe un nouveau plancher entre 2,5 et 3% à la mi-2025.
Dans ce contexte inflationniste, un retour à moyen terme vers les taux historiquement bas de 2020 relève de l’utopie. Les acteurs du marché se contenteraient donc allègrement d’un recul des taux d’emprunt de 1 point en 2024. «Des taux entre 2 et 3% restent de très bons taux si les prix immobiliers baissent cette année jusqu’à 7% dans les grandes villes. Si l’on considère la hausse des salaires des cadres de 5%, l’équation revient même à un équilibre favorable pour les emprunteurs en 2024 !», pointe Caroline Arnould.
Mieux, si les taux baissent de 1 point d’ici la fin de l’année, un couple avec 4 200 euros de revenus verra sa capacité d’emprunt augmenter de 20 000 euros. Cette diminution pourra même ouvrir la voie à des renégociations de crédit ultérieures. «La renégociation d’un crédit devient intéressante autour de 1 point d’écart. Ainsi, si vous avez emprunté à 4,40% l’année dernière, vous pourrez commencer à étudier cette option quand ils atteindront 3,40% sur vingt ans», précise Maël Bernier.
Combien de mètres carrés de plus pourrez-vous acheter avec une mensualité de 1 000 euros par mois ?
(1) Les prix moyens au mètre carré sont ceux des appartements au 1er février 2024. (2) Les calculs ont été faits hors assurance.
Sources : MeilleursAgents pour les prix de l’immobilier et Vousfinancer.com pour les calculs de capacité d’emprunt et les mètres carrés «achetables».
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