Différentes sources pour bien estimer le prix de votre logement avant la vente
Vous avez pris votre décision : vous allez vendre votre bien immobilier. L’étape suivante, essentielle, consiste à en fixer le prix. Pour cela, plusieurs ressources sont à votre disposition : les agents immobiliers peuvent vous fournir une estimation basée sur leur connaissance du marché local, tandis que les sites spécialisés en ligne vous permettent d’obtenir rapidement une fourchette de prix. Vous pouvez également vous appuyer sur des publications de référence, comme le guide des prix de l’immobilier publié par Capital à la rentrée, pour affiner votre évaluation.
Si votre logement est en excellent état, bien entretenu et déjà performant sur le plan énergétique, vous pouvez envisager une légère surcote d’environ 5 %. Néanmoins, il est important de garder la tête froide. Les acquéreurs sont aujourd’hui plus vigilants, notamment en raison des incertitudes économiques. Pour vendre rapidement, il est donc préférable d’afficher un prix réaliste.
Une première approche en lisant les annonces pour une évaluation personnelle
Une première approche pour estimer votre bien consiste à relever les prix dans votre quartier, en épluchant les annonces des sites spécialisés (SeLoger, Leboncoin, PAP…). Cette méthode n’est toutefois pas d’une fiabilité à toute épreuve, car il s’agit de prix demandés et non de prix net vendeur.
Une autre solution, moins hasardeuse (sauf si le logement exige des travaux de mise aux normes thermiques), est de vous baser sur le prix de "capitalisation" du bien : vous prenez le loyer annuel perçu et le divisez par un taux de rendement correct, disons de 4%. Pour un loyer de 500 euros par mois, on aboutit à un prix de 150 000 euros (500 × 12/4%).
La consultation des bases de données
Dans votre quête du juste prix, il n’est pas inutile de consulter les bases de données existantes. Celles des notaires recensent les ventes signées par acte authentique (donc avec un décalage de trois mois) Elles sont accessibles sur les sites Paris.notaires (pour l’Ile-de-France) et Immobilier.notaires (en régions).
Le logiciel Patrim, du site du fisc (Impots.gouv.fr), livre quant à lui des exemples de ventes datant des derniers mois. La base d’informations la plus complète reste celle de Capital. Dès la sortie de son spécial immobilier, fin août, vous aurez tout sous la main : la tendance de votre ville et les prix les plus récents, quartier par quartier.
Une expertise faite par des professionnels
Si votre bien est atypique, rien ne vaut le coup d’œil d’un professionnel. La plupart des agences immobilières offrent un service d’estimation gratuit. Mais attention, certaines surestiment les biens pour décrocher un mandat de vente, alors que d’autres, au contraire, les sous-estiment pour attirer plus facilement un acheteur. Ce risque est écarté si, moyennant de 700 à 1 000 euros de frais, vous faites appel à un expert indépendant, lié par exemple à la Fnaim (Experts-fnaim.org). Des agences spécialisées, comme Espaces atypiques, fournissent également des estimations très précises.
De lourdes sanctions en cas de dessous-de-table
Si le prix demandé apparaît trop élevé à l’acquéreur, il peut vous proposer d’en payer une partie en liquide : près de 5% des transactions immobilières sont concernées par cette pratique. Elle permet à l’acheteur de réduire les frais de notaire et d'agence), et ainsi d’économiser plusieurs milliers d’euros.
Mais de votre côté, gare aux sanctions si le fisc repère le dessous de table (entre 800 et 1 000 particuliers se font épingler chaque année). Le prix payé sera alors réévalué sur celui des logements similaires du quartier, avec à la clé, le redressement de la taxe sur la plus-value, assorti de 0,20% d’intérêt par mois de retard, le tout majoré de 40% de pénalités.
Congé pour vendre : les quatre situations où le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption
Petit rappel : si vous vendez votre bien en donnant congé au locataire, vous devrez, en vertu du droit de préemption, lui proposer de l’acquérir en priorité. Le locataire dispose de deux mois pour rendre sa décision. Si l’offre est acceptée, la vente doit être signée dans les deux mois (quatre mois en cas de recours au crédit). Si elle est refusée et que le bien est ensuite mis en vente à un prix plus bas, il faudra représenter la nouvelle offre au locataire, qui aura un mois pour y répondre. Ce droit de préemption ne joue pas dans un certain nombre de situations spécifiques, par exemple en cas de vente à un parent proche ou si le logement est cédé en cours de bail.
(1) Jusqu’au 3e degré inclus : petit-enfant, enfant, parent, grand-parent, arrière-grand-parent, frère ou soeur, oncle ou tante. (2) Donc risquée pour la santé ou la sécurité de ses occupants. (3) Ou effectuer les travaux de mise aux normes avant de proposer à son locataire de l’acheter.
