Et si l’exclusion du parc locatif des biens les plus énergivores d'ici 2028 était une bonne nouvelle pour les investisseurs ? La question peut paraître à première vue paradoxale, mais il est pourtant possible de réaliser de très belles opérations en misant sur les logements énergivores. En effet, avec l’interdiction progressive de mise en location de tous logements classés F et G à l’horizon 2028, les investisseurs ont désormais la possibilité de négocier de belles décotes à l'achat sur les passoires thermiques. Une fois rénovés, ces logements peuvent ainsi être remis sur le marché de la location, avec de très belles rentabilités à la clé. Alors, pour vous aider à mettre toutes les chances de votre côté, voici tout ce qu’il faut savoir avant d’investir dans une passoire thermique.
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Avec l’interdiction progressive de mise en location des passoires thermiques, le nombre de biens énergivores disponibles sur les plateformes de vente a augmenté d'environ 30%, selon l’entreprise spécialisé dans l’investissement locatif Investir dans l’ancien. Et forcément, cette explosion de l’offre tire les prix vers le bas. En moyenne, il est ainsi possible de négocier une décote de 10% à l’achat sur les prix affichés pour les bien notés F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Ce rabais pourra vous permettre de financer une partie non négligeable des travaux de rénovation. A souligner que ce sont les régions du nord de la France qui comptent le plus de passoires thermiques, en raison notamment d’un climat plus humide qui dégrade les biens plus rapidement.
Viser la note D au DPE
Vous avez par ailleurs la possibilité de solliciter une aide financière de l'Agence nationale de l’habitat (Anah) pour vous aider à financer une rénovation énergétique globale. Pour pouvoir bénéficier de cette prime, qui peut atteindre 35% du montant total des travaux hors taxes dans la limite de 20.800 euros, vous serez dans l'obligation de proposer un loyer modéré et de travailler avec un artisan certifié reconnu garant de l'environnement (RGE).
Mais attention, pour pouvoir obtenir une belle décote sur une passoire thermique, il est fortement conseillé d’éviter les prix trop bas, moins propices à la négociation. Privilégiez les biens à plus de 3.000 euros le mètre carré, quitte à viser des surfaces plus réduites.
Abordons maintenant la question primordiale des travaux à réaliser pour rénover le bien, et ainsi avoir la possibilité de le remettre sur le marché de la location. Pour que l’opération soit rentable à long terme, il est indispensable d’engager des travaux de rénovation globale. Votre objectif est le suivant : au minimum la note D au DPE. Pour y parvenir, vous serez dans l’obligation d’engager des travaux conséquents comme l’isolation des murs, sols, et plafonds, l’installation de nouvelles fenêtres, de radiateurs performants ou de pompes à chaleur. Pour un tel projet de rénovation globale, comptez entre 1.000 et 1.500 euros de travaux par mètre carré. Évidemment, les délais pour réaliser ce type de travaux peuvent être importants. En moyenne, la durée d’un chantier s’élève à trois mois pour un studio, et un mois de plus par pièce supplémentaire, soit quatre mois pour un T2, cinq pour un T3, etc.
Inclure le budget travaux dans le prêt
Penchons nous désormais sur les modalités de financement du projet. Il est évidemment indispensable d’inclure le budget travaux dans le montant total de votre emprunt. Ce type de montage est classique pour les investissements locatifs et votre banque devrait coopérer sans difficulté, si vous êtes solvable. Mais attention, vous n’aurez évidemment pas la possibilité de louer votre bien pendant la durée des travaux et vous ne disposerez donc pas de revenus locatifs pendant les premiers mois. Pour éviter de vous retrouver dans le rouge, il peut donc être très utile de demander à votre banque un prêt différé. S’il est accordé, vous ne paierez ainsi que les intérêts du crédit pendant une période de un à deux ans maximum. Si vos travaux sont terminés avant, vous aurez l’occasion de vous constituer une trésorerie grâce aux revenus locatifs engrangés.
1,5% de rentabilité supplémentaire en moyenne
Il est temps d’aborder la question capitale de la rentabilité. En moyenne, Investir dans l'ancien estime que la rentabilité d’un bien rénové sera en moyenne de 1 à 1,5 point supérieure à celle d’un bien similaire non rénové. Cela s’explique notamment par la possibilité de fixer un loyer d’un montant supérieur à la moyenne en raison de l’attractivité du logement. Les biens rénovés sont en effet les plus demandés, ce qui réduit considérablement les risques de vacance locative. Enfin, grâce à la décote obtenue à l’achat, il est possible de réaliser une belle plus-value en cas de revente une fois le logement rénové.
Afin de vous donner une idée du type de transaction qu’il est possible de réaliser, voici trois exemples d’opérations réalisées par Investir dans l’ancien.
Appartement T4 de 70 mètres carrés à Aubervilliers (93), classé G avant rénovation, et désormais noté D au DPE. Les travaux effectués sont les suivants : changement de fenêtres, isolation des sols, isolation des murs, changement des radiateurs. Le bien a été acheté 225.000 euros, auquel il faut ajouter 20.000 euros de travaux. Le loyer annuel : 17.640 euros, pour un rendement brut de 7,84%, soit un rendement net de 5,3%.
Appartement T2 de 26 mètres carrés à Pantin (93), classé F avant rénovation et désormais noté D (au minimum) au DPE. Les travaux effectués - remplacement des fenêtres, isolation des murs, et changement des radiateurs - ont coûté 35.000 euros, le bien ayant été acheté 120.000 euros. Avec un loyer annuel de 9.600 euros, le rendement brut atteint 8,9%, soit 5% de rendement net.
Appartement T1 de 31 mètres carrés à Cannes (06), classé G avant rénovation et désormais avec une étiquette D. Avec le changement des fenêtres, l’isolation des murs et le changement des radiateurs, le coût total des travaux est de 33.500 euros. Le bien a quant à lui été acheté 195.000 euros. En optant pour une location sur AirBnb à 90 euros par nuit de septembre à mai et à 150 euros euros par nuit en juin, juillet et août, le rendement brut culmine à 13,66%, pour un rendement net de 9,69%.
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