Avec l’interdiction progressive de la location des passoires thermiques et les lourdes factures énergétiques associées, grande est la tentation, pour les acheteurs immobiliers, de sélectionner seulement des biens notés A à D sur le diagnostic de performance énergétique (DPE), durant leur recherche. Ce faisant, ils passent potentiellement à côté de bonnes affaires, les logements classés F ou G se vendant avec des décotes de 7% à 15% par rapport à un bien noté D, selon les notaires de France. Et le coût des rénovations nécessaires pour réduire leur consommation de gaz et d’électricité n’est pas forcément rédhibitoire. Au contraire, même, d’après une étude publiée ce lundi 7 avril par Hello Watt.
«Il est généralement plus rentable d’acheter une passoire thermique et de la rénover que d’acheter directement un logement bien classé» sur le DPE, assure cette société spécialisée dans la rénovation énergétique. Tout en précisant que cela est particulièrement vrai «pour des biens situés en zones rurales ou périurbaines, où les rénovations peuvent être réalisées sans trop de contraintes. Dans les centres urbains, en revanche, cette stratégie doit être soigneusement pensée, en fonction du type de bien, de sa localisation et des contraintes techniques de la rénovation».
La rénovation plus rentable, même avant les aides
Par exemple, à Marzy, un village de la Nièvre, le prix d’achat d’une maison classée D est de 1 511 euros le mètre carré, en moyenne, selon SeLoger. Pour une surface de 200 mètres carrés, cela représente un montant total de 302 200 euros. Le même bien noté F voit sa valeur chuter à 211 200 euros, sur la base d’une décote de passoire thermique de 455 euros par mètre carré. S’il est noté C, sa valeur augmente au contraire de 159 euros par mètre carré, d’où un prix de 334 000 euros pour 200 mètres carrés. La différence de valeur entre une maison au DPE F et un bien identique noté C est donc de 122 800 euros.
Une rénovation d’ampleur est envisagée pour porter le DPE de F à C, avec une isolation des combles, une isolation des murs par l’extérieur et le remplacement de la vieille chaudière au fioul par une pompe à chaleur. Le montant global des travaux atteint 56 300 euros. Même sans aides financières, il est très inférieur à la décote de 122 800 euros entre une maison classée F et une maison notée C. «A ce stade déjà, on sait que rénover est plus rentable que d’acheter le même logement avec une bonne étiquette énergétique», décrypte Hello Watt.
Des aides conséquentes pour les rénovations d’ampleur
Dans le cadre d’une rénovation importante comme celle-ci, les aides publiques sont conséquentes. MaPrimeRénov’ “parcours accompagné”, l’une des principales aides à la rénovation énergétique des logements privés, peut en effet représenter jusqu’à 80% du montant des travaux. Dans l’exemple de Marzy, le reste à charge, pour l’acquéreur, oscille ainsi entre 8 489 et 43 174 euros, selon ses revenus. L’achat d’une maison notée F et sa rénovation représentent donc un coût total de 220 000 à 255 000 euros, contre un prix d’achat de 334 000 euros pour une maison au DPE C. La rénovation énergétique s'avère donc beaucoup plus rentable que l’achat d’un logement bien isolé.
Dans une grande métropole comme Bordeaux, vaut-il mieux acheter un appartement de 100 mètres carrés, classé F, remplacer les fenêtres et installer un ballon d’eau chaude thermodynamique pour le faire passer en E, ou bien acheter directement un appartement déjà noté E ? D’après Hello Watt, un appartement de 100 mètres carrés noté F à Bordeaux se vend 15 600 euros de moins que le même bien classé E. Dans l’hypothèse du remplacement du simple vitrage des 12 fenêtres par du double vitrage et de l’installation d’un ballon thermodynamique, le ménage dépensera 10 700 euros pour hisser la note du DPE de F à E.
L’enjeu crucial du mode d’isolation
Un montant là encore inférieur à la différence de valeur de 15 600 euros entre un appartement F et un bien E, avant même la prise en compte des aides financières. Une fois celles-ci déduites, le reste à charge s’échelonne entre 9 000 et 10 200 euros, en fonction du revenu du ménage. Acheter un appartement noté F à Bordeaux et le rénover pour porter le DPE à E revient donc entre 424 700 euros et 425 900 euros, contre 431 300 euros pour l’acquisition d’un appartement noté E. Dans ce cas encore, la rénovation énergétique est plus rentable. «Cela s’explique en partie par le fait qu’on ne perd pas de mètres carrés, l’isolation des murs se faisant par l'extérieur», explique Hello Watt.
A Paris, en revanche, difficile de couper à une isolation thermique par l’intérieur, compte tenu des contraintes architecturales sur des façades majoritairement anciennes. Prenons l’exemple d’un appartement de 50 mètres carrés, classé F, acheté 450 150 euros alors que le même bien, noté D, vaut 467 750 euros. Pour tenter de gagner deux rangs sur le DPE, le propriétaire remplace les quatre fenêtres et isole les murs par l’intérieur, pour 11 900 euros au total. Une fois les aides à la rénovation énergétique prises en compte, le reste à charge s’élève en moyenne à 5 630 euros.
Perte de surface après l’isolation
L’isolation par l’intérieur a par ailleurs réduit la surface de trois mètres carrés, soit une perte de valeur de 28 065 euros, sur la base d’un prix du mètre carré de 9 355 euros à Paris. L’achat et la rénovation de l’appartement pour porter son DPE de F à D ont donc coûté 483 845 euros, soit 16 000 euros de plus que l’acquisition d’un bien classé D. Et encore, Hello Watt n’a pas inclus dans ses calculs le coût du relogement, nécessaire durant l’isolation par l’intérieur. Une isolation par ailleurs susceptible de rendre le bien impropre à la location si elle ramène la surface sous la barre des neuf mètres carrés, le minimum légal pour louer.
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