La cote des surfaces avec vue mer ou terrasse, et des maisons, devrait continuer à progresser, tandis que celle des biens plus classiques, même en centre-ville, pourrait stagner. En attendant, les investisseurs doivent prévoir un budget qui démarre à 4.500 euros le mètre carré vers Saint-Roch ou Riquier.
Les biens en bon état
Certes, quelques petites surfaces servent encore un rendement supérieur à 5%. Exemple au port, avec ce deux-pièces de 37 mètres carrés des années 1900, en parfait état, acquis pour 175.000 euros et loué 850 euros (5,8% de rendement). Mais les rentabilités sont en général moins favorables. «Les grandes surfaces servent rarement plus de 3%», constate Yoann Uzzan, d’Orpi Garibaldi. Les 1.350 euros de loyer de ce trois-pièces de 117 mètres carrés, lui aussi du début XXe, situé rue du Lycée et vendu 600.000 euros, n’offrent ainsi que 2,7% de rentabilité.
Idem côté neuf, où le choix est large avec 70 programmes, cédés entre 5.000 et 7.500 euros le mètre carré. Ce trois-pièces de 52,5 mètres carrés, au sein de la villa Corso, à Riquier, affiché à 375.000 euros, se louera 697 euros par mois, tandis que ce deux-pièces de 41,6 mètres carrés, de la résidence Nova Dolce, sur les hauteurs, nécessite 282.000 euros, pour 602 euros de loyer. Soit des rentabilités respectives de 2,2 et 2,6%.
Les biens avec travaux
Les amateurs de travaux pourront profiter du programme d’intérêt général d’amélioration de l’habitat qui, dans le cas des bailleurs, vise plus de 150 réhabilitations d’ici à 2023. A la clé: une aide de 20 à 80% des travaux nécessaires. Elle viendra peut-être s’ajouter aux décotes négociées sur ce type de biens. «Elles atteignent souvent 10%», constate Marc Wyler, de SwissMed Immo. Place Wilson, ce studio de 33 mètres carrés, des années 1920, a été payé, lui, 135.000 euros. Son nouveau bailleur le louera 700 euros par mois après 35.000 euros de travaux (4,9% de rendement).
Autre piste: les appartements en régime Scellier, qui arrivent en fin d’engagement de location, nombreux à Fabron ouest ou Sainte-Marguerite. Ils nécessitent souvent un rafraîchissement, comme ce deux-pièces de 2008, avenue Antoine-Martin, de 38 mètres carrés, loué 750 euros par mois après une mise de 210.000 euros (4,3% de rendement).
Les règles en Airbnb
La réglementation locale (une autorisation par foyer fiscal, donnée pour six ans, avec compensation obligatoire de la surface au-delà) oblige les bailleurs à faire preuve d’inventivité. «Ils mixent location aux étudiants de septembre à mai, et en Airbnb de juin à août», explique Thomas Le Gars, d’Immoloc. Ce qui les exonère de demande d’autorisation, pour un rendement solide. Il atteint 7%, par exemple, pour ce studio de 17 mètres carrés avenue de Fabron, acquis pour 120.000 euros, qui rapporte 550 euros par mois en location classique, puis entre 1.000 et 1.300 euros par mois l’été, frais de plateforme et de conciergerie déduits.
Les professionnels qui ont participé à notre enquête : SwissMed Immo, Orpi Garibaldi.
Méthodologie des prix annoncés
Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.
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