Immobilier locatif : les bons coups à jouer à Marseille

Depuis le confinement, la présence d’un extérieur fait grimper les tarifs… mais aussi les loyers. «Pour un bien en parfait état, et disposant d’une terrasse, nous comptons de 20 à 30 demandes dans l’heure», assure Pascal Blanchard. La rentabilité de ces biens reste donc bonne, comme pour ce trois-pièces de 2010, de 57 mètres carrés, traverse du Diable dans le XIIe, disposant de 22 mètres carrés de terrasse plein sud, d’un ascenseur, box et parking, payé 300.000 euros. Il se loue 950 euros, soit 3,8% de rendement.

Un chiffre dans la moyenne de ce secteur qui, à l’instar du XIe arrondissement, attire pour ses commodités. «Les petites surfaces en bon état des IVe, Ve et VIe arrondissements, proches des facs et de l’hôpital de la Timone, offrent une meilleure rentabilité, jusqu’à 7%», assure François Louvel, de Century 21 Longchamp. C’était le cas, rue Jean (IVe), de ce studio datant des années 1950, de 20 mètres carrés, cédé à 70.000 euros.

Le neuf, lui, rapporte de 2,5 à 4%, notamment dans l’est de la ville, du IXe au XIIIe arrondissement. Dans ce dernier secteur, avenue de Saint-Just, au Jardin Augustin, un programme proposé par Nexity, un 59,75 mètres carrés commercialisé à 218.000 euros pourra se louer 760 euros, soit 4,2% de rendement.

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Les surfaces avec travaux

La rénovation des copropriétés s’annonce difficile. «La mairie a interdit les affiches publicitaires à apposer sur les façades, qui pouvaient couvrir de 40 à 80% du coût», indique Nicolas Rastit, de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier Marseille-Provence-Corse). Voilà qui pourrait inciter les propriétaires à céder leurs biens, notamment dans les Ier, IIIe, VIe et XIIIe arrondissements, au parc encore peu rénové. «Les investisseurs se bousculent, et les marges de négociation sont faibles», signale toutefois Pascal Blanchard.

Certains ont déjà fait leurs emplettes, comme pour ce 47 mètres carrés, au Panier (IIe), payé 210.000 euros avant 30.000 euros de rénovation, ou, rue Albe (IVe), ce studio de 1974, de 24 mètres carrés avec balcon, parti à 53.000 euros avant 20.000 euros de travaux. Rendements respectifs: 3,2% et 5,9%.

Les règles en Airbnb

Face à la multiplication des surfaces en location saisonnière, estimées à plus de 10.000, la nouvelle municipalité a durci les règles. Le maximum de biens loués de la sorte passera de 5 à 1 par foyer, pour une durée ramenée de 6 à 4 ans, sans compensation à payer. Le jeu en vaut la chandelle, avec un taux moyen d’occupation de 60%. Ce qui permettra à ce studio près du palais du Pharo, payé 145.000 euros et loué 80 euros la nuit, de rapporter 10,5%.

Bien sûr, les quartiers touristiques, tels le Vieux-Port, Endoume ou le Vallon des Auffes, attirent. «Pensez aussi au Technopôle du XIIIe, aux facultés du IXe, à l’hôpital de la Timone dans le IVe, qui génèrent des demandes tout au long de l’année», rappelle Paul Cruciani, d’Appartementsmarseillecentre.fr.

Le tableau de bord de l’investisseur

Les professionnels qui ont participé à notre enquête : agences Orpi des 3 Bastides et des 3 Forts, Century 21 Longchamp, Appartementsmarseillecentre.fr.

Méthodologie des prix annoncés

Nous avons demandé à ClubFunding, le leader du crowdfunding immobilier en matière de volumes financés, d’établir pour chaque ville l’évolution des prix dans l’ancien d’ici un an. La plateforme s’est basée soit sur les opérations de marchands de biens accompagnées, en rapportant leur prix moyen de sortie, en 2022 et en 2023, à la cote actuelle. Soit sur un sondage auprès des opérateurs immobiliers, tenant compte de la capacité d’achat des acquéreurs locaux, de la facilité d’obtention des permis de construire et des effets de rattrapage de la cote d’une ville à l’autre.