Immobilier locatif : 4 quartiers où investir à Marseille

Les investisseurs se bousculent encore. «Ils arrivent de Lyon ou de Paris et même, depuis ces derniers mois, d’Angleterre ou d’Italie», constate François Louvel, de Century 21. Mais la mise en place, confirmée, de l’encadrement des loyers pourrait freiner ces ardeurs.

Immobilier locatif : 4 quartiers où investir à Marseille © Lucas Calloch/Unsplash

Par Caroline Mathat

Publié le 3 mars 2023 à 16h46.

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Investir dans l’ancien

Malgré la bonne tenue des loyers, le rendement n’excède guère 4,5%, y compris pour une petite surface. A l’image, sur le boulevard Tellène, dans le VIIe arrondissement, de ce deux-pièces de 40 mètres carrés, datant des années 1960 et payé 219.000 euros. «Avec son esprit village, entre Notre-Dame de la Garde et la mer, cet arrondissement reste une valeur sûre», indique toutefois Henri Perret, de Laforêt.

La demande est forte également dans le Ier, où 150.000 euros suffisent le plus souvent pour une petite surface. C’était le prix de ce trois-pièces de 57 mètres carrés, datant des années 1930, rue Jean-de-Bernady (555 euros de loyer). Certains visent les passoires thermiques: rue d’Anthoine, dans le IIe, ce deux-pièces de 42 mètres carrés, datant des années 1870, est ainsi parti à 150.000 euros, avant 50.000 euros de travaux. Loyer espéré: 700 euros.

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Investir en meublé

C’est le mode de location privilégié, qui monopolise près de 8 annonces sur 10. «Le mieux est de viser les abords de l’hôpital de la Timone ou le Ve arrondissement, qu’un bus relie directement au Pôle Marseille Luminy et à ses 80.000 étudiants», conseille Valérie Lavieille, de Proprietes-privees.com. Le rendement avoisine alors 6,5%, comme pour ce studio de 27 mètres carrés des années 1950, boulevard Aillaud, vendu 90.000 euros, ou, au Camas, ce deux-pièces de 30 mètres carrés des années 1960, facturé 130.000 euros. La colocation peut servir 7% de rentabilité moyenne. Ce cinq-pièces de 90 mètres carrés du square Belsunce, lui aussi des années 1960, rapporte même 475 euros par chambre. Soit, rapporté à son prix de 240.000 euros, 9,5% de rendement.

Investir dans le neuf

Pour s’approcher des 4% de rendement, il faut viser la périphérie, comme les XIIIe ou XIVe arrondissements. Exemple, au sein du programme Jardin Augustin (XIIIe) de Nexity, avec ce quatre-pièces de 74 mètres carrés mis en vente à 263.800 euros et pour lequel un loyer de 885 euros est attendu. Quelques programmes respectant les critères du Pinel+, et permettant donc de conserver le bénéfice des rabais d’impôts maximaux, sont aussi annoncés. Comme la résidence Aura, de Bouygues, dans le XVe. Budget à prévoir: un peu plus de 194.000 euros pour un deux-pièces de 48 mètres carrés ou 282.000 euros pour un trois-pièces de 66 mètres carrés, tous deux avec balcon, et aux loyers respectifs de 728 et 897 euros.