Après Bordeaux et Montpellier l’année dernière, c’est au tour de Grenoble. Le gouvernement vient de valider le 20 novembre 2023, la demande de mise en application d’un encadrement des loyers dans la commune de l’Isère. Un soulagement pour la ville qui cherche à instaurer cette mesure depuis 2014. L’arrêté préfectoral fixant le niveau maximal des loyers sera pris dans le courant de l’année 2024.
Outre la ville de Grenoble, sont donc concernées les communes suivantes : «Saint-Egrève, Sassenage, Fontaine, Saint-Martin-d'Hères, Seyssinet-Pariset, Échirolles, Le Pont-de-Claix, ainsi que la totalité des communes du Fontanil-Cornillon, La Tronche, Meylan, Domène, Murianette, Venon, Gières, Seyssins, Eybens, Poisat, Bresson, Claix et Varces-Allières-et-Risset», précise le communiqué du ministère du Logement.
Un complément de loyer bienvenu
Si la nouvelle a de quoi rassurer les locataires, elle peut inquiéter les investisseurs qui craignent pour la rentabilité locative de leur placement. Reste qu’il est possible de louer son bien un peu plus cher, malgré l’encadrement, en appliquant un complément de loyer, si le bien présente des caractéristiques qui le distingue des autres logements sur le marché. Précisons d’ailleurs que seuls les biens ne possédant pas les caractéristiques suivantes sont éligibles au complément de loyer :
- Signes d'humidité sur certains murs
- Sanitaires sur le palier
- DPE F ou G
- Fenêtres laissant anormalement passer l'air (hors grille de ventilation)
- Vis-à-vis à moins de 10 mètres
- Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur
- Problèmes d'évacuation d'eau au cours des 3 derniers mois
- Installation électrique dégradée
- Mauvaise exposition de la pièce principale
La commission de conciliation a déjà reconnu qu'une terrasse peut permettre d’obtenir un complément de loyer. Même chose pour une cave ou pour un parking. Piscine dans l’immeuble. Vaste terrasse privative. Grand balcon en ville. Ces 5 exemples de biens dans lesquels investir qui permettent d’appliquer un complément de loyer, pour moins de 200 000 euros.
Bobigny : un grand balcon près du canal
La commune de Bobigny fait partie des villes de la petite couronne parisienne où l’encadrement des loyers est en place depuis peu. Pour instaurer un complément de loyer dans une telle ville, le logement doit posséder un élément de confort «déterminant» par «comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique», précisent les textes. C’est le cas de ce deux-pièces de 45 mètres carrés, au cœur du quartier Edouard Vaillant, près du tramway et de la ligne 5 qui possède un large de balcon de 8 mètres carrés orienté Est et proposé à la vente pour 195 000 euros. Rappelons que le montant du complément de loyer n’est pas fixe. Il doit représenter une partie du loyer sans être abusif. Dans le cas contraire, le locataire sera en droit de le contester.
Une piscine à Montpellier
Autre ville où il est intéressant d’investir, malgré l’encadrement des loyers : Montpellier. La commune du sud de la France, connue pour son grand nombre d'étudiants, est un placement de choix pour les investisseurs. Afin d’être sûr de vous distinguer sur le marché, vous pouvez miser sur les quelques résidences qui possèdent… une piscine surveillée. C’est le cas de ce deux-pièces de 45 mètres carrés, proposé à la vente pour 174 000 euros, et qui possède une piscine dans la résidence ainsi qu’un parking sécurisé. Des prestations qui permettront à coup sûr d’échapper à l’encadrement.
Un beau jardin à Bordeaux
Les prix de l’immobilier à Bordeaux étant élevés (4 534 euros le mètre carré selon les données de Meilleursagents, en moyenne), il est capital pour les investisseurs de miser sur des biens éligibles au complément de loyer s’ils souhaitent avoir une bonne rentabilité locative. D’où l’intérêt de porter son choix sur un bien qui possède… un jardin. Ce type de prestation en ville est très rare et fait naturellement l’objet d’une valorisation sur le marché. C’est le cas de ce deux-pièces de 48 mètres carrés situé à Bordeaux Lac et qui possède une chambre donnant sur une cuisine avec jardin, pour 175 000 euros. Le bien est proposé à la vente avec une place de parking en complément.
Lille terrasse privée
Même constat dans la grande ville du nord, à Lille. Pionnière avec Paris dans la mise en place de l’encadrement des loyers, elle n’en demeure pas moins intéressante pour les investisseurs par le grand nombre d’étudiants dans la ville (environ 115 000 étudiants selon les données de la métropole de Lille). Investir dans un deux-pièces de 50 mètres carrés en rez-de-jardin avec une large terrasse privative est un élément de distinction qui permettra à un investisseur d’appliquer un complément de loyer. On peut trouver de tels logements sur le marché du coté de Wazemmes, proposés à la vente pour 189 000 euros.
Cave, balcon et parking à Aubervilliers
Enfin, pour être sûr de ne pas voir son complément de loyer se faire attaquer, l’idéal est d’investir dans des logements qui multiplient les prestations d’exception. A Aubervilliers par exemple, on trouve des deux-pièces de 44 mètres carrés avec cave, place de parking et balcon proposés à la vente pour 172 000 euros. Un placement immobilier d’autant plus intéressant qu’Aubervilliers est l’une des communes de la petite couronne amenée à se transformer dans les années à venir, entre l’arrivée des installations liées aux JO de 2024 et celles du Grand Paris Express.
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