Il a pris un sacré coup, le mythe de l’oligarque russe que l’on voyait payer cash son pied-à-terre grand luxe à Courchevel ou sur la Côte d’Azur. Un an après le déclenchement de l’invasion en Ukraine, cette clientèle ultra-fortunée a quasiment disparu des écrans radars. La guerre a en effet considérablement ralenti leurs déplacements en Europe, et complexifié leurs transferts d’argent. Et cela, quand elle ne les a pas stoppés net : plus de 1.300 personnalités ont ainsi été lourdement sanctionnées par l’Union européenne en raison de leur rôle dans un conflit dont la genèse remonte à 2014.
Parmi les Russes entravés figurent évidemment un certain nombre de grandes fortunes aux noms familiers des autorités françaises. Bercy a ainsi fait remonter une liste d’une soixantaine de résidences de luxe dont les propriétaires, souvent cachés derrière des sociétés écrans, ont été identifiés et touchés par les sanctions. Pour ces Russes, les villas de rêve sont désormais gelées : impossible pour eux de vendre, d’acheter ou de louer à des tiers de telles résidences. La plupart de ces biens exceptionnels, à l’avenir désormais incertain, se concentrent dans les quartiers très sélects des stations de Courchevel et Méribel, dans le 7e arrondissement de Paris, ou sur la très chic French Riviera autour des plus coins les plus huppés de Nice, Cannes, Antibes et du Lavandou.
Sanctions ou non, la clientèle russe est souvent entravée
Si l’on creuse un peu, toutefois, on se rend compte que derrière les oligarques “stars” identifiés par Bercy se cache une diaspora plus discrète, en théorie épargnée par les sanctions. En théorie seulement, car en pratique, les démarches pour vendre, acheter ou simplement réaliser quelques travaux se sont complexifiées. “Les résidences de luxe restent entretenues, mais leurs propriétaires souffrent de problèmes logistiques”, décrit Frédéric Barth, le PDG de Côte d'Azur Sotheby's International Realty. “Il est parfois difficile pour eux de procéder à des paiements simples : factures d’eau, jardiniers, salaires des employés de maison… On entend souvent dire que leurs travaux à domicile sont interrompus, car les banques refusent de procéder à la moindre opération de réception ou d’envoi de fonds”, remonte-t-il.
En conséquence, acheter ou vendre des résidences de luxe devient un casse-tête. Au point de faire tomber à l’eau certains projets pourtant bien avancés avant l’invasion de l’Ukraine. “L’une de nos clientes russes a dû abandonner sa mise en vente. Elle n'était pourtant pas visée par les sanctions”, relate par exemple Rudi Janssens, le fondateur de l’agence Janssens immo implantée en Provence et en Côte d’Azur, dont la clientèle russe représente environ 2% de son portefeuille. “Les propriétaires qui auraient aimé vendre comprennent que cela devient très difficile”, indique-t-il.
Dans ce contexte, la norme pour cette clientèle historique est devenue l’attentisme. “Les propriétés sont là, mais elles ne sont pas bradées. On ne voit pas encore chez la clientèle russe une volonté massive de se séparer de leur bien”, constate Frédéric Barth. “Même sans être touchés par les sanctions, j’ai l’impression que la plupart des propriétaires ont mis leur projet à l’arrêt. Dès qu’il y a un nom russe, le clignotant rouge s’allume chez les banques et les notaires”, abonde son confrère Julien Bourdry, le directeur commercial du réseau d’agences Barnes sur la Côte d’Azur, dont la clientèle russe représente un peu moins de 3% de l’activité. En revanche, glisse-t-il, “on a l’impression de croiser de plus en plus de plaques d’immatriculation ukrainiennes sur la Côte d’Azur”.
Un impact cependant très marginal sur le marché du luxe
Pour autant, la quasi-disparition de la clientèle russe ne semble pas inquiéter les grands réseaux immobiliers spécialisés dans les biens de luxe. Et pour cause, cette diaspora, qui était devenue très minoritaire parmi les acquéreurs, a largement été remplacée. En 2022, tractées par l’arrivée massive de la clientèle américaine ou britannique, les prix sur les biens les plus haut de gamme ont encore battu des records à Paris, la ville la plus attractive historiquement pour les grandes fortunes. Dans le sud de la France, les transactions semblent plutôt dynamisées par des acheteurs scandinaves, belges, suisses, néerlandais, luxembourgeois ou anglo-saxons.
“On ne voyait plus que très peu de Russes s’installer à Paris depuis 2015, à cause de la grande difficulté pour eux de sortir de l’argent de leur pays. L’invasion de 2022 n’a donc eu qu’un impact très limité, voire inexistant”, décrypte Nicolas Pettex-Muffat, le directeur général du réseau d’agences Daniel Féau. “J’étais même surpris par l’absence de conséquence de cette guerre sur l’activité globale de notre secteur, confie-t-il. Sauf si l’on considère que la guerre est la cause directe de l’inflation que nous connaissons.”
Les taux de crédit, un frein pour la clientèle aisée
Ainsi, expliquent les spécialistes, la nouvelle étape du conflit en Ukraine aurait principalement des conséquences indirectes sur leur marché. “Elle peut en avoir sur les taux de crédit des emprunteurs, ou sur le coût des travaux qui augmente”, analyse de son côté Richard Tzipine, le directeur général du réseau Barnes. Sur le segment très feutré de l’immobilier haut de gamme, ce sont donc surtout les rares acheteurs ayant besoin d’un crédit qui souffrent, comme sur les autres segments d’ailleurs. “Avant la crise en Ukraine, seulement 0,5% des acquéreurs ayant signé une promesse de vente se rétractaient sur notre marché. Aujourd’hui, l’ordre de grandeur est plutôt autour de 5%”, témoigne Richard Tzipine.
“Je pense aussi que les propriétés qui nécessitent de lourds travaux vont voir leurs prix baisser à Paris, car les coûts de ces travaux augmentent”, ajoute Nicolas Pettex-Muffat du réseau Daniel Féau, dont l’avis est partagé par son confrère de Barnes. “La valeur des logements sans défauts a augmenté beaucoup plus vite que les autres biens l’an passé.” Les oligarques russes propriétaires des plus belles résidences, dans ce contexte, n’ont donc finalement pas tout perdu lors de cette guerre.
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