Les étranges affaires immobilières de la caisse de retraite des indépendants

Un héritage encombrant à faire disparaître

C’est aujourd’hui pour des faits bien plus graves que la Cipav pourrait être mise en cause. La justice s'intéresse à plusieurs transactions immobilières suspectes réalisées par la caisse de retraite au cours des deux dernières années. Capital a enquêté plusieurs semaines pour retracer ces opérations douteuses. On parle ici d’immeubles haussmanniens hébergeant des bureaux ou des logements, dont les loyers étaient initialement destinés à faire fructifier le patrimoine financier de la Cipav. Ces bâtiments, situés dans les plus beaux quartiers de Paris, ont chacun une valeur ayant été estimée au bas mot entre 5 et 45 millions d’euros.

L’un d’entre eux a tout particulièrement attiré l’attention des enquêteurs. Il est situé au 78 rue Boissière, dans le très chic 16e arrondissement de la capitale. On vous raconte son histoire. Au début de la décennie 1970, la Cipav récupère en nue-propriété cette adresse via une donation d’un architecte décédé en 1967, puis l’usufruit - la jouissance - du lieu à partir de 2012. Le bâtiment compte six appartements répartis sur six niveaux, et deux locaux commerciaux au rez-de-chaussée abritant aujourd’hui deux instituts de beauté. L’immeuble en lui-même compte ainsi plus de 1.100 mètres carrés utiles et habitables, certains appartements disposant de largement plus que 100 mètres carrés de surface. Bref, un véritable bien immobilier de luxe, dans un quartier où les prix de vente standards des logements oscillent souvent entre 11.000 et 13.000 euros le mètre carré et les loyers dépassent allègrement 30 euros par mètre carré et par mois.

Problème pour la Cipav : en 2021, l’immeuble, visiblement mal entretenu depuis de nombreuses années, nécessite de lourds travaux de rénovation. Une partie des appartements est alors laissée vacante, et les rares locataires restants entrent en conflit avec le nouveau propriétaire. La gestion qualifiée de désastreuse d’un pareil patrimoine est alors mise en lumière par nos confrères et homonymes de Capital sur M6. Autant de raisons qui motivent finalement la caisse de retraite à se débarrasser de cet encombrant héritage dès le mois de février. Sans compter que le 21 mai 2021, un diagnostic technique amiante démontre la présence de ce matériau toxique dans la toiture, les caves et le sous-sol, malgré un désamiantage partiel entrepris en 2017… Le 3 novembre 2021, la Cipav entérine la vente de l’immeuble pour 11,5 millions d’euros, au profit d’une société, la Financière du Grand Palais.

Une transaction suspecte

Jusqu’ici, rien d’anormal. Mais alors, qu’est-ce qui interpelle la justice dans cette transaction ? Tout d’abord, le fait que la Financière du Grand Palais ait revendu ce même immeuble le 22 avril 2022, soit moins de six mois après l’avoir acheté. Surtout, elle a cédé le bien au nouvel acquéreur… contre 16,2 millions d’euros. Soit avec une spectaculaire plus-value de 4,7 millions d’euros ! Un différentiel difficilement explicable, qui interroge forcément sur le mécanisme de fixation du prix de vente initial par la Cipav. En clair, on peut se demander si la caisse de retraite des indépendants n’a pas sciemment sous-évalué la valeur réelle du bien lorsqu’elle l’a vendu à la Financière du Grand Palais.

“La vente de l’immeuble en question pour un montant de 11,5 millions a été réalisée dans le respect du cadre réglementaire”, se défend la caisse de retraite, interrogée par Capital. “L’évaluation a été faite par un prestataire extérieur spécialisé, retenu dans le cadre d’un marché public, en l’espèce BNP Paribas Real Estate”, se justifie-t-elle.

Des travaux, vraiment ?

Le tout nouveau président de la Cipav élu en janvier, Armand Gersanois, suggérait le 18 janvier dans les colonnes du Figaro que la Financière du Grand Palais avait réhabilité l’immeuble, lui permettant d’en tirer une belle plus-value… Mais est-il réellement possible de réaliser des travaux d’envergure dans un laps de temps aussi court, qui viendrait expliquer que l’immeuble a vu sa valeur grimper de 40% ? Contactée, la Financière du Grand Palais a refusé catégoriquement de répondre à nos questions. “Les investissements éventuels réalisés par l’acheteur après la cession par la Cipav, ou les éventuels permis de construire déposés après la cession ne concernent pas la Cipav”, évacue-t-on désormais du côté la caisse de retraite.

Nous avons alors fouillé et retrouvé la trace d’un permis de construire qui a été effectivement déposé par la Financière du Grand Palais, le 9 février 2022, aux services d’urbanisme de la ville de Paris. Parmi les motifs de cette demande : l’optimisation des espaces des appartements sur les six niveaux afin de les séparer en deux logements, la création d’une extension de 18 mètres carrés, ou encore la rénovation des caves et locaux techniques de l’immeuble. Néanmoins, le temps d’instruire le dossier, la transaction se concrétise, et le permis n’est finalement délivré au troisième et dernier propriétaire qu'en juin 2022. On peut donc légitimement penser que la Financière du Grand Palais n’avait pas démarré les travaux d’envergure censés justifier la juteuse plus-value. “Il est certain que depuis l’arrivée du nouveau propriétaire de l’immeuble, on voit des ouvriers effectuer des travaux”, témoigne à Capital la gérante de l’enseigne Air Nails, qui occupe l’un des deux locaux commerciaux de l’immeuble depuis 2015. “En revanche, je ne peux pas vous confirmer s’il y en a eu juste avant.”

On est jamais mieux servi que par soi-même…

Plus suspect encore : pour vendre ce logement, la Cipav a fait appel aux services d’un intermédiaire, une société appelée FGP Conseils. La caisse de retraite lui a versé 690.000 euros TTC en frais d’intermédiation. Or, la société FGP Conseils - qui sera finalement dissoute en octobre 2022 - ne comporte qu’un seul associé… la Financière du Grand Palais elle-même ! En clair, l’intermédiaire censé trouver un acquéreur et l’acquéreur lui-même ne correspondent en réalité qu’à une seule et même structure. “Il y a un problème, car le titulaire du mandat ne peut pas acheter le bien pour lequel il est mandaté”, s’indigne Yann Franquet, le chef de file de l’association “Cipav info” qui s’emploie à attaquer depuis 2014 la caisse de retraite et ses méthodes qu’elle juge “douteuses.” Contactée, la Cipav se refuse à apporter un commentaire, arguant la “confidentialité” de l'information.

Une suspicion qui en alimente d’autres

L’immeuble de la rue Boissière n’est pas le seul bien dont les conditions de vente sèment le doute. Un splendide édifice situé au 22 rue Bayen, dans le 17e arrondissement, suscite également la curiosité. Cet immeuble de bureaux est loué depuis plusieurs années à l’un des plus gros cabinets de notaires de la capitale, l’étude Rochelois, comptant de multiples spécialistes du droit immobilier. Cabinet qui, selon nos informations, n’a pas formulé d’offre ni même reçu de proposition pour racheter cet immeuble.

Pour boucler sa vente, la Cipav a préféré s’associer à Weinberg Capital Partners. Ce fonds d’investissement, basé à Paris, a formulé une offre de 33,5 millions d’euros lui permettant d’acquérir le bâtiment. Ce qui surprend ici, ce n’est pas forcément le prix proposé par le nouvel acquéreur : les administrateurs de la Cipav avaient acté depuis plusieurs mois la vente de cet actif pour un prix minimum hors droits et hors taxes de 29 millions d’euros. L’offre acceptée est donc supérieure aux espérances minimales de la caisse de retraite.

Ce qui interroge fortement dans cette transaction, c’est que l’offre de Weinberg Capital Partners n’était pas la plus généreuse. Une offre d’achat supérieure d’un million d’euros (à 34,5 millions d’euros) avait en effet été formulée par le groupe BMF, spécialisé dans l’investissement immobilier professionnel. Impossible de savoir ce qui a conduit la Cipav à éconduire cette offre mieux-disante. Et selon nos informations, les cas des immeubles des rues Boissière et Bayen seraient loin d’être isolés…