L’immobilier est incontournable pour bénéficier de revenus réguliers. Mais acheter un logement pour le louer nécessite d’anticiper si vous le financez à crédit. Et l’opération ne se révèle pas toujours aussi rentable que souhaité, en raison des frais et de la fiscalité. Acheter des parts de SCPI – société civile de placement immobilier – est une façon plus simple pour tirer profit de l’investissement locatif. Autre piste : les sociétés cotées généreuses en dividendes avec leurs actionnaires.
Acheter un logement pour le louer : vive le crédit
- Pour qui : ceux disposant d’une capacité d’emprunt
- A quel âge : 40 ans
- Niveau de risque : moyen
L’immobilier dispose d’un atout majeur : il peut se financer à crédit. Pendant votre vie active, votre locataire va vous aider à rembourser le crédit attaché à votre logement. « Prévoyez au moins un apport personnel de 20 % du prix du bien si vous souhaitez que le loyer couvre la mensualité de crédit », annonce Arnaud Hacquart, président d’Imodirect. A la fin du crédit, votre bien locatif vous rapportera réellement un complément de revenus. «Selon les villes, la rentabilité locative brute varie de 3 à 8 %, les plus petites cités étant les plus rentables mais aussi les plus risquées pour l’évolution du prix du bien», constate Arnaud Hacquart.
Attention, il faut compter avec de nombreux frais : charges de copropriété, entretien logement, gestion locative confiée à une agence (entre 7 % et 10 % des loyers, assurance loyers impayés comprise). Sans oublier les impôts : les loyers nets de charges sont imposés avec vos autres revenus et soumis aux 17,2 % de prélèvements sociaux. Après charges et fiscalité, la rentabilité est divisée par 2. Autrement dit : un logement de 100 000 euros qui est loué à 5 000 euros par an (rentabilité de 5 %) ne vous rapportera in fine en net que 2 500 euros ! Une solution pour limiter l’impôt : louer en meublé ! Mais attention de vérifier qu’il y a bel et bien une demande récurrente pour une location de ce type sur le quartier concerné.
SCPI : la voie la plus simple pour l’immobilier
- Pour qui : tous
- A quel âge : dès 30 ans
- Niveau de risque : moyen
L’union fait la force… en l’occurrence celle des investisseurs locatifs ! Tel pourrait être le crédo des Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Une telle société collecte de l’argent auprès de nombreux épargnants pour acquérir un patrimoine immobilier destiné à être loué. La SCPI se charge du processus de A à Z : acquisitions, gestion locative, entretien des biens. Et vous reverse les bénéfices locatifs qui vous reviennent à proportion des parts que vous avez acquises dans la société. Avantages ? Un placement très accessible, quelques dizaines ou centaines d’euros suffisent à acquérir une part, selon les SCPI.
La possibilité de profiter de la rentabilité de biens immobiliers divers - logements, bureaux, hôtels, commerces, entrepôts – dans différentes villes. Les recettes sont issues de nombreux locataires, diluant ainsi le risque d’impayé. Le niveau des dividendes n’est toutefois jamais garanti. Principal risque : la valeur des parts de SCPI peut flancher en cas de crise immobilière (le prix des parts reflétant celui des immeubles de la société). Auquel cas, vous êtes perdant si vous les revendez sans attendre que leur valeur ne se rétablisse, soit parfois pendant plusieurs années. En 2023 et 2024, certaines SCPI ont ainsi subi des revers, certaines perdant jusqu’à plus de 40 %. De surcroît, un long délai est parfois nécessaire pour revendre, faute d’acheteurs sur le marché.
En raison de ces risques, vous devez être prêt à conserver vos parts au moins 8 ans, mais préférablement de 10 à 15 ans. Comment les choisir ? En analysant leur rentabilité et la nature de leur patrimoine. Certaines se spécialisent sur certains segments immobiliers (commerces, bureaux, logement….) alors que d’autres investissent sur divers types de biens. «Les SCPI diversifiées sont celles ayant le mieux résisté à la crise récente», indique Guillaume Berthiaux, président de Sofidy Gestion Privée. Voilà pourquoi elles séduisent aujourd’hui les épargnants.
Quant à leur rentabilité ? Les SCPI les plus récentes sont aussi les plus attractives. Car elles ont acheté la majorité de leurs biens ces 3 ou 4 dernières années quand les prix de la pierre baissaient alors que les loyers, eux, continuaient de progresser. D’où un meilleur rapport locatif (il se calcule en divisant les loyers par la valeur des biens). «Elles rapportent entre 6 et 10 % par an», observe Guillaume Berthiaux. Là encore, mieux vaut panacher entre ces SCPI de dernière génération lucratives et de plus anciennes qui, certes, rapportent moins (entre 3 et 4,5 %) mais jouissent d’un patrimoine de qualité et d’un historique de gestion rassurant pour l’avenir.
Enfin, dans l’objectif de la retraite, une souscription en démembrement provisoire s’avère judicieuse. Il s’agit d’acheter la nue-propriété d’une SCPI, avec une décote sur le prix. En contrepartie, vous ne percevez aucun dividende pendant la durée du démembrement, de 10 à 15 ans. Passé ce délai, vous serez pleinement propriétaire et commencerez à percevoir les dividendes pour votre retraite ! «Avec un engagement de 15 ans sur notre SCPI Sofidynamic, qui a rapporté plus de 9 % en 2024, vous achetez vos parts avec une décote de 50 %. Dans 15 ans, la valeur de votre investissement doublera donc automatiquement, si le prix de la part n’a pas évolué sur le marché pendant ces 15 ans», illustre Guillaume Berthiaux.
Bourse : visez les dividendes avec les valeurs de rendement
- Pour qui : les amateurs de la Bourse ou les gros patrimoines
- A quel âge : dès 30 ans
- Niveau de risque : élevé
Vous êtes boursicoteur ? Pensez aux valeurs de rendement pour votre retraite : des sociétés cotées qui versent de gros dividendes tous les ans. «Ce sont celles qui servent un rendement bien supérieur à celui de leur indice. Celui du CAC 40, par exemple, se chiffre à 3,2 % sur 12 mois (1). Parmi les sociétés qui compose cet indice, on trouve des valeurs offrant un rendement 2 voir 3 fois supérieur, comme Crédit agricole avec 7,2 %», indique Alexandre Baradez, l’analyste marché de IG France.
On les recrute dans le secteur bancaire, celui des services aux collectivités, de l’énergie, des médias et Télécoms mais encore parmi les foncières cotées (promoteurs, gestionnaires immobiliers…). «Ce type d’actions présente un profil plutôt défensif, résistant mieux aux variations du marché, analyse Alexandre Baradez. Ces sociétés sont bien positionnées sur leur marché et disposent d’une taille critique, ce qui leur confère une relative stabilité». Le portefeuille n’en sera que plus simple à suivre ! Autre avantage : les dividendes sont imposés forfaitairement à 30 % (17,2 % de prélèvement sociaux inclus) quel que soit le montant de vos revenus.
(1) Au 26 septembre 2025
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