Location en zone tendue : Comment s’y retrouver dans les règles d’encadrement des loyers ?
Depuis quelques années, les communes situées en zone tendue ont la possibilité d’appliquer une règle d’encadrement des loyers, bien souvent à l’origine de débats, et qui pourrait prochainement être remise en cause. Toutefois, le plafonnement des loyers n’est pas la seule règle relative au montant du loyer applicable en zone tendue, contribuant parfois à la naissance de nombreux doutes chez les propriétaires. Tour d’horizon des règles relatives au loyer dans les communes situées en zone tendue.
Le plafonnement des loyers
Il s’agit certainement de la mesure d’encadrement des loyers la plus connue, et qui fait également le plus parler. Introduit par la loi ELAN de 2018, le plafonnement des loyers, réglementation que les communes situées en zone tendue ont la possibilité de mettre en place, sans que cela soit toutefois obligatoire, vise à contrôler les prix de location fixés par les propriétaires de logements, vides ou meublés.
Si elle est appliquée, cette mesure prend la forme d’un barème qui fixe un montant de loyer maximum par mètre carré de surface habitable, plafonnant ainsi le prix de location des biens. Attention toutefois, il n’existe pas un barème unique par commune, et les prix varient ainsi en fonction de plusieurs facteurs, comme l’année de construction de l’immeuble, le quartier dans lequel il se trouve, ou encore le mode de location pratiqué, puisque les barèmes sont différents pour la location vide et la location meublée, avec un avantage pour la seconde qui dispose de plafonds plus élevés. Ces barèmes sont souvent facilement consultables sur le site internet des communes ayant mis en place cette réglementation.
Cette mesure ouvre néanmoins la porte à quelques exceptions ou adaptations. Ainsi, certains logements ne sont pas concernés, comme ceux soumis à la loi de 1948, conventionnés par l’ANAH, les logements sociaux, ou encore les locations touristiques, pour lesquelles le prix à la nuitée peut être fixé librement. De plus, si le logement loué présente certaines caractéristiques de confort ou une localisation particulièrement avantageuse, il est possible de mettre en place un complément de loyer. Mais attention, mieux vaut vérifier deux fois avant de prétendre à la possibilité de mettre en place un tel complément, car cela pourrait par la suite être remis en cause, d’autant que, depuis 2022, ce dernier ne peut plus être demandé pour les logements de faible standing ou les passoires thermiques (DPE G et F).
Enfin, il convient de rappeler que la règle de plafonnement des loyers ne remet pas en cause la possibilité, pour les bailleurs ayant loué leur bien en vertu d’un bail de longue durée à titre de résidence principale, de procéder annuellement à la révision du loyer. En effet, même si le montant révisé dépasse alors le plafond théorique, le respect du plafonnement du loyer est apprécié au regard du prix fixé au moment de l’établissement du contrat, et non au moment des éventuelles révisions.
L’encadrement des loyers à la relocation
Si le plafonnement des loyers est une mesure mise à disposition des communes situées en zone tendue, qui peuvent donc choisir, ou non, d’y recourir, l’encadrement des loyers à la relocation concerne toutes les communes situées en zone tendue, dont la liste est fixée par le décret du 25 août 2023.
L’encadrement des loyers à la relocation impose aux bailleurs de ne pas faire évoluer le prix du loyer entre deux locataires, celui du nouveau locataire devant donc correspondre à celui appliqué à l’ancien locataire.
Toutefois, comme pour le plafonnement des loyers, quelques exceptions existent. Ainsi, dans le cas où le dernier locataire a quitté le logement depuis plus de 18 mois, celui où le dernier loyer était manifestement sous-évalué, ou encore si d’importants travaux ont récemment été réalisés dans le bien, le loyer pourra être modifié. Mais attention, la prudence sera là encore de mise, car le bailleur n’aura pas nécessairement une liberté totale. Par exemple, un propriétaire ayant fixé un loyer sous-évalué ne pourra pas directement aligner le nouveau loyer sur les prix du marché, puisque l’augmentation ne pourra être supérieure à la moitié de la différence entre le prix normal du marché et le loyer payé par l’ancien locataire. Il faudra donc redoubler d’attention en cas de location à un membre de la famille ou à un ami pour un prix plus modeste, car, si le logement est situé en zone tendue, faire revenir le loyer au niveau du marché après le départ du locataire pourrait demander plusieurs mises en location successives.
Tous les modes de location sont-ils concernés ?
Location vide et location meublée sont toutes deux concernées par ces mesures, avec toutefois quelques nuances du côté de la location meublée. En effet, puisque la location vide ne permet que la location à titre de résidence principale, tous les biens loués seront concernés. En location meublée, les biens loués en vertu d’un bail meublé de longue durée à titre de résidence principale, d’un bail étudiant, ou encore d’un bail mobilité seront concernés. Les locations saisonnières et celles réalisées dans le cadre d’un bail code civil ne sont donc pas impactées, mais attention pour les premières, les communes situées en zone tendue ont toutes les chances de disposer également d’une réglementation exigeante vis-à-vis de la pratique d’une activité de location de courte durée.
