Immobilier neuf : la qualité du programme prime sur l’avantage fiscal

Les plates-formes généralistes disposent du plus grand choix de programmes. Seul inconvénient, elles ne donnent souvent accès qu’à des informations de base : prix du bien, surface, étage et adresse de l’immeuble. Les sites des promoteurs sont plus complets. Beaucoup fournissent les plans du bâtiment et des appartements, ainsi que celui du quartier, en indiquant la localisation des équipements publics (hôpitaux, crèches…) et des transports en commun. A l'inverse, certains sites comme SeLoger Neuf sont totalement orientés vers la mise à disposition de toutes ces informations via des cartographies et des points d'intérêts, ce qui n'est pas le cas, loin de là, de tous les sites promoteurs.

Choix du promoteur

Contrôlez bien leur solidité financière et visitez leurs anciennes réalisations. La promotion immobilière est une activité périlleuse. En témoigne la centaine de faillites enregistrées chaque année sur ce secteur. D’où la nécessité de bien vous renseigner sur l’entreprise à laquelle vous vous intéressez. Le mieux est de consulter les sites reliés aux greffes des tribunaux de commerce, par exemple Infogreffe.fr. Ils vous donneront des informations sur son ancienneté, ses actionnaires, ses comptes et les procédures éventuelles engagées contre elle.

Si l’entreprise a moins de dix ans d’activité ou que ses comptes virent au rouge tous les cinq ou six ans, allez voir ailleurs. Avec les grands groupes, vous n’avez théoriquement rien à craindre du côté de leur soliditéfinancière. Essayez toutefois de vous informer sur leurs réalisations en allant interroger les occupants : les chantiers se sont-ils bien déroulés ? Des sinistres sont-ils apparus ? Pensez aussi à regarder les avis des forums Internet : ils ne sont pas fiables à 100%, mais tout de même instructifs.

Malfaçons

Pour qu’elles soient rectifiées, n’hésitez pas à faire jouer les garanties légales. Le bien enfin livré, vous avez 30 jours pour signaler les défauts apparents et les faire rectifier (en bloquant, au besoin, les derniers 5% du prix). Et si des désordres apparaissent plus tard ? Le législateur a prévu trois garanties pour ces «vices cachés». La première, de «parfait achèvement», oblige le promoteur à réparer tous les défauts repérés dans l’année suivant la livraison. La «biennale», elle, garantit durant 2 ans le bon fonctionnement des équipements (robinetterie, volets…).

Enfin, la «décennale» couvre durant dix ans les dommages menaçant la solidité du bien (fissures, infiltrations…). Elle s’adosse à une assurance dommages-ouvrage (souscrite par le promoteur), qui permet d’obtenir de l’assureur la prise en charge des réparations, sans se soucier d’identifier l’entreprise responsable.

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Package

Une formule d’achat très pratique, mais le prix du service rendu est parfois excessif. Sélection du bien, plan de financement, gestion locative, assurances… Avec les «packages» de services, que proposent la plupart des promoteurs, l’investisseur, une fois le chèque signé, ne s’occupe plus de rien. Attention, cette formule, certes pratique, masque parfois des coûts excessifs. Exemple : 15% du montant des loyers et des charges au titre de la gestion et de l’assurance loyers impayés, plus 10% de commission du réseau de vente (maximum légal depuis avril 2020). Quant au prêt proposé, il n’est pas forcément avantageux non plus. Mieux vaut toujours prendre le temps de comparer l’offre avec celle des courtiers spécialisés en crédit (Pretto, Cafpi, Vousfinancer…) et des établissements bancaires de votre ville.

Contreparties

Interdiction de vendre votre logement pendant toute la durée légale de location. Pour avoir droit à des avantages fiscaux, il vous faudra respecter à la lettre certaines règles contraignantes édictées par l’administration. En loi Pinel, non seulement les immeubles doivent être implantés dans des zones géographiques où le marché locatif est tendu, mais les niveaux de loyers et les revenus des locataires ne doivent pas excéder des plafonds fixés chaque année par décret. Le logement devra également rester en location pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans (renouvelable par période de 3 ans, dans la limite de 12 ans). Le vendre durant cette période entraînerait la reprise par le fisc de toutes les réductions d’impôts.

Même punition avec le Censi-Bouvard si vous cédez votre bien meublé avant le terme prévu dans le contrat de bail, dont la durée initiale varie entre 9 et 11 ans. Toutefois, quel que soit le ­dispositif fiscal utilisé, aucune remise en cause des avantages ne sera effectuée pour une vente liée à un cas de force majeure (invalidité, licenciement, décès du propriétaire, expropriation…).

Pinel classique

Les loyers applicables sont de 10 à 15% inférieurs à ceux du secteur libre. Le Pinel vous octroie 12%, 18% ou 21% de réduction d’impôts sur le prix d’achat du bien (dans la limite de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré), selon que vous le louerez 6, 9 ou 12 ans. Soit un gain fiscal pouvant aller jusqu’à 63 000 euros. Mais comparez bien l’avantage obtenu avec le manque à gagner qu’il peut entraîner. Car les plafonds de loyers imposés sont inférieurs de 10 à 15% à ceux du marché libre. Si cette différence n’est pas compensée par le gain d’impôts, inutile de vous lancer.

La réussite de l’opération exige aussi que le prix ne soit pas trop élevé (pas plus de 30% au-dessus de l’ancien) afin d’éloigner tout risque de moins-value à terme. Et vérifiez que vous payez suffisamment d’impôts : avec un bien de 300 000 euros gardé 12 ans, 6 000 euros versés chaque année au fisc est un minimum. Méfiez-vous en outre des programmes dédiés à 100% aux investisseurs, souvent peu soucieux du bon entretien des locaux et qui vendront tous en même temps : là aussi, gare aux risques de moins-value à la revente !

Retenez enfin que les taux de réduction d’impôts actuels ne seront maintenus après 2022 que pour les biens des quartiers «prioritaires» ou dotés d’un haut niveau de confort (isolation renforcée, surfaces minimales, balcon). Pour les au­tres logements, ces taux ­tomberont, selon la durée de location, à 10,5%, 15% et 17,5% en 2023, et à 9%, 12% et 14% en 2024.

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Pinel outre-mer

Un très gros avantage fiscal, mais mieux vaut bien connaître ce type de marché. La Réunion, la Guadeloupe, la Martini­que, Saint-Martin, Wallis-et-Futuna… Les îles françaises d’outre-mer sont aussi ­éligibles à la loi Pinel. Avec un avantage fiscal encore plus alléchant, puisque la réduction d’impôts s’élève respectivement à 23%, 29% ou 32% pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans (le taux diminuera, selon la durée de location, à 21,5%, 26% et 28,5% en 2023, et à 20%, 23% et 25% en 2024).

En prime, le dispositif bénéficie d’un plafond de niches fiscales majoré, de 18 000 euros par an (contre 10 000 euros habituellement). Si l’on habite en métropole, il est conseillé de se rendre deux ou trois fois sur place avant d’y investir, afin de vérifier l’environnement et la qualité du programme proposé, ainsi que l’existence d’un marché locatif actif.

Loi Censi-Bouvard

Elle donne droit à 3 666  euros de réduction d’impôts par an pendant 9 ans. C’est le moyen le plus simple pour obtenir un bonus fiscal en investissant dans une résidence avec services, autrement dit un immeuble en copropriété pourvu de biens meublés à destination d’une clientèle locataire d’étudiants, de seniors ou de personnes âgées dépendantes, et assortis de prestations hôtelières (ménage, restauration, linge de maison…).

Le dispositif Censi-Bouvard vous oblige à signer un contrat de bail commercial ­allant de 9 à 11 ans (reconductibles) avec un exploitant, lequel est ensuite chargé de gérer le logement acquis et de vous reverser chaque mois ou chaque trimes­tre votre quote-part de loyers. Sur le plan ­fiscal, en plus de l’exonération de la TVA à 20%, vous bénéficiez d’une réduction d’impôts répartie sur 9 ans et égale à 11% du prix d’acquisition hors taxes (plafonné à 300 000 euros), soit une économie maximale de 3 666 euros par an.

Attention, le sort de votre opération est lié à la compétence de l’exploitant de la résidence. Dans des immeubles trop excentrés, les biens n’ont pu se revendre qu’avec des rabais de 20%, voire de 30% lorsqu’ils avaient été proposés à des prix trop élevés (comptez environ 90 000 euros pour un studio). Mieux vaut donc choisir un gestionnaire dont le savoir-faire est reconnu, comme Réside Etudes ou les Senioriales.

Amortissement fiscal

Souvent plus intéressant que la réduction d’impôts de 11% du censi-bouvard. Le mécanisme d’amortissement vise tous les biens équipés d’un mobilier suffisant pour permettre d’y vivre convenablement. Vous y aurez donc droit en investissant dans une résidence avec services. Il est plus compliqué à mettre en place, mais souvent plus rentable : au lieu de la réduction d’impôts du Censi-Bouvard, vous optez pour le régime d’amortissement, qui vous autorise à déduire des loyers toutes vos charges (intérêts du prêt, assurances, gestion…), ainsi – principal intérêt du dispositif – qu’une quote-part du prix du bien et des meubles.

En ­pratique, le bien s’amortit sur 30 ans (vous retranchez chaque année 3,33% du prix d’achat de vos loyers), et les meubles s’amortissent sur 10 ans (10% de leur prix sont déduits). Et si le total des déductions s’avère supérieur aux loyers perçus ? Le déficit créé est alors déductible des loyers des 10 années suivantes. De quoi échapper à tout impôt durant plusieurs années, et obtenir un rendement de 15 à 20% plus élevé qu’avec le régime Censi-Bouvard.

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Rentabilité réelle

Comptez entre 4 et 5% l’an une fois les charges de copropriété déduites. Obtenir plus de 6% l’an dans le neuf, comme les simulations de certains vendeurs tendent à le prouver ? C’est impossible en regard des loyers pratiqués et des prix de la pierre, même avec le système d’amortissement. L’explication, c’est que leur calcul est faux, notamment s’agissant du Pinel. Non seulement ce calcul intègre l’avantage fiscal, mais une foule de dépenses ont été ignorées : les frais d’entretien, la taxe foncière, les réparations, les charges de copropriété et les périodes d’inoccupation (1 mois tous les 5 ans en moyenne) durant lesquelles vous ne touchez rien. Or ces dépenses amputent de 15 à 20% les recettes locatives.

Tablez plutôt sur 4 à 5% l’an en Pinel et en amortissement fiscal, et sur 3,5 à 4% en Censi-Bouvard, ce qui n’est pas si mal, comparé aux placements garantis, tels que l’assurance vie, qui rapporte deux ou trois fois moins.