Le calendrier des mises aux normes énergétiques programmé au sein du parc ancien a de quoi refroidir plus d’un investisseur. Dès lors, pour dormir tranquille, pourquoi ne pas privilégier le neuf, aux tout derniers standards ? Voire les constructions bois, qui se multiplient désormais, y compris dans le collectif ? En plus de leur architecture soignée, ces immeubles écologiques proposent aussi confort thermique et acoustique, sans parler des bienfaits de ce matériau pour la santé, ni des économies sur la facture énergétique. De quoi, pour les bailleurs de ce type de résidences, s’assurer une vacance locative réduite au minimum, ainsi qu’une bonne maîtrise des charges de copropriété. Sans compter la valeur patrimoniale de leur bien: selon une étude des Notaires, les appartements classés A et B sur leur DPE (diagnostic de performance énergétique) se vendaient, en moyenne et selon les régions, de 3 à 16% plus cher en 2021 que ceux simplement notés D.
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L’avantage, c’est aussi que ces constructions sont désormais produites de façon industrielle. « Une nouvelle génération de promoteurs est en train d'émerger », confirme Céline Carrilho, animatrice réseau chez Topinvest. A l’image de Woodeum, de REI Habitat, ou encore de MDH Promotion. Ce dernier, basé en Ile-de-France, ambitionne par exemple de réaliser 10% de sa production en bois ou en matériaux biosourcés d’ici à 2025. Il construit en ce moment à Coupvray (77) une centaine de logements – maisons et immeubles – totalement ou partiellement en bois. Classés A au DPE, ces biens seront aussi estampillés Passivhaus, un label allemand exigeant, certifiant que les bâtiments consommeront 90% d'énergie en moins que la moyenne et qu’ils pourront se passer d’un système de chauffage conventionnel.
Pour ne rien gâcher, la plupart de ces constructions dernier cri permettront à leurs investisseurs d’accéder à la toute dernière mouture du bonus fiscal Pinel, le Pinel+, aussi appelé Super Pinel, entré en vigueur en janvier. Après dix ans de service, le Pinel « classique » doit en effet tirer sa révérence, d’ici fin 2024. Les taux de réduction d’impôts qu’il octroie ont d’ores et déjà été rabotés : pour 2023, ils ne s’élèvent plus, selon que l’on s’engage à louer pendant 6, 9 ou 12 ans, qu’à 10,5, 15 et 17,5% du prix d’achat. Ces bonus baisseront encore en 2024, respectivement à 9, 12 et 14%. A l’inverse, le Super Pinel bénéficie toujours des taux maximaux initiaux, fixés à 12, 18 et 21%. Mais ces bonus généreux s’expliquent aussi par des exigences renforcées.
C’est ainsi que les logements éligibles sont tenus de respecter la réglementation environnementale RE 2020, encore évolutive. Et doivent proposer un confort amélioré. La surface minimale habitable varie par exemple de 28 mètres carrés, dans le cas d’un studio, à 96 mètres carrés pour un cinq-pièces, en passant par 45 mètres carrés dans le cas d’un deux-pièces. Par ailleurs, une terrasse ou un balcon privatifs, de 3 à 9 mètres carrés de superficie minimale, sont également requis quel que soit l’appartement, tandis qu’à partir des trois-pièces les surfaces doivent proposer une double exposition.
Autant d’exigences particulièrement coûteuses, selon le président des Promoteurs du Grand Paris et gérant de MDH Promotion, Philippe Jarlot : « Les critères de surface ou de confort sont déjà appliqués dans 80% de nos programmes. Mais les conditions en matière de performance énergétique vont augmenter les prix de construction d'environ 400 euros par mètre carré. » Ces normes n’ont donc rien pour calmer l’inflation qui sévit actuellement dans le secteur. « Une surcote de 10 à 15% par rapport au neuf "standard" est à prévoir », confirme Céline Carrilho.
Le supplément de réduction d’impôts octroyé, variant de 1,5 à 3,5 points cette année (et de 3 à 7 points en 2024), sera-t-il susceptible d’absorber de tels surcoûts ? Rien n’est moins sûr. Exemple chiffré, dans le cas d’un 48 mètres carrés affiché à 240.000 euros en Pinel classique. Rabais total d’impôts obtenu, pour un engagement de location maximal de douze ans : 42.000 euros en cas d’achat cette année (bonus de 17,5%), et 33.600 euros pour une acquisition en 2024 (bonus raboté à 14%). Une surface identique, mais répondant cette fois aux critères du Super Pinel, coûterait donc, en se basant sur un surcoût de 400 euros le mètre carré, 19.200 euros de plus… pour un supplément de rabais d’impôts (bonus de 21%) de seulement 12.500 euros en investissant cette année, et de 20.800 euros, tout de même, en 2024.
Et inutile d’imaginer compenser ces dépenses en plus par un meilleur rendement locatif : les plafonds de loyers adoptés, comme les zones d’investissement, ont été copiés sur ceux du Pinel classique. Dernier écueil à signaler : le manque de choix. « Il existe encore très peu de programmes éligibles, les premières mises en chantier devraient avoir lieu dans le courant de l'année, pour une livraison en 2025 au mieux », confirme Céline Carrilho.
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