Loc'avantages : conditions et réduction d'impôts

Qu’est-ce que le dispositif Loc'Avantages ?

Un dispositif de l’Anah pour les propriétaires bailleurs

N’ayant pas rencontré le succès escompté, le dispositif « Louer abordable » a été remplacé en mars 2022 par Loc’Avantages. Ce programme, lancé par le gouvernement, a pour objectif d’inciter les propriétaires de biens immobiliers à mettre leurs logements en location à des loyers inférieurs aux prix du marché. En contrepartie, ils profitent d’une réduction d’impôt.

Le dispositif Loc'Avantages, qui avait pris fin au 31 décembre 2024, a finalement été prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 88 de la loi de finances pour 2025.

Comparaison avec « Louer abordable »

Principale différence entre ces deux formules dites « solidaires » : au lieu d’un abattement sur les loyers taxables, le bonus fiscal a d’abord pris la forme d’une réduction d’impôts. Comparé au marché libre, le gain procuré est minime, sauf lorsque le logement est très excentré, donc déjà décoté, ou exige de gros travaux.

Quel est le budget pour Loc'Avantages en 2025 ?

Le budget alloué au dispositif Loc'Avantages pour l’année 2025 n’est pas chiffré dans les documents officiels du Projet de Loi de Finances (PLF) 2025. À titre indicatif, pour 2023, le coût pour l’État des différentes niches fiscales liées au logement a été estimé à plusieurs milliards d’euros, mais le détail précis du budget pour Loc'Avantages reste flou.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages ?

Logement conventionné avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah)

Pour accéder au dispositif Loc’Avantages, le bailleur doit d’abord signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat. Cette dernière précise les conditions à respecter pour la mise en location du bien immobilier. Le logement doit être non meublé et destiné à être la résidence principale du locataire.

Louer le logement pendant une certaine durée

Le propriétaire s’engage à louer son bien non meublé, à titre de résidence principale, au moins six ans. Maison, appartement, neuf ou ancien, peu importe le type de bien dès lors qu’il est décent. Les passoires thermiques, étiquetées par un diagnostic de performance énergétique (DPE) F ou G, sont exclues du système.

Respecter les plafonds de loyers et de ressources du locataire

Le loyer ne doit pas dépasser, à la date de conclusion du bail, un certain plafond. La fixation des plafonds de loyer est effectuée sur la base d’une cartographie réalisée à l’échelle communale. De même, le locataire doit avoir des revenus inférieurs à des plafonds définis par l’État, qui varient selon la zone géographique et le niveau de loyer choisi.

Conditions supplémentaires

En plus de ces conditions, le recours à une agence immobilière à vocation sociale ou à une association agréée par l’État permet de bénéficier d’une réduction d’impôt plus élevée et d’une prime d’intermédiation locative. Enfin, le dispositif Loc'Avantages ne peut pas être cumulé avec d’autres régimes d’incitation fiscale.

Quel DPE est requis pour Loc'Avantages ?

Pour pouvoir entrer dans Loc’Avantages, le logement ne doit pas être classé F ni G au DPE. Il doit donc être classé A, B, C, D ou E. Depuis 2022, l’ANAH exige que les logements loués dans le cadre de Loc’Avantages soient décents, ce qui inclut l’interdiction progressive des « passoires énergétiques ». La loi a confirmé que les logements étiquetés F ou G sont exclus du dispositif.

Peut-on subventionner des travaux avec Loc’Avantages ?

Dans le cadre de Loc'Avantages, les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’une subvention pour réaliser des travaux de rénovation avant la mise en location :

• Travaux de rénovation énergétique : l’Anah peut financer jusqu’à 35 % du montant des travaux réalisés en métropole, dans la limite de 750 euros/m² et 80 m² par logement, soit un maximum de 21 000 euros par logement.
• Travaux d’adaptation du logement : pour les logements destinés à des personnes en perte d’autonomie, l’Anah peut financer jusqu’à 35 % du montant des travaux, dans la même limite.
• Travaux globaux (rénovation complète) : l’Anah peut financer jusqu’à 50 %, dans la limite de 28 000 euros par logement.

Ces aides sont conditionnées à la signature d’une convention avec l’Anah et à l’engagement de louer le bien à des conditions spécifiques. Elles imposent de faire appel à un accompagnateur rénov'.

Comment sont calculés les plafonds de loyer en 2025 ?

Trois niveaux de loyers (LOC 1, 2 et 3)

Le propriétaire a le choix entre trois niveaux de loyers (intermédiaire, social ou très social) :

• LOC 1 = 15 % en dessous des loyers du marché.
• LOC 2 = 30 % en dessous des loyers du marché.
• LOC 3 = 45 % en dessous des loyers du marché (uniquement en intermédiation locative).

Les plafonds de loyer mensuel sont définis au niveau de la commune ou, pour Paris, Lyon et Marseille, de l’arrondissement. Chaque pourcentage correspond à la réduction qui doit être appliquée sur le loyer observé dans la commune du logement. Le tout obéit à une règle simple : plus le loyer est bas, plus la réduction d’impôts octroyée est importante.

Estimation des loyers et révision annuelle : années paires

Les plafonds de loyers sont calculés en deux étapes différentes, selon le type d’année. Pour les années paires, les plafonds sont calculés en fonction des estimations des loyers de marché observés dans le parc immobilier privé. Ces estimations sont souvent fournies par des observatoires locaux indépendants ou des données recueillies sur des plateformes.

Estimation des loyers et révision annuelle : années impaires

Les plafonds de loyers sont calculés en deux étapes, selon l’année. Pour les années paires, les plafonds sont calculés selon les estimations des loyers de marché observés dans le parc immobilier privé. Ces estimations sont souvent fournies par des observatoires locaux indépendants ou des données recueillies sur des plateformes.

Simulateur de calcul du loyer de l’Anah

Le site de l’Anah a mis en place un simulateur qui fournit les limites de loyers applicables dans toutes les villes de France. Il suffit d’indiquer l’adresse du bien immobilier à mettre en location et sa surface. Le propriétaire obtient ensuite le montant des loyers et des avantages fiscaux correspondants.

Quel plafond de revenus ne doit pas dépasser le locataire en 2025 ?

Le législateur a fixé un plafond aux revenus du locataire, variable selon la composition du ménage, la localisation du logement et le niveau de loyer choisi par le bailleur. Attention, la location ne peut pas être faite au profit de l’un des membres de sa famille ni à une personne occupant déjà les lieux (sauf en cas de renouvellement de bail).

Zonage des communes

Le plafonnement de revenus applicable au locataire dans le cadre du dispositif Loc’Avantages dépend du zonage A B C de la commune, lequel classe les territoires selon le niveau de tension du marché immobilier. En 2025, un nouveau classement a actualisé la carte et touché 468 communes, dont une majorité a été reclassée dans des zones tendues.

Cette révision du zonage ABC ne modifie pas seulement les plafonds de ressources : elle entraîne également une actualisation des plafonds de loyers Loc’Avantages, lesquels sont directement indexés sur la zone de tension du marché immobilier.

Plafonds de ressources LOC 1

Dans le cadre d’une convention intermédiaire (LOC 1), le plafond de ressources pour les locataires dépend de la zone géographique (A bis, A, B1, B2, C) et de la composition du foyer. Les locataires ne doivent pas dépasser ces seuils de revenus pour bénéficier du dispositif.

Plafonds de ressources LOC 2

Pour une convention sociale (LOC 2), les plafonds de ressources sont plus stricts, et les locataires doivent avoir des revenus plus modestes pour être éligibles.

Plafonds de ressources LOC 3

Dans le cadre d’une convention très sociale (LOC 3), les plafonds de ressources sont les plus bas, et cette option vise à offrir des logements à des locataires avec des revenus très modestes.

Comment fonctionne Loc'Avantages ?

Objectifs du dispositif

Avec Loc'Avantages, le bailleur bénéficie d’une réduction d’impôt en échange de son engagement à proposer des loyers inférieurs à ceux du marché (convention avec l’ANAH), tout en respectant certains critères relatifs à la durée du contrat de location, la qualité du logement, et les ressources des locataires.

Réductions d’impôt accordées

La réduction d’impôts octroyée dépend de l’ampleur de la baisse de loyer consentie. Elle s’établit à 15 ou 35 % des loyers annuels (et non pas du prix d’achat, comme c’est le cas habituellement) pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leur bien, et à 20, 40 ou 65 % pour ceux qui en confient la gestion à un organisme social.

Ce recours à un intermédiaire locatif permet, en outre, d’obtenir une prime spéciale, allant de 1 000 à 2 000 euros (majorée de 1 000 euros pour les plus de 40 m²) selon le type de gestionnaire (association ou agence sociale), le niveau de loyer et la surface du logement.

Plafonnement des avantages fiscaux

À noter que cette réduction d’impôt s’inscrit dans le plafonnement global des avantages fiscaux : en 2025, le plafond est fixé à 10 000 euros pour les logements situés en métropole, et à 18 000 euros pour les logements situés en outre-mer, conformément aux règles de plafonnement en vigueur.

Comment bénéficier de Loc’Avantages ?

Signature de la convention avec l’Anah

Avant de bénéficier du dispositif, le propriétaire doit signer une convention avec l’Anah. La demande de convention est à réaliser sur le site monprojet.anah.gouv.fr. Elle atteste que les conditions suivantes sont respectées : location pendant six ans, pour une résidence principale, à un loyer en dessous du marché, etc.

Choisir le niveau de loyer et de réduction fiscale

Le propriétaire choisi ensuite entre les différents niveaux de loyers, qui déterminent également le montant de la réduction d’impôt qu’il pourra obtenir : LOC 1, 2 ou 3. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est importante. Le taux de réduction varie entre 15 et 65 %, selon le niveau de loyer choisi et le recours à l’intermédiation.

Obtenir une prime d’intermédiation (optionnel)

Si le propriétaire choisit un intermédiaire locatif (agence immobilière sociale ou association), il peut également bénéficier d’une prime d’intermédiation. Cette prime est destinée à compenser les frais de gestion du bien par l’intermédiaire et peut varier entre 1 000 et 3 000 euros, selon la zone géographique, le niveau de loyer et la surface du logement.

Suivi et contrôle

L’Anah peut procéder à des contrôles pour s’assurer que le propriétaire respecte les conditions de la convention, telles que les plafonds de loyers et les critères relatifs à la performance énergétique. Le propriétaire doit conserver toutes les pièces justificatives (contrats de location, preuve de paiement des loyers, etc.) en cas de demande de l’Anah.

Comment déclarer Loc'Avantages aux impôts ?

Déclarer ses revenus locatifs

Le propriétaire bailleur doit déclarer ses revenus locatifs et la réduction d’impôt dont il bénéficie dans sa déclaration de revenus. Il faut déclarer les loyers perçus dans le cadre de la location du bien concerné par Loc'Avantages.

• En régime micro-foncier, il suffit de reporter le montant brut des loyers dans la case appropriée.
• En régime réel, il faut détailler les charges et revenus (intérêts d’emprunt, travaux, etc.).

Indiquer la réduction d’impôt sur la déclaration de revenus

La réduction d’impôt doit être reportée sur la déclaration 2042 RICI, spécifique aux réductions et crédits d’impôt. Une section dédiée aux réductions d’impôt liées aux investissements locatifs permet de cocher la case correspondant à Loc'Avantages et reporter le montant de la réduction d’impôt indiquée dans la convention avec l’Anah.

En cas d’intermédiation locative

En cas d’intermédiation locative (agence ou association agréée), le montant de la réduction d’impôt est plus élevé (20, 40 ou 65 % en fonction du niveau de loyer). En outre, vous devez également déclarer la prime d’intermédiation obtenue. Elle est souvent versée par l’Anah ou par l’organisme qui gère le bien (agence immobilière sociale ou association agréée).

Vérification de la conformité

L’Anah vérifie la conformité de la déclaration et peut demander des documents justificatifs pour s’assurer que le bailleur respecte bien les conditions du dispositif Loc'Avantages, notamment les plafonds de loyers et de ressources des locataires. En cas d’incohérence, l’Anah peut exiger des corrections, procéder à un contrôle, voire remettre en cause l’avantage fiscal.

Exemples d’investissement dans un deux-pièces loué sous le régime loc’Avantages

En secteur locatif tendu, Loc’Avantages n’est pas extrêmement profitable. Dans le meilleur des cas, le surplus de rendement par rapport à une location classique est de 11 % et le rendement lui-même culmine, après avantage fiscal, à 3,02 % par an. La faute aux plafonds de loyer fixés trop bas. Seuls les propriétaires de biens difficiles à louer peuvent y trouver intérêt.

(1) Éléments du calcul : un deux-pièces de 45 mètres carrés, situé à Lyon, au loyer de marché fixé à 680 euros par mois et payé 200 000 euros (4,08 % de rendement annuel brut, soit 2,73 % après impôts). Le bailleur est imposé à 30 %. Les primes versées par l’État en cas de gestion déléguée et de loyer social ou très social ont été incluses à hauteur de 2 000 euros (supérieure à 40 m²).

(2) La location est gérée par le bailleur.

(3) La gestion est confiée à une agence immobilière sociale (ou à une association), ce qui permet au bailleur d’obtenir un plus gros avantage fiscal.

(4) Par rapport au loyer de marché, accessible, pour chaque localité, sur le site de l’Agence nationale de l’habitat (anah.gouv.fr).

(5) Après 30 % d’abattement légal sur les loyers bruts perçus.

(6) Applicable sur les loyers annuels prévus dans le contrat de bail.

(7) Compte tenu, le cas échéant, des frais de gestion déléguée du logement (estimés à 7 % des loyers encaissés).