Quel sera le niveau de votre loyer après l’été ? Afin de limiter l’impact de l’inflation sur le budget des ménages, un plafonnement de la hausse des loyers à 3,5% maximum a été mis en place à l’été 2022. Mais cette mesure, prévue dans la loi portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d’achat, prendra fin le 30 juin 2023. Le ministère du Logement, contacté par Capital, ne s’est toujours pas prononcé sur une éventuelle prolongation de ce “bouclier loyer”. De fait, le risque d’une fin du plafonnement des hausses de loyers n’est pas à exclure. Mais dans quelle mesure ces prix pourraient-ils grimper dès cet été si ce scénario défavorable aux locataires venait à se confirmer ?
Pour commencer, rappelons que les loyers peuvent être révisés chaque année par les bailleurs, selon l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Ce dernier, calculé chaque trimestre, est indexé sur l’évolution des prix à la consommation des 12 derniers mois, hors tabac et loyers. En période de forte inflation, comme c’est le cas actuellement, l’IRL est donc automatiquement tiré vers le haut. C’est précisément cet indice qui est plafonné à 3,5% de hausse maximum depuis l’été dernier.
Selon l'Insee, l’IRL du premier trimestre 2023, dont la valeur s’établit à 136,60 (base de 100 au 4e trimestre 1998), aurait ainsi augmenté de 6,26% sur un an sans les mesures de plafonnement. Un indice toutefois donné à titre indicatif, puisque la hausse des loyers n’a pu excéder 3,5% en raison du bouclier sur les loyers. Le hausse du prochain IRL, qui sera publié fin juin, sera elle aussi toujours plafonnée à 3,5%. En revanche, si le plafonnement des loyers n’est pas prolongé au-delà de l’été, l’IRL du troisième trimestre devrait flamber. “Avec l’inflation, on peut estimer que la hausse de l’IRL de septembre sera située entre 5 et 7%, anticipe David Rodrigues, conseiller juridique à l’association de consommateurs CLCV. Ce serait la hausse la plus importante jamais observée.”
Une hausse de 6% ?
Pour estimer le montant de la hausse des loyers qui pourrait toucher les locataires à la rentrée si le plafonnement n’est pas prolongé, nous avons sorti la calculette. Nous partons de l’hypothèse que l’IRL du troisième trimestre augmentera de 6% sur un an, une prévision probable au vu du niveau actuel de l'inflation (5,9% en avril 2023). Les propriétaires ayant la possibilité de réviser les loyers seulement une fois par an, nos estimations s’appliquent pour tous les locataires dont la date anniversaire du bail est située entre les mois de juillet et de septembre (compris). Pour réaliser nos simulations, nous avons sélectionné trois loyers moyens dans trois villes représentatives : Paris, Bordeaux et Limoges. Nous avons appliqué la formule de calcul qui sert de référence à la révision des loyers, à savoir : loyer en cours hors charges (loyer moyen de chaque ville dans notre simulation) multiplié par l’IRL du dernier trimestre (avec l'hypothèse d’une hausse de 6%), le tout divisé par l’IRL du même trimestre de l’an passé.
Selon nos simulations, le loyer moyen d’un studio à Paris (hors charges) passera de 750 euros à 794 euros au troisième trimestre 2023 si le plafonnement de l’IRL n’est pas prolongé. La hausse est encore plus spectaculaire pour un trois pièces : 104 euros sur un an ! A Bordeaux, le loyer d’un studio atteindra en moyenne 423 euros au troisième trimestre, contre 400 euros avant la révision des loyers. Enfin, au Mans, le loyer d’un trois pièces pourrait atteindre 429 euros au troisième trimestre, contre 405 euros actuellement.
Estimation des révisions de loyers au T3 2023 avec un IRL à 3,5% (bouclier prolongé) et à 6% (bouclier non prolongé)
Paris
Studio. Loyer moyen actuel : 750 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 776 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 794 euros.
2 pièces. Loyer moyen actuel : 1.170 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 1.207 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 1.240 euros.
3 pièces. Loyer moyen actuel : 1.750 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 1811,2 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 1.854 euros.
Bordeaux
Studio. Loyer moyen actuel : 400 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 414 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 423 euros.
2 pièces. Loyer moyen actuel : 560 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 579 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 593 euros.
3 pièces. Loyer moyen actuel : 720 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 743 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 763 euros.
Le Mans
Studio. Loyer moyen actuel : 225 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 233 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 238 euros.
2 pièces. Loyer moyen actuel : 315 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 326 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 334 euros.
3 pièces. Loyer moyen actuel : 405 euros. Loyer révisé avec un IRL à 3,5% : 419 euros. Loyer révisé avec un IRL à 6% : 429 euros.
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