Quand avertir le locataire d'une augmentation de loyer ?

Quand le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Il existe deux situations permettant l’augmentation du montant du loyer.

Réévaluation annuelle en fonction de l’indice de révision des loyers

La plus courante est celle de l’augmentation annuelle du loyer. Elle intervient dès lors que le contrat de bail signé contient une clause de révision annuelle. La révision se fait grâce à une indexation fondée sur l’indice de révision des loyers. La date de prise en compte est précisée par le bail. À défaut, il faudra prendre pour référence le dernier indice publié par l’INSEE à la signature.

Dans ces conditions, la révision du loyer peut se faire chaque année. Mais encore faut-il que le bailleur la réclame.

Travaux d’amélioration réalisés en cours de bail dans le logement en location

Deuxième cas, celui où le propriétaire réalise des travaux d’amélioration dans le logement au bénéfice du locataire (meilleure isolation, équipements améliorés, etc.) et que le contrat de location le prévoit ou qu’un avenant est établi. Dans ce cas, deux options :

• L’application d’une majoration exceptionnelle pour travaux d’amélioration.
• Une contribution au partage des économies de charges pour travaux d’économies d’énergie.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

L’IRL est un indicateur publié chaque trimestre par l’INSEE. Il sert de base pour calculer la révision annuelle des loyers lorsque le bail comporte une clause d’indexation. L’IRL protège à la fois le locataire, car la hausse est plafonnée à l’évolution de l’indice, et le propriétaire, car il peut ajuster le loyer pour tenir compte de la hausse du coût de la vie.

Quelle différence entre majoration exceptionnelle et contribution au partage des économies de charges ?

La majoration exceptionnelle pour travaux d’amélioration

Quand le bailleur réalise dans le logement ou dans les parties communes des travaux d’amélioration qui apportent un confort supplémentaire au locataire, il peut demander une hausse du loyer correspondant à la valeur ajoutée créée par ces travaux. Pour cela, il faut l’accord du locataire (souvent via un avenant au bail).

L’augmentation est librement fixée par négociation, mais doit rester proportionnée aux travaux effectués. Le but est ici de rémunérer l’investissement du bailleur qui améliore la qualité du logement.

La contribution au partage des économies de charges

Si le bailleur fait réaliser des travaux d’économie d’énergie, la loi prévoit que les économies de charges dont bénéficie le locataire peuvent être partagées entre le locataire et le propriétaire. Ainsi, le bailleur peut demander au locataire de payer une contribution financière mensuelle en plus du loyer, inférieure ou égale à la moitié des économies de charges estimées.

Différence essentielle

En résumé, la majoration exceptionnelle implique une hausse durable du loyer, car le logement a été objectivement amélioré (plus de confort, nouveaux équipements), tandis que la contribution aux économies de charges est une participation temporaire du locataire aux frais des travaux d’économie d’énergie, proportionnelle aux gains réalisés sur ses factures.

Qu’est-ce qui empêche ou limite une augmentation de loyer ?

Logements classés « passoires thermiques » (DPE F ou G)

La loi interdit depuis le 24 août 2022 la révision de loyer des logements classés F ou G (classement indiqué sur le diagnostic de performance énergétique) en cours de bail. Autrement dit : aucune augmentation annuelle de loyer (via IRL) pour ces logements, ni à la relocation ni lors du renouvellement du bail, tant qu’ils restent dans une de ces classes.

Encadrement des loyers et plafonnement dans les zones tendues

Lorsqu’un logement change de locataire (relocation), dans certaines communes dites zones tendues, le nouveau loyer ne peut pas dépasser certaines limites (loyer du locataire sortant + un plafonnement de référence selon le type de logement et la zone). Ces règles peuvent limiter l’augmentation lors de la signature d’un nouveau bail.

Est-ce que le propriétaire peut augmenter le loyer sans prévenir ?

Dans le cadre d’une révision annuelle

La révision du loyer est encadrée par la loi. Aussi, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer sans prévenir. Dans le cadre de l’augmentation annuelle, l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur « manifeste » sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an suivant la date convenue de prise d’effet. Aussi, doit-il écrire à son locataire pour l’en informer.

Dans le cadre d’une révision pour travaux

Dans le cadre de la révision faisant suite à des travaux d’amélioration, bailleur et locataire conviennent de l’augmentation de loyer ensemble : il n’y a donc aucune surprise. Le propriétaire ne peut donc pas imposer unilatéralement cette hausse : elle doit être justifiée par la nature des travaux réalisés et acceptée par le locataire.

Comment augmenter un loyer qui n’a jamais été révisé ?

Une augmentation non rétroactive

La révision du loyer d’habitation ne peut intervenir que dans l’année qui suit la date de la demande. Ce n’est pas rétroactif. Si la demande n’a pas été réalisée, la révision non appliquée est perdue pour le propriétaire : son action est dite prescrite (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le nouveau montant doit respecter l’encadrement du loyer.

En cas de loyer non indexé pour le passé

En cas de loyer non indexé pour le passé, il demeure possible de procéder aux indexations à venir, au fur et à mesure des années. Ainsi, le propriétaire peut commencer à réviser le loyer dès la prochaine échéance prévue, à condition que le bail comporte une clause de révision et que l’augmentation soit calculée selon l’IRL (celui du 2ᵉ trimestre 2025, fixé à 146,11 euros).

De combien peut-on augmenter un loyer annuellement ?

Dans le cadre de la révision annuelle, l’indice de révision des loyers publié par l’INSEE encadre la procédure. Le montant de l’augmentation est déterminé suivant le calcul réalisé avec cet indice. Le montant change donc chaque année. L’indexation et le calcul se font de la manière suivante, grâce à la prise en compte de trois éléments :

• Indice de référence des loyers du trimestre (prévu par le bail ou publié par l’INSEE).
• Indice de référence du même trimestre de l’année passée.

Voici la formule de calcul : Nouveau loyer = Loyer en cours × Nouvel IRL du trimestre de référence du Bail/IRL du même trimestre de l’année passée.

Quand et comment informer le locataire de la révision du loyer ?

Informer le locataire par courrier

Le propriétaire est tenu d’informer le locataire de toute hausse de loyer par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier. L’essentiel est de pouvoir prouver la date de la demande du bailleur, car la révision prend effet à compter de cette demande. La lettre doit contenir :

• le calcul détaillé ;
• le nouveau montant ;
• la date d’entrée en vigueur.

Délai d’envoi

Cette notification doit parvenir au locataire au moins un mois avant la révision annuelle stipulée dans le contrat. À défaut, le propriétaire doit attendre l’année suivante. Lorsque l’augmentation du loyer est prévue au moment du renouvellement du bail, le propriétaire doit alerter le locataire au moins six mois avant l’échéance et requérir son consentement.

Que doit contenir la lettre d’augmentation de loyer pour un locataire ?

Informations obligatoires

La lettre d’augmentation de loyer destinée à un locataire doit prévoir les éléments suivants :

• Intention déclarée du bailleur de procéder à la révision annuelle du loyer (référence article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
• Indices de référence utilisés pour la révision.
• Calcul de l’augmentation avec montant du nouveau loyer indexé.

Pour des raisons de preuve évidentes, il est préférable d’adresser la lettre d’augmentation de loyer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Modèle de courrier de révision du loyer

La révision annuelle du loyer, lorsqu’elle est prévue par une clause du bail, doit être notifiée par le propriétaire au locataire. Ci-dessous un modèle de courrier type que le bailleur peut utiliser pour informer son locataire d’une révision régulière du loyer.

[Nom et Prénom du Bailleur]
[Adresse complète]
[Numéro de téléphone]
[Adresse e-mail]

[Nom et Prénom du Locataire]
[Adresse complète du logement loué]

Lieu, Date

Lettre recommandée avec accusé de réception

Objet : Notification d’augmentation annuelle de loyer
Madame, Monsieur,

En tant que propriétaire du logement situé au [adresse complète du logement], que vous occupez en vertu du bail signé le [date de début du bail], je vous informe par la présente de mon intention de procéder à une révision annuelle du loyer, conformément à la clause de révision incluse dans notre contrat et aux dispositions de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Cette révision est justifiée par l’ajustement annuel basé sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Selon les termes de notre bail, la révision peut être appliquée à la date de signature du contrat, soit le [date de signature du bail].

L’indice de référence des loyers utilisé est celui du [préciser le trimestre et l’année, ex : deuxième trimestre 2025], qui s’élève à [valeur de l’IRL]. L’indice utilisé à la date de signature de votre bail ou lors de la dernière révision était de [valeur de l’IRL précédente]. En conséquence, le calcul de l’augmentation de votre loyer se présente comme suit :

Ancien loyer : [montant actuel du loyer] €
Nouvel IRL : [nouvel IRL]
Ancien IRL : [ancien IRL]
Nouveau loyer : (Ancien loyer × Nouvel IRL)/Ancien IRL = [Résultat du calcul] €

Le montant de votre loyer mensuel sera donc de [nouveau montant du loyer] € à compter du [date d’effet de la nouvelle tarification].

Veuillez noter que cette notification vous est adressée plus d’un mois avant la date d’application de la révision, respectant ainsi le préavis légal requis. Nous vous remercions de prendre toutes les dispositions nécessaires pour ajuster vos paiements de loyer à partir de cette date.

Pour toute question, n’hésitez pas à me contacter.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.

[Signature du Bailleur]
[Nom du Bailleur]

Le locataire peut-il refuser la hausse de loyer ?

Dans le cadre de la révision annuelle (IRL)

Si le bail comporte une clause de révision annuelle, le locataire ne peut pas refuser la hausse, car elle découle du contrat et de la loi (art. 17-1 de la loi du 6 juillet 1989). Le bailleur doit toutefois respecter les conditions légales : notifier la hausse dans les délais, justifier le calcul, appliquer la révision uniquement à compter de la demande.

Le refus du locataire n’est donc recevable que si le bail ne contient pas de clause de révision, la demande est faite hors délai ou le calcul est erroné.

Dans le cadre d’une hausse après travaux

Ici, l’augmentation suppose un accord du locataire. Le locataire peut refuser si la hausse lui paraît injustifiée, ou demander des justificatifs. Le bailleur doit donc être en mesure de démontrer que les travaux réalisés constituent bien une amélioration (et non un simple entretien), condition indispensable pour justifier une augmentation de loyer.

Lors du renouvellement du bail avec réévaluation pour loyer sous-évalué

Le bailleur peut proposer une hausse au renouvellement en invoquant un loyer manifestement sous-évalué. Mais il doit prévenir le locataire au moins six mois avant l’échéance par courrier recommandé, commissaire de justice ou remise contre récépissé. Sa demande doit être précisée et justifiée par des références de loyers comparables,

Le locataire peut refuser si les justificatifs sont insuffisants ou si le logement est en zone tendue avec encadrement (plafond du loyer de référence majoré). En cas de désaccord, la Commission départementale de conciliation peut être saisie, puis le juge du tribunal judiciaire.

Recours judiciaires

À défaut, le locataire dispose de la possibilité de saisir le tribunal judiciaire compétent pour les litiges locatifs. Cette démarche s’effectue par requête ou assignation, éventuellement après avoir consulté la commission départementale de conciliation. Le juge va alors examiner si la réévaluation du loyer contestée respecte bien les conditions légales.

Si la hausse est jugée irrégulière, le juge peut ordonner le maintien du loyer mensuel initial et condamner le bailleur à rembourser les trop-perçus. Ce recours reste possible même lorsque la hausse a déjà été appliquée et payée, permettant au locataire de faire valoir ses droits a posteriori.

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