Le marché des SCPI sort d'une période compliquée. Après trois années de décollecte et de dévalorisations (les SCPI de bureaux ont perdu en moyenne 7,1 % en 2024), il a clairement retrouvé des couleurs en 2025. Selon l'ASPIM, la collecte nette a même augmenté de 29 %, pour atteindre 4,6 milliards d'euros. Mieux encore : le taux de distribution moyen est ressorti à 4,91 % cette année, son plus haut niveau depuis 2020. Voilà qui a de quoi raviver l'intérêt des épargnants en quête de rendement immobilier sans gestion locative.
Mais attention, les SCPI ont des avantages comme des inconvénients, et pour cela, elles ne s'adressent pas à tous les profils. Stephan Besnainou, directeur commercial chez Aroxys, rappelle que les SCPI s'adressent en premier lieu à des épargnants qui ont du temps devant eux : plus de dix ans. En pratique, « ce qu'on constate chez nos clients, c'est une durée moyenne de détention de 20 à 25 ans. Il faut donc du temps devant soi », nous indique-t-il. De plus, en cas de baisse de prix de la part, comme c'est arrivé ces dernières années, beaucoup d'épargnants vont chercher à vendre en même temps, entraînant des soucis de liquidité.
Notre expert rappelle donc que « le but est la durée de détention longue », et que, dans ce cas, « une baisse de prix n'est pas si impactante tant que le taux de distribution est maintenu ». Pour un épargnant qui a déjà des liquidités mobilisables par ailleurs, la SCPI a donc plus d'avantages que d'inconvénients.
Premier profil : le futur retraité qui veut sécuriser ses revenus
C'est le profil le plus représenté dans les bases clients des sociétés de gestion. « Nous avons beaucoup de clients qui recherchent des revenus complémentaires pour la retraite. C'est l'objectif patrimonial qui revient le plus fréquemment », confirme Stephan Besnainou. À l'inverse d'un investissement en actions qui peut être volatil, à la hausse comme à la baisse, la SCPI verse des dividendes trimestriels plutôt réguliers. C'est ce flux qu'on recherche afin de compléter une pension de retraite, qui peut être jugée insuffisante.
« Ce sont des personnes qui ont des liquidités ailleurs. Ils recherchent de l'investissement long terme pour percevoir un revenu, davantage qu'une potentielle plus-value sur le prix de la part », résume l'expert. Et contrairement à un investissement locatif classique, en SCPI, il n'y a pas d'appel de charges, pas de travaux à piloter, pas de locataire à relancer. La société de gestion s'en charge. De quoi passer une retraite tranquille.
Deuxième profil : le couple qui veut simplifier la vie du conjoint survivant
L'image de la SCPI comme un produit destiné aux « moyens patrimoines » est tenace. Mais Stephan Besnainou a une autre lecture : « Pour moi, c'est aussi pour les patrimoines plus importants, qui veulent protéger le conjoint survivant ou les enfants. » Il précise : « Au long de ma carrière, j'ai vu trop de profils de retraités qui avaient un déséquilibre patrimoine/revenu entre monsieur et madame. Souvent, madame ne s'occupe pas trop du patrimoine, elle ne sait pas quels sont les actifs, elle ne connaît pas les biens en location ou les travaux à faire », confie Stephan Besnainou.
Une situation malheureusement classique dans certains couples, mais qui tend à diminuer, les jeunes femmes s'intéressant de plus en plus aux finances personnelles pour être indépendantes financièrement. Mais dans les couples où seul l'un s'occupe des biens, la SCPI résout ce problème en externalisant toute la gestion à une société spécialisée. « On conseille donc les SCPI pour que la conjointe, s'il arrive quelque chose à monsieur, n'ait rien d'autre à faire que de communiquer avec une seule société et encaisser les loyers », poursuit l'expert. Plus de recherche de locataires, plus de gestion des travaux, plus de relations avec un syndic ou un notaire. Tout est simplifié.
Troisième profil : le parent qui cherche une transmission équitable
Les SCPI s'adressent aussi aux parents préoccupés par la transmission. En effet, un patrimoine immobilier classique pose un problème arithmétique lors d'une succession : les biens ne sont jamais de valeur parfaitement égale, et les diviser entre plusieurs enfants crée presque toujours des frictions. L'un veut vendre, l'autre non… « Si on a 10 appartements et qu'on veut transmettre, il va falloir diviser chaque appartement par 3 pour 3 enfants », pointe Stephan Besnainou. À l'inverse, les parts de SCPI sont égales. « Pour les fratries, ça permet de lever les inquiétudes chez les parents de créer une dispute ou une mésentente ».
Notre expert a ainsi déjà eu le cas d'un client qui souhaitait mettre une grosse somme dans une SCPI. Il avait prévu de prendre 5 000 parts, mais l'a rappelé au dernier moment pour en ajouter une. « Je ne comprenais pas pourquoi, sur un achat aussi gros, on n'était pas à 100 euros près. En fait, c'était parce qu'il avait 3 enfants. 5 000 ne se divise pas par 3 ; 5 001, oui. »
