Taxe sur les logements vacants : à Paris, la facture pourrait dépasser 4 000 euros pour certains propriétaires

Derrière cette annonce politique, les conséquences peuvent être très concrètes pour les propriétaires. Car la TLV ne repose pas sur le montant du loyer mais sur la valeur locative cadastrale, une base fiscale calculée par l’administration. Selon la simulation réalisée pour Capital par Maître Dantil, avocate fiscaliste interrogée par Capital, un studio vacant de 20 m² pourrait déjà coûter jusqu’à 2 400 euros de taxe annuelle après deux ans de vacance.

Des petits appartements pouvant coûter plusieurs milliers d’euros

Concrètement, un propriétaire qui laisse volontairement un logement nu inoccupé pendant plus d’un an dans une zone tendue comme Paris peut rapidement voir la facture exploser. La taxe concerne les logements non meublés, habitables et vacants depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Les logements meublés relèvent eux de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, avec un régime différent.

Pour illustrer cette hausse, Maître Dantil a réalisé une simulation sur un studio parisien de 20 m² affichant une valeur locative cadastrale de 4 000 euros. Avec un taux porté à 30 %, la taxe atteindrait déjà 1 200 euros après un an de vacance. Après deux ans, avec un taux de 60 %, elle grimperait à 2 400 euros, hors taxe foncière. Avec des surfaces plus importantes ou des biens situés dans des quartiers recherchés, la facture peut rapidement s’envoler. « 2 400 euros rien que de taxes hors taxe foncière pour 20 m² non occupés, cela devient rapidement dissuasif », souligne Maître Dantil.

Successions bloquées et logements en travaux : les principaux cas sensibles

Tous les logements vacants ne sont toutefois pas automatiquement taxés. La loi prévoit plusieurs cas d’exonération lorsque la vacance est indépendante de la volonté du propriétaire : travaux importants, logement mis en vente sans trouver preneur au prix du marché, occupation illégale par des squatteurs ou encore certaines successions complexes. Dans les faits, certaines indivisions familiales deviennent de véritables pièges fiscaux.

Entre désaccords entre héritiers, appartements conservés en attente de décision ou logements nécessitant d’importants travaux, certains biens restent vacants pendant plusieurs années sans réelle logique spéculative. Mais dans la pratique, la charge de la preuve repose largement sur le propriétaire. « Il faut vraiment pouvoir se constituer la charge de la preuve », insiste Maître Dantil. Factures d’électricité, devis de travaux, annonces immobilières ou constats d’huissier peuvent devenir indispensables en cas de contrôle fiscal.

Le seuil des 90 jours, un piège méconnu des propriétaires

Autre point souvent ignoré : une simple occupation ponctuelle du logement ne suffit pas forcément à éviter la TLV. Le bien doit avoir été occupé plus de 90 jours consécutifs sur la période de référence. « Une occupation momentanée inférieure à 90 jours ne remet pas en cause le caractère vacant du logement », rappelle la fiscaliste.

La mairie de Paris espère remettre environ 20 000 logements sur le marché grâce à ce durcissement fiscal. Mais certains propriétaires pourraient continuer à conserver leurs biens malgré le coût croissant de la vacance. « Souvent les gens sont prêts à payer les charges plutôt qu’à vendre », observe Maître Dantil. À mesure que Paris durcit sa fiscalité immobilière, laisser volontairement un logement vide devient de moins en moins soutenable économiquement.