Crowdfunding : les rendements des financements participatifs grimpent, le risque aussi

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Financement immobilier

• Rentabilité 2023 : 9,8 % en moyenne avant impôts
• Perte potentielle : jusqu’à 100 % de la mise initiale
• Durée : de 3 à 60 mois
• Produit dont le rendement devrait rester stable en 2024

La crise de l’immobilier frappe tout le secteur. Les réservations de logements neufs chutent de près de 30 %, selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), les travaux sont rallongés, les biens peinent à se vendre… et tout cela entraîne des tensions de trésorerie pour les porteurs de projets, marchands de biens ou promoteurs. «Entre une demande atone et des coûts (prix des matériaux, hausse des salaires, etc.) qui s’accroissent, la profitabilité du secteur de la construction est mise sous pression», explique Allianz Trade dans une note de mi-novembre. Sans surprise, les retards de remboursements aux épargnants (plus de 180 jours au-delà de la date initiale de fin de prêt) pourraient augmenter significativement et toucher près de… 14 % des dossiers financés en 2023, d’après Alexandre Toussaint, fondateur de Baltis. C’est beaucoup ! Pas d’amélioration en vue, donc, puisqu’ils avaient déjà grimpé entre 2021 et 2022, de 6,61 % à 11,23 %, selon le site Hello Crowdfunding.

Autre crainte : que ces retards ne se transforment en défaut de paiement, laissant les épargnants sur le carreau. Une tendance d’ailleurs déjà visible : «A la fin du troisième trimestre 2023, en France, on recensait 9 398 défaillances dans le secteur de la construction, soit une augmentation de + 36 % en un an», selon la note d’Allianz Trade, qui estime qu’en 2023 «11 000 entreprises du secteur de la construction feront défaillance en France, 4 000 en Allemagne et 2 000 en Italie.» Une bien maigre consolation : en cas de faillite de l’entreprise de construction financée, les épargnants ont, dans certains cas, plus de chances de retrouver leur mise. «Avant, les plateformes finançaient seulement l’apport nécessaire pour que les banques accordent leurs crédits, ce qui correspondait à environ 20 % des dossiers ; aujourd’hui, on en finance parfois l’intégralité», explique Alexandre Toussaint. Mais, en se substituant aux banques, les plateformes bénéficient de meilleures garanties, appelées «de premier rang». Résultat, «en cas de défaut, les banques sont remboursées avant les investisseurs. S’il n’y a plus de banque dans l’équation, les épargnants ont plus de possibilités de récupérer leur mise», précise Alexandre Toussaint. Heureusement, qui dit risque majoré dit rendements augmentés.

Pour Florence de Maupeou, directrice générale de FPF : «L’augmentation de la performance est significative et reflète le coût du risque de faillite, qui, dans le contexte actuel, est forcément plus élevé.» Les rendements atteignent en effet entre 9 et 10,2 %, selon notre comparatif (lire le tableau ci-dessous).

Pour mettre tous les atouts de leur côté, la plupart des plateformes préfèrent se concentrer sur les projets des marchands de biens (qui achètent un immeuble à rénovation préalable) plutôt que sur ceux des promoteurs immobiliers (on achète un terrain et on finance la construction d’un immeuble), considérés comme trop risqués. «Le plus rentable est de revendre un immeuble acheté à bas prix et découpé en petites surfaces cédées à moins de 200 000 euros», confirme Jean- Baptiste Vayleux, cofondateur de Lymo. Fiscalité : identique à celle des comptes sur livret. En cas de défaut de remboursement, la perte en capital est déductible des intérêts de prêts perçus par ailleurs au cours de l’année et des cinq années suivantes, dans la limite de 8 000 euros par an et de 2 000 euros par projet.

Prêt aux projets verts

• Rentabilité 2023 : environ 6,5 % avant impôts
• Perte potentielle : jusqu’à 100 % de la mise initiale
• Durée : de 24 à 60 mois
• Produit dont le rendement devrait grimper en 2024

Absence de défaut, hausse des volumes, rendements qui grimpent… Encore une belle année pour les projets liés aux énergies vertes. D’un côté, l’Etat continue d’affirmer sa volonté d’amorcer la transition énergétique ; de l’autre, la hausse des taux bancaires oblige les porteurs de projets à multiplier leurs sources de financement et à se tourner notamment vers le crowdfunding. Par ailleurs, l’instabilité du marché immobilier pousse beaucoup d’investisseurs vers ces projets de plus en plus nombreux. Chez Lendosphere, par exemple, les volumes de collecte ont triplé en trois ans, passant de 25 millions d’euros en 2020 à plus de 80 millions en 2023.

Malgré tout, le profil de risque a lui aussi évolué, comme l’explique Aurélien Gouraud, directeur des opérations chez Lendopolis. «Les projets qui nous parviennent sont de moins en moins aboutis ; en conséquence, il nous faut demander encore plus de garanties aux opérateurs pour nous assurer que les sommes empruntées seront bien remboursées. » C’est ainsi qu’en 2023 10 projets ont été refusés par Lendopolis, car ils ne répondaient pas à ces exigences de sécurité (pour 72 financés), et une vingtaine d’autres se sont finalement tournés vers des plateformes moins exigeantes en garanties. Un tri plutôt efficace, puisque la plateforme, filiale de La Banque postale, a conservé cette année des taux de retard et de défaut de remboursement… nuls.

C’est d’ailleurs le cas pour bon nombre des plateformes du secteur des énergies vertes, comme AkuoCoop ou Lendosphere. Si les années précédentes ont vu la collecte progresser de façon exponentielle, les projets à financer pourraient se faire plus rares en 2024, notamment à cause d’une lourde complexité administrative et de l’inflation. «Toutefois, de nombreux panneaux solaires fabriqués en Chine vont se retrouver prochainement sur le marché européen à des prix bradés», indique Aurélien Gouraud. Cette baisse des prix pourrait relancer la machine dans les années à venir et débloquer un grand nombre de projets de centrales solaires aujourd’hui à l’arrêt.

Quant au rendement à attendre, son taux est également en hausse. La rentabilité avoisine 7,15 % chez Lendosphere, contre 5,15 % un an plus tôt, et s’échelonne entre 6 et 8 % chez Lendopolis, contre 5 % en 2022.

Bon à savoir : une bonification d’en moyenne 1% est toujours consentie aux riverains des projets sur certaines plate formes. Par ailleurs, la mise minimale reste très basse, d’une dizaine d’euros en moyenne, même si le ticket moyen tourne plutôt autour de 1 800 euros. Fiscalité : identique à celle du financement immobilier.

Prêt aux PME

• Rentabilité 2023 : de 5 à 10 % avant défaut et impôts
• Perte potentielle : jusqu’à 100 % de la mise initiale
• Durée : de 3 à 84 mois
• Produit dont le rendement devrait baisser en 2024

Dure période pour les prêts aux petites et très petites entreprises, qui subissent de plein fouet les effets du ralentissement économique. D’après la Banque de France, les PME (de 10 à 49 salariés) ont connu dans les 12 derniers mois une hausse de 81 % du nombre de défaillances par rapport à la même période en 2019. Par ailleurs, refroidies par le coût des emprunts, les sociétés repoussent à plus tard leurs investissements. Le ralentissement de l’activité se fait dès lors ressentir sur les trois premiers trimestres de 2023. «La collecte a enregistré une baisse de 53 % par rapport à la même période de 2022, et nous avons financé 25 % de prêts en moins», détaille Naëlle Hadji-Bormann, directrice du marketing chez October. Moins de dossiers, donc, mais également des prêts moins élevés, puisque le montant moyen financé pour chacun chute à 151 000 euros, en baisse de 36 % par rapport à l’année dernière.

Car, si le crowdfunding est devenu indispensable au financement de nombreux projets immobiliers ou liés aux énergies vertes, ce mode de financement est surtout utilisé en dernier recours par les PME, notamment par des entreprises trop pressées pour attendre les financements bancaires. «Nos atouts sont la rapidité et la flexibilité, mais les taux que nous proposons à nos clients ne sont pas plus bas que ceux des banques», précise Naëlle Hadji-Bormann. Des taux élevés, car les rendements servis aux investisseurs ont grimpé en 2023 : «Chez October, on est passé de 5,88 % brut sur l’ensemble du portefeuille en 2022 à 8,49 % en 2023», complète-t-elle. Une hausse spectaculaire de 45 % en moyenne, avec une échelle des taux allant de 7 à 11 %, selon les projets.

Mais le rendement moyen devrait chuter entre 6 et 8 % une fois les défauts des PME déduits. Car ce risque est aussi de plus en plus élevé et atteint 8 %, «contre 2 % pendant les années Covid», ajoute- t-elle. Par ailleurs, la fin des PGE, ces prêts garantis à 90 % par l’Etat et accordés aux entreprises pour les aider à faire face à la crise sanitaire, ont laissé la place à d’autres garanties d’Etat bien moins sécurisées, comme celles que propose Bpifrance, ce qui contribue aussi à la hausse des rendements. Il faut donc étudier chaque projet avec attention.

Fiscalité : identique à celle du financement immobilier.

Mieux informer les investisseurs

Pour plus de transparence envers leurs investisseurs, les plateformes membres de l’association Financement participatif France (FPF) doivent publier leurs résultats annuels, retards et défauts de remboursement inclus. FPF vient d’actualiser la grille d’indicateurs de performance et de défauts qui figure sur chacun des sites de ses membres.

L’accent y est mis sur la distinction entre les différentes causes de retards de remboursement. D’abord, les retards de moins de six mois, qui sont contractuels et quasiment inévitables dans l’immobilier ; ensuite, les retards plus longs, à cause de chantiers rallongés, par exemple; et, enfin, les dossiers en procédure collective, plus à même de constituer un risque de perte en capital.