Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont-elles toujours la cote ? Les baisses récentes des prix de souscription chez 21 d'entre elles nourrissent les inquiétudes des épargnants. Pour certains d'entre eux, le pari des SCPI devient même trop risqué : après la remontée des taux de crédit, la valeur des biens sur lesquels les sociétés de gestion ont investi risque de se dévaloriser. Toutefois, il reste possible d'investir dans la pierre en choisissant soi-même les actifs sur lesquels on souhaite miser, tout en engageant moins de fonds : via une plateforme de crowdfunding immobilier ou d'immobilier fractionné… qui plus est avec un rendement supérieur.
Première alternative, le crowdfunding immobilier. Le principe est simple : au lieu d'investir dans un éventail de biens par l'intermédiaire d'une société de gestion, vous financez, comme une banque, une opération immobilière (construction, rénovation). Vous recevez tout au long de l'opération (parfois in fine, soit au terme de la durée convenue de l’opération) des intérêts en échange de ce prêt, et vous retrouvez votre capital à la fin. Des opérateurs immobiliers (promoteurs, maîtres d'ouvrage…) qui ne parviennent plus financer leurs travaux auprès des banques peuvent ainsi trouver une alternative, dans un contexte où l'accès au crédit se durcit.
Un rendement moyen de 9,4% pour le crowdimmo en 2022
A la clef de ce «financement participatif» appliqué à l'immobilier, trois avantages. D'abord, vous êtes entièrement libre de choisir les projets que vous souhaitez financer, au cas par cas, sur la trentaine de plateformes qui existent en France : «Le particulier découvre tous les projets disponibles sur la plateforme, choisit celui qu'il veut soutenir, il signe en ligne, et pendant toute la durée du financement, il a des actualités, des photos, de l'avancée des travaux», détaille Alexandre Toussaint, président et fondateur de Baltis, une plateforme de «crowdimmo». Une manière d'entretenir une relation de proximité avec ses placements, quand une SCPI peut, elle, détenir des centaines d'actifs dans son portefeuille.
Le second point fort du «crowdimmo» est d'être moins engageant : vous investissez sur une plus courte durée, que vous connaissez à l'avance : «L'épargnant a une lisibilité sur la durée d'investissement, ce qui lui permet de ne pas bloquer ses futurs projets. Les financements durent en général entre 6 et 36 mois. Chez nous, on est plutôt autour d'un an et demi», explique Alexandre Toussaint. L'engagement est également réduit d'un point de vue financier, puisque certaines plateformes vous permettent de financer des projets à partir de 10 euros, quand le prix d'une part de SCPI se situe actuellement entre 200 euros et 1 000 euros et qu’il est parfois nécessaire d’en souscrire plusieurs, pour un ticket d’entrée qui peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
Dernier atout, le rendement. Pour ce qui est du crowdfunding immobilier, un baromètre, réalisé par Mazars et Financement participatif France (FPF), permet de mesurer la performance moyenne du secteur. En 2022, le taux de rendement interne (TRI) moyen a été de 9,4%, dans la lignée des millésimes 2021 (9,21%) et 2020 (9,3%). C'est presque deux fois plus que la performance moyenne qui est attendue cette année côté SCPI, autour des 4,5%.
Qui plus est, vous paierez sans doute moins d'impôt sur le revenu avec la première solution : le crowdfunding immobilier est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU ou «flat tax») de 30%, qui comprend 17,2% de prélèvements sociaux, auxquels s'ajoutent 12,8% au titre de l'impôt sur le revenu, indépendamment de votre tranche d'imposition. Côté SCPI, les revenus fonciers générés sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu (de 11% à 45%), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%, et éventuellement, l'impôt sur la fortune immobilière (IFI), contrairement au «crowdimmo».
«Pas un placement garanti»
Avec cette solution néanmoins, un risque ne saurait être éludé : les travaux peuvent prendre du retard ou ne pas aller à leur terme, si l'opérateur fait faillite avant l'issue. «Il faut avoir conscience du risque de perte en capital, totale ou partielle», rappelle Jean-Damien Cerisier, président de la plateforme Citésia. Avant de se lancer, nous rappelons aux investisseurs de bien analyser le projet, d'avoir connaissance des risques. Ce n'est pas un placement garanti.»
En cette période de crispation du marché immobilier, les risques sont en effet accrus : certains logements neufs ou remis à neuf ne trouvent pas toujours preneurs et le promoteur se retrouve alors en difficulté. L'inflation renchérit aussi le coût des travaux pour les opérateurs. Ces derniers peuvent donc avoir du retard sur le versement des intérêts. Pour assurer votre placement, vous pouvez par exemple consulter le site Hellocrowdfunding, qui recense tous les opérateurs déjà passés sur ce type de plateforme et leurs éventuels taux de retards et de défauts. Et pour les plus réticents au risque, la plateforme Finple vous propose de garantir votre capital investi moyennant un rendement un peu plus faible, compris entre 3% et 4%.
L'immobilier fractionné : un compromis entre le «crowdimmo» et la SCPI ?
Entre le «crowdimmo» et l'investissement en SCPI, l'immobilier fractionné peut être vu comme un entre-deux. L'investisseur ne reçoit pas les intérêts d'une créance, mais les revenus locatifs d'un bien qui a été divisé en plusieurs parts. Ces parts sont détenues sous forme d'obligations par les épargnants. Comme dans une SCPI, une société de gestion s'occupe donc pour vous de la location, des travaux, de la perception des loyers, etc. De même, ce type d'investissement est à envisager sur une longue durée, généralement comprise entre 8 et 10 ans.
En revanche, comme en «crowdimmo», vous avez la liberté de choisir les projets sur lesquels vous investissez, y compris sur des thématiques innovantes et potentiellement porteuses (location touristique, hôtellerie, coliving, etc.), quand la grande majorité des SCPI (65%) sont encore investies dans des bureaux. La plateforme Streal mise par exemple sur des biens rares, dans des quartiers très prisés, afin de se prémunir contre une potentielle dévalorisation. De son côté, la plateforme Wally parie sur des résidences de coliving, et de l'hôtellerie dans des zones touristiques.
Les rendements annoncés par ces plateformes s'avèrent également supérieurs à ceux attendus par les SCPI : entre 5% et 8%. De plus, étant des produits financiers, les intérêts des obligations détenues par les épargnants ne sont pas non plus imposés comme des biens immobiliers, mais soumis uniquement au prélèvement forfaitaire unique de 30%. L'investissement immobilier est également plus accessible qu'en SCPI. La plateforme Streal propose ainsi d'investir dès 100 euros. Une aubaine à l'heure où, comme l'indique le président de la plateforme, Louis Dutheil, «l'octroi de crédit a été divisé par deux depuis l'année dernière, ce qui a conduit à l'abandon de nombreux projets immobiliers chez les particuliers». Une autre solution, Fragments, toute neuve sur le marché, promet, elle, un ticket d'entrée de 50 euros. Et on peut trouver encore moins cher : Wally propose d'investir en immobilier à partir de 10 euros : «L'épargnant peut ainsi miser sur différents projets et se constituer son propre portefeuille diversifié d'investissements immobiliers», explique Nathan Zappelli, cofondateur de la plateforme.
Toutefois, il ne faut pas perdre de vue qu'avec ce type de placement, une partie du rendement promis provient de la revente du bien au terme de son exploitation locative. Certes, il est donc possible de réaliser de belles opérations en période de baisse des prix de l'immobilier, en investissant dans des actifs décotés. Mais encore faut-il que la plateforme arrive à les revendre à bon prix plusieurs années plus tard. Ce qui n'est pas toujours assuré !
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