Crise du logement neuf : les investisseurs en crowdfunding immobilier peuvent-ils tout perdre ?

De la même façon, les investisseurs en crowdfunding immobilier doivent-ils eux aussi s'inquiéter ? Leur placement repose en effet sur la bonne santé de l'immobilier neuf. Pour rappel, le principe du «crowdimmo» consiste, pour un promoteur immobilier ou un marchand de biens, à faire appel à une plateforme de crowdfunding, ou financement participatif, pour financer un projet de création de logements. Les investisseurs sont ensuite rémunérés, une fois les biens sortis de terre puis vendus. A l’instar d’une banque, ils «récupèrent à la fin de l'opération leur capital, plus des intérêts tout au long de celle-ci», résume Alexandre Toussaint, président et fondateur de Baltis, une plateforme de crowdimmo.

Les plateformes se montrent plus sélectives

La crise du logement neuf fait donc peser sur les investisseurs le risque qu'ils ne récupèrent pas leur mise, ou que leurs intérêts cessent d’être payés, si les promoteurs se retrouvent sur la paille. Et le risque de perte en capital est d'autant plus grand que, bien souvent, «quand on fait du crowdfunding immobilier, on ne s'expose qu'à une seule opération, constate Souleymane Galadima, co-fondateur de Sapians. Peu d'investisseurs font le nécessaire travail d'investir dans une multitude de projets pour se diversifier et diluer le risque pris.» Heureusement, la quarantaine de plateformes de crowdfunding immobilier opérant en France ne représentent, avec une collecte de 1,6 milliard d’euros en 2022, qu'une goutte d'eau dans le financement des opérations immobilières sur l’ensemble de l’Hexagone. Les plateformes proposant ces projets opérant une très forte sélection pour ne retenir qu’une infime partie des candidats à un financement.

Sur 1 500 dossiers éligibles par an, la plateforme ClubFunding (qui collecte près d'un tiers des investissements annuels) n'en propose que 5% aux investisseurs. Même son de cloche chez une autre plateforme, Citésia : «Cette année, sur plus de 500 demandes de financement reçues, nous en avons proposé une douzaine sur notre site, soit 2 ou 3%», détaille Jean-Damien Cerisier, son président. Cette sélectivité a même tendance à se renforcer, vu le contexte : «Sur les nouvelles opérations, il faut être très vigilant, poursuit Jean-Damien Cerisier. Nous sommes plutôt dans une politique restrictive pour protéger nos investisseurs, quitte à freiner la collecte.» Pourtant, les demandes de financement des promoteurs ne manquent pas. «Ce qui n'est pas forcément bon signe, cela montre que le secteur ne parvient plus à se financer auprès des banques», s’inquiète-t-il.

Comment s'informer sur la sécurité de son placement ?

Au-delà des précautions prises par les plateformes pour faire le tri parmi cette abondance de projets, les investisseurs disposent aussi de garanties en cas de problème, mais elles diffèrent d'une plateforme à l'autre.

D'abord, sur les garanties mises en place par leur plateforme. ClubFunding, par exemple, allie garantie personnelle et garantie réelle. Avec la première, «c'est le patrimoine personnel de l'opérateur qui peut servir à rembourser les investisseurs, s'il fait défaut», explique Gautier Allard, directeur général de la plateforme. La seconde s'applique aux marchands de biens, qui, contrairement aux promoteurs, mènent des travaux sur un bâti existant. «Cet actif, qui a une valeur, peut aussi être vendu pour permettre aux épargnants de récupérer leur capital», ajoute Gautier Allard. Toutefois, ces garanties ne peuvent être activées qu'une fois que l'opérateur se trouve en liquidation. Une procédure devant un tribunal de commerce est alors nécessaire, «et elle peut être longue», prévient Gautier Allard : jusqu'à trois ans.

«Un dossier sur quatre formule une demande de prorogation»

Mais pour l'heure, ce sont plus les retards que les défauts de paiement qui inquiètent les acteurs du secteur. Les achats immobiliers des particuliers étant à l’arrêt, les promoteurs sont souvent contraints d'allonger leur engagement auprès des plateformes, le temps de récupérer la trésorerie nécessaire pour rembourser le capital emprunté. «Aujourd'hui, environ un dossier sur quatre formule une demande de prorogation», confie Jean-Damien Cerisier.

Si les aléas sont récurrents dans la construction, les retards de plus de six mois sont généralement considérés comme «non contractuels» et peuvent donner lieu à des pénalités, par exemple 1% de taux d’intérêt à payer en plus pendant chaque mois de retard. Toutefois, les plateformes tentent plutôt en ce moment de desserrer l'étau autour des promoteurs, c'est-à-dire de ne pas les mettre à l'amende s'ils sont déjà en difficulté pour honorer leurs intérêts. «On commence par exemple à être parfois obligés de négocier une partie des coupons en “in fine” : les opérateurs qui n'ont plus suffisamment de trésorerie nous demandent de régler l'ensemble des intérêts à la fin de l'opération et non plus mensuellement, en échange d'une augmentation du taux. Cette décision nécessite une validation des investisseurs», explique Gautier Allard. Le but ? Accompagner les promoteurs pour éviter à tout prix le défaut, qui acte, sans garanties solides, la perte en capital partielle ou totale pour l'investisseur. Malgré ces précautions, le taux de défaut qui jusqu'ici était inférieur à 1% pour le crowdfunding immobilier pourrait passer, selon les professionnels, à 2%, 3%, voire 5% cette année.