Un rendement intéressant de 4,53% en moyenne en 2022, des revenus complémentaires et réguliers, doublés d’un risque relativement modéré… Tels sont les atouts des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Séduits, les épargnants y ont investi plus de 10 milliards d’euros en 2022, une collecte record pour ces fonds.
Acheter des parts de SCPI permet de profiter du rendement de l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, cliniques, hôtels,...), une classe d’actifs qui n’est normalement pas accessible aux particuliers. Le tout, sans aucun souci de gestion locative et pour un ticket d’entrée assez faible, dès 200 euros. En contrepartie, l’épargnant perçoit des revenus complémentaires, en général, trimestriels. Pourtant, le marché de l’immobilier tertiaire, le terrain de jeu favori des SCPI, connaît de fortes mutations. Crise sanitaire, inflation galopante, hausse des taux de crédit, changements des modes de consommation et même des habitudes de travail, nouvelles exigences environnementales… Des conséquences sont en effet à prévoir en 2023 sur le patrimoine des SCPI, sur les loyers qu’elles perçoivent et donc sur le rendement qui vous est offert. De quoi s’interroger sur leur pérennité comme placement de bon père de famille.
Attention à la baisse du prix des parts
Premier choc, la hausse des taux a entraîné une hausse du coût du financement pour les acheteurs. A cela s’ajoutent des prix immobiliers déjà élevés. Pour maintenir un certain niveau de rentabilité sur le marché de l’immobilier d'entreprise, les acheteurs proposent donc des baisses des prix. «Depuis octobre 2022, le marché immobilier d’entreprise s’est grippé», constate Nicolas Verdillon, directeur des investissements chez CBRE France.
Dans ce contexte, la valeur du patrimoine immobilier détenu par les SCPI, déterminée par des experts indépendants, est restée quasiment stable en 2022, mais gare à la suite! «Les prix des biens détenus par les SCPI n’ont baissé que de 2 à 3% l’an dernier dans l’Hexagone, alors qu’ils ont dévissé de -10% en Allemagne», explique Jean-Marc Coly, président de l’Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim). Mais, pour 2023, la situation est plus incertaine et la valeur des patrimoines pourrait accuser des baisses plus marquées. «Un ajustement de la valeur vénale de l’immobilier d’entreprise est à attendre et il n’y a pas de raison que les SCPI y échappent», explique Céline Mahinc, conseillère en gestion de patrimoine.
Les biens chèrement acquis prendront en effet de plein fouet la baisse des prix, ce qui abaissera la valeur du patrimoine des SCPI et, potentiellement, celui de vos parts. Vous risquez donc de voir votre capital investi diminuer et, si vous vendez votre part à ce moment-là, vous enregistrerez une moins-value. A ce stade, ce risque reste pourtant théorique. Les SCPI peuvent en effet ne pas répercuter immédiatement la baisse de la valeur de leur patrimoine. Les gérants disposent d’une marge de manœuvre comprise entre + ou -10% de la valeur expertisée des biens. Dit autrement, si la valeur de votre part est inférieure à la valeur expertisée, ce qui est généralement le cas, le prix de votre part peut être préservé.
Les SCPI peuvent donc encaisser une certaine baisse des prix de l’immobilier, qui pourrait même passer presque inaperçue si le marché repart. En revanche, et c’est là que les choses se gâtent, si la tendance baissière se maintient voire s’accentue, certaines sociétés de gestion pourraient bien abaisser le prix de vos parts.
Des revenus soumis à des facteurs variables
Bonne nouvelle en revanche pour les porteurs de parts de SCPI, l’inflation a une incidence positive sur les revenus distribués. Les loyers qui composent ces revenus sont en effet revalorisés à partir d’indices qui intègrent l’inflation. Attention, cette indexation n’est pas systématique. Elle donne lieu à négociation et peut être modérée. «Des indexations à la hausse sur les loyers ont déjà commencé en 2022 et continuent en 2023. Mais elles ne sont réelles que si les locataires sont capables de les payer», nuance Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, dont la SCPI Immorente gère plus de 2500 locataires.
Autre soutien à votre rendement: le contexte favorable aux investissements immobiliers pour les SCPI. Avec la baisse des prix de l’immobilier, le rendement s’améliore pour les SCPI qui sont capables d’acheter sans emprunter, et donc pour celles qui ont des liquidités à investir, par exemple parce qu’elles ont bien collecté. De telles circonstances vont avoir un impact bénéfique sur votre rendement.
D’autres facteurs moins favorables pèsent cependant sur la performance des SCPI. Lors de la crise sanitaire, elles ont été mises à rude épreuve pour la perception des loyers. Sauf quelques exceptions, elles s’en sont bien sorties. Mais le Covid a engendré des changements dans les modes de consommation et de travail, qui interrogent sur l'avenir des principaux actifs détenus dans les SCPI: les bureaux.
La crise sanitaire a en effet bouleversé l'organisation du travail, entre présentiel et domicile. Des immeubles se retrouvent vides, inoccupés par les salariés. Mieux vaut choisir des SCPI qui accompagnent leurs locataires dans leurs nouveaux besoins: surfaces réduites, plus de flexibilité des espaces de bureaux, plus de services (salle de sport, restaurant...), situation en position centrale accessible par les transports en commun. L'objectif étant de conserver coûte que coûte des locataires, afin de maintenir les dividendes et les revenus issus de vos parts. Faites le tri ou détournez-vous des SCPI thématiques exclusivement dédiées aux bureaux, elles manquent d’attractivité avec des rendements qui peuvent passer sous les 4%.
Autre point noir: l'obsolescence de certains biens détenus par les SCPI. Outre que cela peut faire fuir les locataires, la rénovation coûte cher et doit respecter des obligations de réduction des dépenses énergétiques prévues par le décret dit «tertiaire». S'ils ne sont pas suffisamment anticipés par les gérants de SCPI, ces travaux pèseront sur votre rendement. Préférez les SCPI déjà engagées dans une démarche ESG (environnement, social, gouvernance).
Enfin, gare aux SCPI thématiques investies sur les commerces. Le Covid a encouragé les achats en ligne, favorisant les SCPI investies dans des entrepôts, au détriment de celles investies dans les commerces. Si l'inflation dure, les locataires de magasins pourraient ne plus supporter les indexations de loyers et demander des baisses, ce qui impacterait votre rendement.
Diversifier son investissement
Dans ce contexte, est-ce que ça vaut le coup d’investir dans les SCPI alors qu’un placement sans risque (compte à terme) rapporte désormais 3%? «Il est préférable, au sein d'une allocation d'actifs diversifiée, de viser un rendement d’au moins 4 à 5%, auprès de certaines SCPI bien choisies», dit Antoine Evenou, directeur des ingénieries patrimoniale, financière et immobilière de Bred Banque privée.
Et, dans cet environnement incertain, mieux vaut suivre l'adage de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier. Optez pour des SCPI diversifiées. Elles investissent dans différents types d’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, locaux d’activité…), à la différence des SCPI thématiques investies principalement sur un seul type d’actif immobilier. Les SCPI diversifiées sont donc moins risquées, tous les marchés ne se retournant pas en même temps. En 2022, elles ont produit le meilleur rendement moyen, à 5,63%. Vous pouvez aussi opérer vous-même une diversification en investissant dans différentes SCPI thématiques.
SCPI Santé
Ehpad et cliniques sont les principaux composants de la catégorie, qui inclue aussi des crèches et des écoles. Les SCPI enregistrent un rendement de 4,78% en 2022, à peine supérieur à la moyenne, et montent sur la troisième marche du podium pour leur collecte (17%).
- Les + : Ce secteur est indépendant des fluctuations économiques, de la consommation des ménages et de l’inflation. Si les exploitants des établissements étaient en difficulté (coût énergétique…), l’Etat les soutiendrait. Les investissements en santé à l’étranger sont liés à des baux longs et fermes de vingt à vingt-cinq ans, ce qui sécurise les loyers versés. En France, le marché de l’investissement en santé grandit, principalement porté par les SCPI. Les rendements proposés connaissent une relative embellie en 2022, à 4,10% pour les Ehpad et à 4,35% pour les cliniques.
- Les - : Malgré l’affaire Orpea, le secteur attire à nouveau beaucoup de capitaux, ce qui maintient des prix encore élevés. A noter : l’agrément pour la création d’établissements et de services de soins et médico-sociaux est lié à l’exploitant. Si celui-ci déménage, se pose alors la question du changement d’usage de ce type d’actif et de son inoccupation.
SCPI Logistique
Les grands entrepôts de stockage de 20.000 mètres carrés, les quais de messagerie ou encore les data centers font partie de la logistique, qui a le vent en poupe. Ces SCPI ont capté 6% de la collecte pour un rendement élevé de 5,48% en 2022, derrière les SCPI diversifiées.
- Les + : La demande en logistique est boostée par la croissance des ventes en ligne à tel point que l’offre de biens manque, ce qui oriente les loyers à la hausse. Toutefois, l’augmentation, ces dernières années, du nombre de chantiers en cours pourrait fluidifier le marché. Des opportunités d’investissement se présentent désormais pour les SCPI avec des taux de rendement plus attractifs qu’avant, grâce à une moindre concurrence d’investisseurs étrangers et à la disparition de ceux ayant recours au crédit.
- Les - : Le secteur reste dépendant d’une consommation des ménages qui pourrait baisser. Les entrepôts de classe A occupant de grandes surfaces avec un seul locataire ont vu leur prix grimper, avec un faible rendement proposé, de l’ordre de 3% pour les actifs les plus sécurisés en 2021 et 2022. Dès lors, les prix immobiliers pourraient chuter pour retrouver des rendements plus satisfaisants pour les investisseurs.
SCPI Hôtels
Dans cette catégorie se trouvent des hôtels, des salles de séminaires et également des campings. Le taux de rendement remonte à 5,09% en 2022, pour des fonds qui ne recueillent que 1% de la collecte, après avoir été plombés par la crise sanitaire.
- Les + : Bon point, c’est l’un des actifs les mieux entretenus par les locataires. Cela se comprend, il s’agit bien sûr dans ce secteur d’offrir le maximum de bien-être à sa clientèle. Et après le coup d’arrêt dû à la pandémie et aux confinements successifs, le secteur montre sa résilience avec une reprise du tourisme. Les taux d’occupation hôteliers se sont ainsi améliorés. Selon KPMG, le revenu par chambre, principal indicateur de l’industrie hôtelière, a augmenté de 22% en juillet et août 2022 par rapport à 2019 en France et de plus de 30% en Ile-de-France et en Paca. Soutenus par la reprise, les prix immobiliers ont tendance à se maintenir. Par ailleurs, le Covid a été plutôt bénéfique pour l’hôtellerie de plein air, à laquelle il a redonné un nouveau souffle.
- Les - : Le secteur a été l’un des plus touchés par la crise du Covid-19. Le tourisme d’affaires n’a pas repris comme auparavant en raison du développement du télétravail.
SCPI Commerces
Trois types de commerces composent les SCPI de cette catégorie : les pieds d’immeubles, les centres commerciaux et les retail parks (des magasins situés en périphérie des villes). Les SCPI dédiées affichent un rendement de 4,61%, en hausse après le Covid.
- Les + : Avec le succès des ventes en ligne, les commerces avaient déjà connu une première révision de leur prix avant la crise sanitaire. Cette révision a été accentuée une deuxième fois pendant la pandémie. Après ces chutes de prix déjà actées, leur baisse devrait être plus faible à l’avenir. Sont recherchés les retail parks avec un magasin d’alimentation et des enseignes telles que le bricolage, par exemple.
- Les - : Les commerces souffrent d’une baisse de fréquentation qui perdure au profit de l’e-commerce. De plus, l’inflation est un sujet de préoccupation pour les locataires qui dépendent du niveau de consommation des ménages. L’actif le moins prisé est le centre commercial qui repose sur le prêt-à-porter, secteur à la peine. Ce type de commerce présente des loyers et des charges trop élevés. Au vu de son taux de vacance de près de 15%, il doit se repositionner avec davantage d’animations, de loisirs, de restauration.
SCPI Bureaux
Actif historique et prépondérant dans les SCPI, le bureau a engrangé la plus grosse part de collecte en 2022 (41%), mais il affiche le taux de rendement le plus bas, à 4,20%. Les modalités de son utilisation sont à réinventer avec l’essor du télétravail.
- Les + : Incontournables de la vie économique, les bureaux restent l’actif principal des SCPI. Les biens les plus demandés par les locataires sont en centre-ville afin d’attirer les travailleurs. Les SCPI privilégient les biens en régions, moins soumis à la problématique du télétravail. Ceuxci devraient davantage échapper à l’ajustement des prix que ceux situés en Ile-de-France.
- Les - : Les investissements dans les bureaux diminuent au profit des autres secteurs. Le bureau n’est plus en adéquation avec les besoins des locataires, qui veulent des surfaces inférieures d’environ 15%, un aménagement adapté au travail hybride (présentiel et télétravail) et des services (restaurant…). Les biens excentrés, non adaptés à la demande ou situés dans une zone où les immeubles désertés sont déjà nombreux pâtiront le plus de la baisse des prix et d’un risque d’inoccupation. Le quartier de la Défense (92) enregistre ainsi un taux de vacance de 15%.
Les 8 grosses SCPI qui ont distribué plus que l’inflation en 2022
Nos critères de sélection : rendement supérieur à l’inflation enregistrée en 2022, soit 5,20%, trois ans d’ancienneté et plus de 500 millions d’euros de capitalisation.
- Accès à tous les articles réservés aux abonnés, sur le site et l'appli
- Le magazine en version numérique
- Navigation sans publicité
- Sans engagement
