Comment investir dans l'immobilier ?

Comment investir dans l'immobilier

Se lancer dans l’immobilier locatif est possible à tout âge. Avant 35 ans, la principale difficulté réside souvent dans un budget limité. Pour contourner cet obstacle, mieux vaut viser des biens demandant une mise de départ modeste tout en offrant une rentabilité annuelle supérieure à 5 %. Les studios, accessibles dès 50 000 euros en région, ou les places de parking, trois fois moins chères, constituent de bonnes options.

Avec un budget un peu plus conséquent, la petite maison à rénover peut être un excellent pari : une fois remise en état, sa valeur grimpera presque à coup sûr. Et si l’achat d’un logement reste hors de portée pour l’instant, les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) offrent une alternative : leurs parts s’acquièrent à partir de 1 000 à 2 000 euros.

Refuser les locataires en quête d’un toit pour une courte durée

Forte demande locative, taux de rentabilité élevé (entre 5 et 6% l’an) : les studios ne manquent pas d’atouts, à condition cependant de s’éloigner des hypercentres des villes où les prix demeurent souvent dissuasifs. Attention aussi à ne pas sélectionner des candidats à la location trop instables (étudiants, intérimaires…), en quête d’un toit pour une durée de seulement un ou deux ans, ce qui vous obligerait à engager de fréquents travaux de réfection. Un inconvénient moins marqué avec les deux ou trois-pièces : les locataires y restent assez longtemps (quatre ans en moyenne) et, dans le cas de couples avec enfants, sont généralement plus soucieux de la bonne tenue du logement. Mais le prix d’achat est plus important.

Cinq plateformes Internet permettant d’acquérir facilement des parts de SCPI

Passer par les sociétés de gestion pour ­investir dans des SCPI n’est plus obligatoire. Grâce à des courtiers Internet spécialisés, tels que France SCPI ou Linxea, qui répertorient les meilleurs produits du marché, vous pouvez aujourd’hui souscrire à autant de SCPI que vous voulez (parfois même à crédit), via le même intermédiaire et de manière totalement dématérialisée.

La transaction s’effectue en dix minutes, en toute sécurité et sans frais supplémentaires, sachant que, dans la plupart des cas, elle ne sera définitive qu’après un appel télé­phonique visant à vérifier que l’investissement est adapté au profil du client.

Miser sur les SCPI

Vous pouvez espérer des rendements supérieurs à 5% l’an pour un investissement souvent inférieur à 2000 euros. Contrairement aux SCPI dites “fiscales” étudiées précédemment, qui permettent de réduire ses impôts, les SCPI de rendement, investies en immobilier professionnel (bureaux, boutiques…), ont pour objectif de vous verser des revenus réguliers, correspondant aux loyers perçus par la société de gestion, moins ses charges (entretien, recherche de locataires…).

Le rendement de ces SCPI était de 4,72% en 2024, mais les plus performantes, celles qui ont su éviter de trop investir dans de grands immeubles de bureaux, secteur aujourd’hui en crise, peuvent afficher des scores plus élevés. A noter qu’il est possible d’acquérir des parts de SCPI en ligne, via des sites Internet spécialisés.

Viser les maisons à rénover pour constituer votre patrimoine immobilier

Il est intéressant, à condition de miser sur un logement de taille modeste nécessitant des travaux. Avoir sa maison, c’est le rêve de 80% des Français. Ce type d’habitat se loue facilement, avec cet avantage que les occupants, souvent des familles aisées, s’installent pour des années, prennent soin du bien et paient leur loyer rubis sur l’ongle. Un investissement sûr, donc, mais pas toujours rentable, car les prix sont très élevés. A Paris, n’y pensez même pas. La parade  ? Privilégier les biens excentrés, de petite taille (de 70 à 90 mètres carrés) et à retaper. De quoi limiter votre mise à 150 000 ou 200 000 euros et passer le cap des 3,5% de rendement l’an.

Une bonne rentabilité avec un parking bien situé

La rentabilité est garantie dans les vieux quartiers, malgré l’essor des transports en commun. Investir dans un parking (garage, box ou quelques mètres carrés dans une cour d’immeuble ...) est presque toujours un bon placement, même avec le développement des transports en commun et la concurrence croissante des parcs publics. L’éventail des prix est très ouvert  : entre 15 000 et 25 000 euros en région, et jus­qu’au double ou triple à Paris, mais les loyers sont en conséquence, ce qui garantit à l’investisseur une rentabilité allant de 5 à 7%, très supérieure à celle des autres produits immobiliers.

Evitez toutefois les abords des gares et les quartiers récents, bien dotés en parkings. Prospectez plutôt les centres-villes et les zones anciennes, où se garer est devenu un véritable casse-tête, en privilégiant les places pouvant accueillir de gros véhicules.

Investir dans une chambre de bonne

Un prix relativement accessible (à Paris, prévoyez quand même entre 80 000 et 95  000 euros), et des locataires prêts à payer 400 ou 500 euros par mois pour 10 à 15 mètres carrés, avec des toilettes dans le couloir : voilà les caractéristiques du marché des chambres de bonne, qui permettent d’obtenir entre 5 et 6% de rendement. Pour ne pas avoir d’ennuis administratifs, veillez néanmoins à respecter les règles d’encadrement des loyers, et à vous assurer que le logement répond aux critères de «décence» : au moins 9 mètres carrés, 2,20 mètres de hauteur sous plafond, une alimentation en eau – chaude et froide – et la possibilité de brancher des appareils de cuisson et de chauffage.