Des magasins, des bureaux, des résidences étudiantes ou seniors, et même des entrepôts logistiques : a priori, n’importe quel actif immobilier peut être géré selon une approche de développement durable et d’économies d’énergie. De nombreuses sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) se sont lancées sur cette thématique. Et réussi à convaincre les épargnants : à eux seuls, ces fonds verts ont drainé 1,4 milliard d’euros au troisième trimestre 2022, pour une collecte totale de 2,3 milliards d’euros.
L’offre disponible
Elle ne cesse de s’étoffer, avec 33 SCPI d’ores et déjà labellisées ISR, sur les 113 que compte le marché. «Elles pèsent près de 45% des encours», souligne Véronique Donnadieu, déléguée générale de l'Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier). BNP Paribas, par exemple, a labellisé tous ses fonds. Et cela devrait continuer, les nouvelles SCPI lancées, comme Transitions Europe, pilotée par Arkéa REIM, ou Epargne Pierre Europe, chez Atland Voisin, sollicitant d’emblée leur certification. «Les trois quarts des SCPI seront labellisées d’ici deux ans», prédit même Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com.
Pourtant, ce label n’est pas le premier critère de choix des épargnants, qui le placent plutôt en général au sixième ou septième rang. «Seuls les nouveaux investisseurs, et les plus jeunes, le placent dans leur top 3, aux côtés de la performance financière et de la répartition géographique du patrimoine», signale Julien Vrignaud, associé chez Euodia Finance. En réalité, plus que l’engouement du public, c’est une logique de marché qui explique cette vague verte. «La loi Pacte impose aux assureurs de proposer au moins une unité de compte labellisée ISR dans leur offre d’assurance vie, et ces SCPI font souvent partie de ce panel», explique Loïs Moulas, directeur général de l’Observatoire de l'immobilier durable.
A l’inverse des fonds boursiers, le label ISR est en revanche le seul disponible en matière de SCPI. «Il se pourrait qu’un écolabel européen encouragé par la réglementation finisse par apparaître», signale Loïs Moulas. Quelques-unes d’entre elles, toutefois, sont classées article 9, comme PFO2.
La qualité des labels
Apparue en 2020 en matière d’immobilier, cette déclinaison du label ISR est plus fiable que dans sa version boursière. «Le gestionnaire du fonds s’engage en effet, via une feuille de route ainsi qu’un cahier des charges précis, décrit Jonathan Dhiver. Il est contraint de présenter tous les ans aux certificateurs les performances et améliorations apportées au patrimoine.» Et ce, immeuble par immeuble, y compris les plus importants.
Les stratégies des sociétés de gestion pour remplir leurs objectifs diffèrent toutefois. Certaines privilégient l’achat de bâtiments neufs, et donc à la pointe des dernières normes énergétiques en matière de consommation d’électricité, d’eau ou de chauffage. En visant si possible des immeubles construits de façon économe. «Mais une tendance à la rénovation, ou à la reconstruction partielle de bâtiments existants, se dessine également, précise Loïs Moulas. L’objectif est d’amener ces immeubles vers la transition énergétique. Cela permet aussi d’économiser du CO2 lors de la construction, et de moins consommer de surfaces foncières.»
La SCPI Neo, qui figure dans notre panel, s’est par exemple spécialisée dans le recyclage de tels immeubles de bureaux devenus obsolètes. L’investisseur est donc sûr du bon emploi de son capital: d’après une étude de MeilleureSCPI.com, 47% des actions ISR sont d’ordre environnemental, contre 28% relevant du social et 25% de la gouvernance. Parmi les bonnes idées mises en œuvre, signalons l’installation de déstratificateurs d’air pour réduire la consommation de chauffage, chez Iroko Zen. Ou, chez Primopierre, la mise en place d’un système de «pollueur-payeur», qui consiste à facturer aux occupants leur production réelle de déchets, par quantité et typologie.
Seul regret: «Ce label ne permet aucune gradation de la performance. Difficile donc de vérifier si un fond est plus vert qu’un autre», selon Julien Vrignaud. Certains fonds affichent toutefois clairement la couleur: la SCPI Fair Invest, incluse dans notre sélection, affirme par exemple exclure 10 activités de son parc immobilier, comme la pétrochimie, le tabac ou la spéculation financière. A l’inverse, elle favorise les occupants en lien avec l’insertion, la cohésion sociale ou la santé.
Les performances
Avec une performance globale de 4,2% en 2022, contre 4,5% pour les SCPI classiques, les gains à attendre des SCPI vertes peuvent apparaître décevants. Et si, dans notre sélection, Iroko Zen a versé 5,5% de rendement, PFO2, le fonds de Perial précurseur en la matière, n’a, lui, rapporté que 4%. Mais cette moindre rentabilité s’explique notamment par le fait que les immeubles énergétiquement vertueux, qu’ils soient neufs ou rénovés, sont plus chers à acquérir.
On peut facilement imaginer que de tels bâtiments, privilégiant le confort et le bien-être de leurs locataires, afficheront en moyenne un meilleur taux d’occupation. Et que ce choix devrait être gagnant sur le long terme, notamment grâce à l’effet de valorisation du patrimoine. «Leur transformation vers plus d’écologie et de transition énergétique rend ces immeubles plus attractifs qu’un bâtiment classique», confirme Julien Vrignaud.
C’est ainsi que la SCPI Neo a déjà vu sa valeur progresser de 3,88% depuis mi-2019. «Les SCPI labellisées ISR sont mieux préparées à amortir les fluctuations du marché», indique de son côté Loïs Moulas. Et ces bâtiments, très demandés, seront plus faciles à vendre le moment venu. «Ce qui entraînera aussi une meilleure liquidité des fonds pour les investisseurs», assure Jonathan Dhiver.
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