Investir dans l’immobilier à partir de quelques centaines ou milliers d’euros, sans s’occuper de la gestion du locataire, et avec un taux de distribution (rendement) de 5%, voire bien plus. C’est la belle promesse des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le principe : vous souscrivez des parts d’un fonds qui s’occupe d’acheter et de gérer un parc locatif et vous reverse les loyers sous forme de dividendes mensuels ou trimestriels. Sur le papier, les SCPI présentent donc des caractéristiques attrayantes, parmi lesquelles leur simplicité -vous ne vous occupez de rien après la souscription- et une rentabilité bien supérieure à celle du Livret A.
Mais comme le dit l’adage, il n’y a pas de rendement sans risque. Et la surperformance des SCPI - notées 3 ou 4 sur 7 sur l’échelle de risque - par rapport à l’épargne réglementée implique des contreparties. D’ailleurs, «on ne peut pas comparer le Livret A et les SCPI», prévient d’emblée Paul Bourdois, cofondateur de la plateforme de distribution France SCPI. Et pour cause : alors que sur un Livret A, vous pouvez retirer votre capital à tout moment, que votre épargne est garantie et vos intérêts sont totalement défiscalisés, c’est tout le contraire ou presque pour les sociétés civiles de placement immobilier. Tout d’abord, la plupart des SCPI pratiquent des frais de souscription. Des frais d’entrée, en moyenne de 10%, qui ne vous sont jamais remboursés et doivent être «épongés» en conservant la SCPI au moins huit ans, une durée recommandée par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et la plupart des acteurs du marché.
«On répétait sans trop être entendus qu’investir en SCPI était risqué»
Et si depuis plusieurs années, des SCPI sans frais de souscription ont fait leur apparition, des pénalités de sortie anticipée (généralement autour de 5%) sont prévues si vous cédez vos parts avant un minimum de trois ans. «Ces SCPI peuvent biaiser la perception de ce placement. Cela donne l’impression à certains épargnants qu’il est possible de ressortir au bout de trois ans. Mais si c’était le cas de tous les épargnants associés, il y aurait un gros problème de liquidité», avertit Paul Bourdois. Et la probabilité de se retrouver dans l’impossibilité de récupérer ses billes n’est pas nulle : l’histoire récente l’a déjà montré, puisque suite aux nombreuses dévaluations de prix de parts intervenues en 2023 et 2024, poussant certains associés à vouloir «sortir», 2,33 milliards d’euros des parts remises sur le marché attendaient toujours de trouver preneur au 30 juin 2025. La conséquence de la concrétisation d’un aléa sur les SCPI, sensibles aux variations du marché immobilier. «On répétait sans trop être entendus qu’investir en SCPI était risqué : ces dernières années l’ont prouvé, avec certaines SCPI dont le prix de part a dévissé de près de 50%», rappelle Paul Bourdois.
Une liquidité parfois limitée, un risque de perte en capital réel, des frais à examiner de près, sans compter la… fiscalité qui s’applique aux revenus (taxables dans votre tranche marginale d’imposition et prélèvements sociaux pour les SCPI 100% françaises, moins pour celles investies en Europe). Difficile, au vu de ces caractéristiques, de présenter ce placement comme une alternative au Livret A. «Les SCPI sont faites pour se constituer un revenu supplémentaire», abonde Raphaël Oziel, le fondateur de la Boutique des placements. Un objectif qui complète donc celui du Livret A, se constituer une épargne disponible à tout moment et sûre. Une sécurité dont les SCPI ne peuvent guère se targuer, mais vers laquelle il est possible de tendre en les choisissant avec méthode (lire les commentaires du tableau page suivante) .
Des choix de SCPI pour dormir sur vos deux oreilles
Comment vous bâtir le portefeuille le plus solide possible ? Nous avons demandé à Paul Bourdois de constituer trois allocations «sécuritaires» pour 5 000 euros, 10 000 euros et 20 000 euros de mise. Le fondateur de France SCPI recommande de construire son allocation avec Corum Origin, qui coche toutes les cases : «Une forte capitalisation, un historique de rendement toujours au-dessus de 6% depuis sa création en 2012, aucune baisse de prix de part… L’équipe prouve qu’elle fait du très bon travail.» Pour diversifier ce portefeuille de 5 000 euros, Transitions Europe, d’Arkéa REIM, une SCPI qui, malgré son jeune âge, approche du milliard d’euros de capitalisation. Un critère de poids, notamment pour juger de la stabilité de la SCPI. Enfin, Sofidynamic, qui «bénéficie de la gestion au cordeau de Sofidy, présente un prix de souscription très inférieur à la valeur de reconstitution (valeur réelle du patrimoine, NDLR) et pourrait donc l’augmenter dans les prochains mois», apprécie Paul Bourdois.
L’allocation de 10 000 euros repose sur la même base, à laquelle s’ajoute Mistral Sélection, de Swiss Life AM France, une «pépite» dont le prix de part pourrait aussi augmenter prochainement. Enfin, l’allocation de 20 000 euros est complétée par Wemo One, une SCPI qui «pourrait revaloriser sa part, peut-être avant la fin de l’année», anticipe Paul Bourdois. Dernier véhicule retenu : Epargne Pierre Europe, d’Atland Voisin, qui présente des fondamentaux très solides : «Forte collecte, pas de parts en attente, fort taux d’occupation financier, réserves… Tous les voyants sont au vert pour cette SCPI», conclue-t-il.
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