La baisse de 1,7% à 1,5% du Livret A en février prochain va probablement remettre le projecteur sur les rendements des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier). Ces produits de rendement pourraient procurer à leurs souscripteurs un dividende annuel autour de 4,7% pour 2025, proche de 2024 (4,72%), en annualisant les distributions déjà effectuées sur les neuf premiers mois de l’année. Elles ont déjà versé 3,5% de leur encours en moyenne, selon l’Association française des Sociétés de Placement (Aspim) qui en dénombre 230 pour 88 milliards d’euros d’encours au 30 septembre dernier.
Mais en réalité, les taux de distribution sont très variables selon les produits et leur positionnement (4,2% en moyenne pour les SCPI diversifiées et 3,3% pour celles de bureaux en cumulé à fin septembre). Les dividendes ont plus souvent baissé (43%) que progressé (41%), les autres 16% sont restés stables.
SCPI : des performances très variables
Il faut aussi ajuster ces taux de distribution des variations des valeurs de parts, et là encore, les baisses (18%) ont surpassé les hausses (8%), la grande majorité parvenant à maintenir leur prix inchangé.
Néanmoins le résultat est peu flatteur : en moyenne, le recul des prix des SCPI atteint 3,6% sur les neuf premiers mois de 2025, les SCPI spécialisées dans le résidentiel ont le plus flanché (-8,8%) mais celles de bureaux, prépondérantes dans l’offre poursuivent leur décrue (-5,4%). Seules les SCPI diversifiées résistent (+0,2%) au marasme immobilier.
Selon l’Aspim, une trentaine de SCPI ont revu à la baisse leur prix de part entre mi-2023 et mi-2025, avec des ajustements allant jusqu’à -17 % pour certaines SCPI de bureaux. Certaines ont perdu jusqu’à 50% de leur valeur depuis leur pic d’il y a trois ans.
D’autres plus rares doivent à présent à revaloriser le prix de leurs parts pour suivre la progression de leurs valeurs d’actifs, notamment celles qui sont parvenues à tirer profit des baisses de prix dès le retournement du marché immobilier. Le site Pierrepapier.fr en recensait 13 au 1er décembre. Mais en attendant les expertises de fin d’année, le rendement global immobilier (taux de distribution plus variation de la valeur de réalisation) ressort à +1,1% en moyenne à fin juin (dernière date des expertises bi-annuelles).
Dans quelles SCPI investir aujourd'hui ?
Il convient donc de se montrer très sélectif en investissant dans ces produits et de préférer les SCPI qui ont collecté des fonds ces derniers temps. Des fonds indispensables pour profiter du recul des marchés immobiliers et investir sur des biens de bons rapports. Car bon nombre de SCPI engluées dans l’immobilier de bureau demeurent exsangues et disposent de peu de moyens pour préparer l’avenir.
D’ailleurs les épargnants ne s’y sont pas trompés : ils sont revenus sur les SCPI en forme, évitant celles plombées par la crise de l’immobilier de bureau.
Ces gagnantes sont les SCPI diversifiées qui ont capté 84% des flux nets totaux. En tête, Iroko Zen d’Iroko (412 millions d’euros durant les neuf premiers mois de 2025), Transitions Europe d’Arkea Reim (406 millions), Corum Origin de Corum (376 millions), Comète d’Alderan (267 millions) Epargne Pierre Europe d’Atland Voisin (211 millions) et Remake Live de Remake Am (158 millions).
Une seule SCPI à prépondérance de bureau a collecté plus de 100 millions d’euros : Corum Eurion de Corum AM (avec 113 millions). Les flux sont restés négatifs chez Selectinvest de la Française Reim (-28 millions), Accimo Pierre de BNP Paribas Reim (-17 millions sur la période), Perial 02 de Perial AM (12 millions) et bien d’autres.
Au total, si l’année 2025 marque un début de reprise, le cru (3,3 milliards d’euros de collecte nette durant les neuf premiers mois) restera malgré tout très loin des records de 2022 (10,2 milliards) et 2019 (8,6 milliards).
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