Vieillissement de la population, augmentation des maladies chroniques, boom du marché de la dépendance, contexte sanitaire lié au Covid… Même s’il pâtit des scandales liés au traitement des résidents dans les établissements médicaux, l’immobilier de santé - résidences médicalisées, résidences seniors, centres médicaux, laboratoires pharmaceutiques… - reste un actif en forte croissance. “Et les SCPI santé offrent des rendements, certes inférieurs de 0,5 à 1% à ceux des SCPI logistiques, mais souvent plus performants que la moyenne des SCPI, toutes catégories confondues”, indique Paul Bourdois, co-fondateur de France SCPI, une plateforme de souscription en ligne.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) santé, un marché existant depuis 2010, acquièrent des immeubles en France et en Europe, dans le secteur médico-social, les soins de ville et tout type d’immobilier de santé. En moyenne, le taux de distribution de ces actifs immobiliers s’établit autour de 5%*, voire plus ! Exemple avec la SCPI Pierval Santé (gérée par Euryale Asset Management), qui a servi un taux de distribution de 5,35% en 2022. Celle-ci vient même de s’implanter au Canada, en réalisant son premier investissement à Montréal, dans une résidence médicalisée du Groupe Excelsoins, au cœur de la ville cosmopolite. Et cette acquisition n’est pas le fruit du hasard : le Canada fait face à une forte augmentation de ses besoins en hébergements médicalisés destinés aux seniors.
Autre société civile de placement immobilier santé performante : Primovie, lancée en 2012 (gérée par Primonial REIM) et spécialisée dans le secteur de la santé et de l’éducation. Son patrimoine, composé notamment d’Ehpad (établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes), de cliniques privées, de centres de santé, de crèches et d’écoles, est réparti à Paris, mais également en Europe, principalement en Allemagne. Primovie affiche un taux de rendement de 4,50% en 2022. Une valeur sûre, qui bénéficie d’un historique réel et d’une des capitalisations les plus fortes du marché de la pierre papier. Enfin, la Foncière des Praticiens a la particularité d’avoir été créée par un collectif de professionnels de santé. Un véritable atout pour cette SCPI développant une approche à taille humaine tournée vers les besoins des locataires, ce qui ne l’empêche pas de dégager des rendements constants (5,10% depuis 2020).
Non loin du peloton de tête, la SCPI Pierre Expansion santé (Fiducial Gérance) orientée sur la santé et le bien-être avec une forte diversification de ses actifs. Celle-ci a servi l’an dernier un rendement de 4,42%, soit légèrement en dessous du marché de la SCPI, de 4,53% en 2022. D’autres sociétés civiles de placement immobilier, plus récentes, offrent moins d’historique mais un bon rendement à l’image de LF Avenir Santé (La Française REM) avec un taux de distribution de 4,72% en 2022.
Au-delà de la dynamique du marché, l’immobilier de santé présente notamment l’avantage d’offrir une longue durée des baux (20 ans pour les Ehpad, plus encore pour les cliniques), un gage de sécurité pour les SCPI. Mais tout risque n'est pas à écarter sur cette catégorie d'actifs : “Attention tout de même, il pourrait avoir une légère correction des rendements, le marché étant un peu surcoté, prévient Paul Bourdois. D’où la nécessité de diversifier son investissement dans différentes catégories de SCPI.”
Rendement des 3 meilleures SCPI santé
- Pierval Santé / Euryale Asset Management 2020 = 4,95% 2021 = 5,33% 2022 = 5,35%
- Foncière des praticiens / Foncière Magellan 2020 = 5,10% 2021 = 5,10% 2022 = 5,10%
- Primovie / Primonial REIM 2020 = 4,5% 2021 = 4,6% 2022 = 4,5%
*Taux net de frais de gestion, mais avant fiscalité française et étrangère.
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