Du jamais vu. C'est inédit, «et même presque violent, dans le bon sens du terme», confie Paul Bourdois, co-fondateur de la plateforme France SCPI. Les meilleures sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de la cuvée 2024 vont en effet afficher cette année des taux de distribution - TD, équivalent du rendement - qui approchent ou dépassent les 10% (voir notre classement). Pour rappel, en 2023, les meilleurs TD avoisinaient les 8%.
Ces performances, obtenues en annualisant le rendement servi sur les trois premiers trimestres de l'année, ne sont donc pas encore définitives. Mais elles pourraient même être légèrement en dessous de la réalité, «les sociétés de gestion ayant l'habitude de verser davantage en fin d'année, à l'occasion du dernier trimestre», rappelle Paul Bourdois. Tout en haut du classement, deux SCPI dépasseront donc la barre d'un rendement à deux chiffres : Comète (de la société de gestion Alderan) et Wemo One (Wemo REIM). Sur la troisième marche du podium, Sofidynamic, de la société de gestion Sofidy a, elle, déjà communiqué son TD définitif, qui sera de 9,52% sur l'année 2024.
Les meilleures SCPI vont faire plus deux fois mieux que la moyenne du marché
Outre ces rendements alléchants - plus de deux fois supérieurs à la moyenne du secteur constatée au premier semestre, de 4,5% -, ces SCPI ont en commun d'être diversifiées, c'est-à-dire de ne pas être investies sur une seule catégorie d'actifs (bureaux, commerce, logistiques, etc.). Une stratégie qui leur permet de saisir de bonnes affaires, qu'importe la nature de l'actif. Mais surtout, elles sont jeunes, voire très jeunes : Comète a été lancée en décembre 2023, et Wemo One en juin 2024 seulement.
>> Notre service - Pour vous aider à choisir les meilleures SCPI, bénéficiez de conseils d’experts gratuits grâce à notre partenaireD'où une certaine prudence à conserver : «Il ne faut surtout pas que les épargnants s'imaginent qu'ils garderont un tel rendement sur la durée, les SCPI distribuent toujours davantage la première année», avertit l'expert. Ceci en raison du délai de jouissance : lorsque vous investissez, vous patientez entre 3 et 6 mois avant de percevoir les premiers revenus. Pour une nouvelle SCPI, cela signifie, la première année, que les premiers loyers sont réellement versés sur une courte période, et pour un nombre encore réduit d'associés, ce qui «dope» la performance lorsqu'elle est annualisée. De plus, les nouvelles venues se lancent généralement avec une phase de «sponsor» durant laquelle les associés obtiennent une remise sur le prix de part. Le TD étant calculé en divisant le montant des dividendes perçus par le prix de la part, lorsque ce dernier baisse, le rendement augmente.
Un moment de marché favorable qui va progressivement s'effacer
En prime, l'ensemble de ces SCPI a aussi eu la chance d'investir dans un moment où les taux directeurs étaient élevés, ce qui a renchéri le coût du crédit et raréfié la demande immobilière : «En 2022 et 2023, le marché immobilier a donc "corrigé", face à une demande en berne, les prix ont baissé. Ce qui a permis à ces SCPI d'acheter des immeubles à de très bons rendements», explique Paul Bourdois. Or, depuis le 6 juin, la Banque centrale européenne (BCE) a entamé un cycle de baisse de ses taux directeurs, ce qui commence à faire remonter les prix de l'immobilier, et réduira donc progressivement le rendement des nouvelles acquisitions de ces SCPI. Toutefois, il s'agit aussi d'une bonne nouvelle pour les épargnants qui souhaiteraient tenter l'aventure SCPI en 2025 : comme pour un achat immobilier classique, il est en effet aussi possible d'acheter ses parts de SCPI à crédit.
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