A côté de la thématique d’investissement (diversifiée, hôtels, logistique, etc.), trois critères sont à prendre en compte pour investir sans se tromper. «Dans le contexte actuel, une sélection plus fine des SCPI est désormais indispensable», confirme Céline Mahinc, conseillère en gestion de patrimoine.
1. Décrypter la performance financière
Premier réflexe: analyser le rendement. «Au-dessous du taux de distribution moyen du marché, soit 4,53%, les SCPI ne répondent plus aux besoins de performance de mes clients», considère Emilie Varigny, conseillère en gestion de patrimoine chez Euodia. Dans notre sélection (lire le tableau), nous avons retenu les huit premières SCPI d’une certaine taille (capitalisation supérieure à 500 millions d’euros) qui ont atteint une performance supérieure à l’inflation de 2022, à savoir 5,2%. Mais attention, encore faut-il vous assurer de la capacité distributive de la SCPI dans le temps. Les revenus distribués sont principalement issus des dividendes liés aux loyers versés à la SCPI. Mais ils peuvent aussi être augmentés par des réserves (report à nouveau) ou des plus-values immobilières. Selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier), le taux de distribution de 4,53% en 2022 est composé de 4,02% issus du résultat courant, de 0,32% de plus-values et de 0,06% de report à nouveau (le solde étant lié à la fiscalité de la SCPI).
Le report à nouveau est une réserve de résultats que le gérant met de côté et qui vise à faire face à une baisse des loyers, comme pendant le Covid, par exemple. «Un report à nouveau couvrant de six mois à un an de loyer sécurise l’épargnant», estime Armand Franas, responsable études et recherches chez Rock-n-Data. A noter que vous êtes imposé sur le résultat de la SCPI, qu’il soit ou non versé en totalité. Certains gérants choisissent alors d’en distribuer un maximum, comme les SCPI de Corum qui affichent un report à nouveau proche de zéro. Pour autant, focalisez surtout sur les dividendes distribués, le reste étant la cerise sur le gâteau.
L’évolution du prix de la part est aussi à scruter. Elle mesure la hausse ou la baisse du patrimoine de la SCPI et donc une éventuelle plus ou moins-value au moment de la revente. «Pour 2022, le prix de la part des SCPI a augmenté de 0,72% en moyenne sur le marché. Ainsi, pour une valeur de parts de 1.000 euros hors frais de souscription, c’est désormais une valeur de 1.007 euros qui sont détenus par le porteur de parts dans le fonds», explique Jonathan Dhiver, fondateur de MeilleureSCPI.com. Rappelons toutefois que les SCPI, en raison de la durée d’investissement, ont plus vocation à verser des revenus qu’à faire des plus-values.
2. Préférer un patrimoine d’une certaine taille et de qualité
Plus la SCPI dispose d'une capitalisation élevée (au moins 500 millions d'euros), plus elle a de biens en portefeuille et de locataires (une centaine est une bonne référence), plus les risques immobiliers (vacance, impayés) sont réduits. L’inoccupation d'un bien pèse nécessairement moins dans un patrimoine de 100 immeubles que dans un autre de 10 actifs seulement. Ainsi les jeunes SCPI peuvent paraître alléchantes vu leur rendement élevé, mais, faute d’un patrimoine immobilier important, elles présentent aussi un risque plus élevé. Lancée en 2022, Remake Live, par exemple, affiche le plus haut rendement de 2022, à 7,64%, mais sa capitalisation n'est que de 119 millions d’euros.
Autre indicateur, le taux d’occupation financier (TOF) permet de vérifier si le parc immobilier est occupé ou non et à quel niveau. Plus ce taux est important, mieux c’est! Privilégier les SCPI dans lesquelles il est supérieur à 90%.
Face à l’obsolescence des bâtiments et aux passoires thermiques, mieux vaut également vérifier la capacité de la SCPI à engager des travaux. «Dans le rapport annuel est indiqué le montant des provisions pour financer les grosses réparations mais aussi les travaux permettant l’amélioration du bâti», précise Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy. Renseignez-vous sur l'ancienneté du parc immobilier de la SCPI et sur les travaux planifiés par le gérant. Le label ISR (investissement socialement responsable) de la SCPI est gage d'engagements environnementaux. Inutile de vous focaliser sur ce critère dans le neuf. «Dans ce cas, les biens sont couverts par la garantie décennale et répondent aux normes énergétiques les plus récentes», relève Sonia Fendler, présidente d’Altixia.
3. S’assurer de la liquidité
Par nature, l’immobilier est illiquide (difficile à vendre rapidement) et vous ne pouvez donc pas récupérer votre mise quand vous le souhaitez. La SCPI à capital variable organise cependant la liquidité des parts et vous permet de les vendre. Mais il faut qu’il y ait un acquéreur en face. Faute d’acheteurs, vous vous trouvez bloqué. Treize SCPI à capital variable, parmi lesquelles Aestiam Pierre Rendement, Crédit Mutuel Pierre 1 ou encore Ficommerce Europe, étaient dans cette situation, fin 2022. Ces blocages s’expliquent par de mauvais résultats à la suite du Covid et par les départs d’institutionnels qui ont vendu leurs parts. Vous pouvez vérifier le nombre de parts en attente d’être vendues dans le dernier bulletin trimestriel de chaque SCPI, disponible sur le site de la société de gestion.
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