Le cas : Monsieur T. s’apprête à céder la maison de famille, qu’il possède avec son frère. Que peut-il lui réclamer, alors qu’il avait personnellement entrepris la réfection du toit et le creusement d’une piscine ?
La réponse de l’avocat : Une indemnisation, à laquelle a droit tout indivisaire ayant diligenté à ses frais des travaux sur un bien détenu en commun. Mais encore faudra-t-il, pour en évaluer le montant, faire la part entre les travaux relevant d’un simple entretien et ceux ayant conduit à une amélioration du logement : si les premiers méritent, le plus souvent, un dédommagement à hauteur des dépenses engagées, dans le second cas, il faut prendre en compte la plus-value permise, au moment de la revente, par ces travaux.
La Cour de cassation a rappelé cette règle à la propriétaire d’une maison reçue en héritage avec sa sœur, qui avait entre autres payé la pose d’un portail automatique, des travaux de menuiserie, l’installation d’un climatiseur ou la réalisation d’une extension, pour un total d’un peu plus de 200.000 euros (1re chambre civile, arrêt n°21-10.578 du 12 octobre 2022).
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A cette indivisaire, qui exigeait qu’une indemnité équivalente soit retenue dans l’état liquidatif de succession, les juges ont indiqué qu’il aurait fallu distinguer, au sein de cette somme, la part correspondant aux travaux d’amélioration et « rechercher si et dans quelle mesure ceux-ci avaient accru la valeur du bien ». Une analyse partagée par la sœur de cette héritière, qui considérait que l’appréciation du logement était surtout due à l’évolution, favorable, du marché immobilier. De son côté, monsieur T. devra donc faire un décompte détaillé, à communiquer à son frère.
Par Barthélemy Lemiale, avocat à la Cour, associé du cabinet Valmy Avocats.
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