Location immobilière : quelles sont les charges du propriétaire ?

Chauffage, eau, entretien de l’ascenseur et des espaces verts… Si la plupart des dépenses de services sont récupérables sur le locataire en place, les frais de gestion de l’immeuble (assurances, syndic…), eux, sont entièrement de la poche du propriétaire bailleur. Il y a également les petits travaux de réfection à faire dans le logement et les interventions sur les parties communes, dont le coût sera parfois très élevé lors­qu’ils touchent à la structure du bâtiment, par exemple la toiture ou les façades. Autant de dépenses récurrentes qui alourdissent les charges et viennent rogner le rendement locatif attendu. Même si, nous le verrons, il est possible d’en réduire l’impact en optant pour le bon régime fiscal.

Quelles sont les charges courantes non récupérables ?

Vous devez déjà compter avec certaines dépenses locatives que la loi interdit de répercuter sur le locataire : les installations de télésurveillance, la pose et l’entretien des extincteurs, les frais de dératisation, le débouchage du vide-ordures ou la réfection des massifs et haies du jardin. Le salaire en nature du gardien (logement, fourniture d’eau, d’électricité…) est aussi entièrement à vos frais. Soit une facture totale qui peut varier de 150 à 500 euros par an, selon le type de résidence.

Les remises en état à la charge du bailleur

Avant de signer une promesse de vente, le futur propriétaire bailleur que vous êtes prendra soin de contrôler le bon état des lieux et le fonctionnement des différents équipements du logement (radiateurs, robinetterie, circuit électrique…). Mais, un jour, il vous faudra faire face à d’importantes dépenses liées à la conservation du bâti. Des organismes peuvent vous aider à alléger la note, mais elle reste souvent salée : au moins 2 000 euros pour réparer la toiture du bâtiment (démoussage, étanchéité, tuiles cassées…), de 3 000 à 6 000 euros pour ravaler les façades, et peut-être autant au titre des travaux d’économies d’énergie, déjà obligatoires dans les biens les plus mal isolés.

Encore faut-il ajouter les travaux imprévus (affaissement de sol…) ou de modernisation de l’ascenseur. Sans oublier les travaux d’urgence, comme une rupture de canalisation d’eau et les petites ­réparations des parties communes : Digicode, boîtes aux lettres, tapis de sol… En tout, en moyenne annuelle, la facture approche 1% du prix du logement.

Les assurances et frais de gestion

La gestion d’un logement a un coût, qu’il vous faut supporter intégralement. Parmi les charges usuelles : l’assurance de l’immeuble (130 euros par an pour un deux-pièces), la gestion locative déléguée (8 à 10% des loyers) et les honoraires du syndic (de 120 à 300 euros par an). Pour ce dernier poste, une récente loi devrait toutefois stopper l’inflation constante des tarifs.

Gare à vous s’il y a des impayés de charges dans la résidence

Vous pourriez avoir à régler les charges des mauvais payeurs. Selon l’Agence nationale de l’habitat (Anah), près de 15% des copropriétés affichent de gros impayés de charges. Certes, les propriétaires sérieux n’ont normalement pas à payer pour les autres, mais en cas de travaux urgents (fuite de toiture…), ils y sont bien forcés. Les dernières lois votées permettent d’éviter les plus grosses dérives (le syndic peut désormais s’adresser au tribunal pour contraindre les copropriétaires indélicats à payer leurs dettes sans délai), mais mieux vaut rester prudent : avant d’acheter un bien, examinez attentivement la «fiche synthétique» de l’immeuble, qui doit être jointe à toute promesse de vente depuis 2015, vous saurez ainsi s’il y a des mauvais payeurs dans la résidence.