Plus-value immobilière : montant et imposition

Qu’est-ce que la plus-value immobilière lors de la vente d’une maison ?

Plus-value immobilière : définition

Lorsqu’un propriétaire vend son bien, sa résidence secondaire, il est possible que le prix de vente soit supérieur au prix auquel il l’a acheté. Le propriétaire réalise alors une plus-value immobilière. La plus-value correspond donc à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’achat. Sur le montant de cette plus-value, l’État prélève un impôt.

Un impôt collecté par le notaire

Le notaire chargé de la transaction immobilière est responsable de calculer la plus-value immobilière. Pour ce faire, il déduit du prix de vente tous les frais liés à l’acquisition initiale du bien afin d’obtenir le montant net. Sur cette plus-value nette, un impôt est prélevé au titre de l’impôt sur le revenu. Ce montant est versé par le notaire à l’administration fiscale.

Quand paie-t-on une plus-value sur la vente d’une maison ?

Les plus-values immobilières taxables à l’impôt sur le revenu concernent les opérations suivantes :

• La vente d’un bien immobilier (maison, appartement, locaux commerciaux, forêt, terrain).
• La vente d’un droit attaché à un bien immobilier tel qu’une servitude immobilière.
• L’échange de biens, le partage ou l’apport en société (pour des entreprises non soumises à l’impôt sur les sociétés).
• La vente de biens ou de droits par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou un FPI.

Résidence principale et résidence secondaire : la même plus-value immobilière ?

La plus-value sur la vente d’une résidence principale et de ses dépendances est totalement exonérée de l’impôt sur le revenu. Cela doit toutefois être la résidence principale du vendeur au moment de la cession. En revanche, en France, la plus-value applicable sur la vente d’une résidence secondaire est imposable à hauteur de 36,20 %.

Comment calculer la plus-value sur la vente d’un bien immobilier ?

Le montant de la plus-value immobilière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien immobilier et son prix d’acquisition. Il dépend aussi de la durée de détention du bien.

Le prix de vente du bien immobilier

Le prix de vente d’un bien immobilier correspond à celui qui est inscrit dans l’acte de vente lors de la cession du logement. Sur ce prix, peuvent être déduits, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente, comme ceux des diagnostics obligatoires ou la TVA acquittée. Mais il peut aussi être augmenté des sommes versées au profit du vendeur comme des indemnités d’éviction.

Le prix d’acquisition de la résidence principale ou secondaire

Le prix d’acquisition est le prix du bien lorsque le propriétaire l’a acquis, plus les frais d’acquisition et de travaux. S’il a été acquis à titre onéreux, il est indiqué dans l’acte notarié et correspond au prix à l’achat. S’il a été acquis à titre gratuit, il correspond au prix retenu pour le calcul des droits de donation ou de succession, majoré des frais réels d’acquisition.

Réintégration des amortissements pour les LMNP

Auparavant, lors de la vente d’un bien en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les amortissements déduits des recettes locatives n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Depuis février 2025, ces amortissements doivent être réintégrés, augmentant ainsi le montant de la plus-value imposable.

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Quels frais peut-on déduire de la plus-value immobilière ?

Pour les frais d’acquisition ou les travaux

La valeur vénale d’acquisition est augmentée d’un montant forfaitaire de 7,5 %, pour prendre en compte les frais d’acquisition ou leur montant réel s’ils sont supérieurs (notaire, droits de mutation à titre gratuit, TVA, etc.). Le prix d’acquisition peut aussi être augmenté du montant des travaux réalisés (construction, reconstruction, agrandissement et amélioration).

Méthodes de calcul pour les travaux

Ces dépenses de travaux peuvent augmenter le prix d’acquisition selon deux modalités de calcul différentes :

• Soit via un montant forfaitaire de 15 % du prix d’acquisition. Le vendeur n’a alors pas à établir la réalité des travaux.
• Soit pour le montant réel des travaux réalisés, à condition que les travaux aient été réalisés par une entreprise (facture à l’appui).

Ce dernier a donc intérêt à demander l’application du montant forfaitaire de 15 % lorsqu’il ne peut pas justifier de dépenses réelles supérieures à 15 % du prix d’acquisition.

Quel est le taux d’imposition d’une plus-value immobilière en 2025 ?

Taux global d’imposition

La détermination du montant de la plus-value imposable correspond à la différence entre le prix de vente du logement et son prix d’achat, diminuée d’un abattement pour durée de détention. La plus-value immobilière est à la fois soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux à hauteur d’un taux global de taxation de 36,2 %.

Le barème d’imposition et les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières

L’impôt sur le revenu dû est égal à 19 % du montant de la plus-value imposable. À noter qu’il existe de nombreux simulateurs en ligne qui permettent d’estimer le montant de sa plus-value immobilière lors de la cession d’un logement. Depuis le 1er janvier 2018, les prélèvements sociaux s’appliquent sur la plus-value immo et s’élèvent à 17,2 % du montant de la plus-value imposable.

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Qu’est-ce que la surtaxe sur la plus-value immobilière ?

La surtaxe sur les plus-values immobilières est un impôt supplémentaire qui s’applique aux plus-values dans le cadre de certaines opérations, en fonction de leur montant. Elle vise à taxer plus lourdement les gains réalisés sur des biens immobiliers vendus pour des montants importants. Elle s’applique uniquement sur les plus-values de plus de 50 000 euros.

Attention, en cas de pluralité de cédants, l’appréciation du seuil est réalisée à titre individuel selon la quote-part de chacun.

Quel délai pour ne pas payer de plus-value immobilière ?

La plus-value est réduite d’un abattement qui est fonction de la durée de détention du bien immobilier. L’abattement est aussi différent selon qu’il s’agisse de la plus-value immobilière au titre de l’impôt sur le revenu ou des prélèvements sociaux. Cet abattement s’applique à compter de la sixième année de détention du bien immobilier.

Abattement sur l’impôt sur le revenu

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % chaque année entre la sixième et la 21e année, puis il descend à 4 % dès la 22e année. L’exonération de l’impôt sur le revenu est acquise au-delà de 22 ans de détention.

Abattement sur les prélèvements sociaux

Pour le calcul des prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % chaque année entre la sixième et la 21e année, puis de 1,60 % dès la 22e année. Il est ensuite de 9 % chaque année entre la 23e et la 30e année. Enfin, l’exonération est acquise au-delà de 30 ans de détention.

Quels abattements peuvent être déduits de la plus-value immobilière ?

Outre les abattements classiques liés à la durée de détention du bien, deux abattements exceptionnels peuvent s’appliquer à la plus-value immobilière : pour des opérations d’urbanisme ou de revitalisation du territoire et pour une construction en zone tendue.

L’abattement exceptionnel pour les zones tendues

Les plus-values provenant de la vente d’un immeuble ou terrain à bâtir dans une zone tendue (zones A et A bis ou B), en vue de construire des bâtiments d’habitation collectifs, profitent d’un abattement de 60 %, voire 85 % si les logements sociaux représentent la moitié de la surface totale des constructions. Il est toutefois soumis à conditions :

• La promesse de vente doit avoir été signée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.
• L’acquéreur doit s’être engagé à reconstruire un ou plusieurs logements collectifs dans les quatre ans.

Attention, l’abattement n’est pas applicable si la vente se fait à une personne de la famille (couple marié, partenaire de Pacs, concubin, enfant, etc.) ou si la cession se fait à un associé.

Abattement lié à la revitalisation du territoire

Cet abattement de 70 % vise à encourager le placement dans l’immobilier dans des zones en difficulté couvertes par une grande opération d’urbanisme. Il concerne les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et les zones de revitalisation rurale (ZRR). Il est également soumis à certaines conditions spécifiques.

Le vendeur doit être une personne physique, et le bien immobilier ne doit pas être à un usage professionnel. L’acquéreur (opérateur privé ou organisme en charge du logement social) doit s’engager à démolir les constructions pour reconstruire des logements collectifs. La promesse de vente doit avoir été conclue entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025.

Comment ne pas payer de plus-value sur une résidence secondaire ou principale ?

Attendre pour vendre son bien pour ne plus payer de plus-value

Si le vendeur possède son bien immobilier depuis plus de 22 ans, il est exonéré de l’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière. À noter que, pour un bien détenu depuis plus de 30 ans, le vendeur est aussi exonéré des prélèvements sociaux.

Autres cas d’exonération de la plus-value immobilière

Certaines plus-values immobilières sont exonérées de l’impôt sur le revenu. Il s’agit notamment :

• des plus-values immobilières réalisées lors de la cession de la résidence principale du vendeur, quelle que soit sa durée de détention ;
• des plus-values immobilières réalisées lors de la cession d’un bien de moins de 15 000 euros ;
• des plus-values immobilières lors de la vente d’un droit de surélévation (jusqu’au 31 décembre 2026)
• des plus-values réalisées lors d’une expropriation ou un remembrement.

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Quelles sont les exonérations liées au vendeur ?

Une exonération partielle pour les non-résidents en France

Par ailleurs, la plus-value est exonérée de 150 000 euros lorsqu’elle est réalisée sur une résidence en France par une personne non résidente (État membre de l’Union européenne), mais ayant vécu en France de manière continue pendant deux ans avant la cession.

Personnes résidant dans un établissement d’accueil d’adultes handicapés

Si vous résidez dans un foyer ou un établissement d’accueil spécialisé, une exonération de la plus-value immobilière lors de la vente de votre ancienne résidence principale est possible sous conditions :

• Avoir un revenu inférieur ou égal à 29 756 euros pour la première part de quotient familial.
• L’ancienne résidence principale doit être vendue dans les deux ans suivant l’entrée dans l’établissement.
• Ne pas être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour l’avant-dernière année précédant la vente.

Personnes touchant une pension de vieillesse ou une carte mobilité inclusion

Les personnes bénéficiant d’une pension de vieillesse ou de la carte mobilité inclusion sont éligibles à une exonération d’impôt sur la plus-value lors de la vente de leur résidence principale. Deux conditions pour cela :

• Votre revenu annuel ne doit pas dépasser 12 679 euros pour la première part de quotient familial (plus 3 397 euros pour une demi-part en plus).
• Vous ne devez pas être assujetti à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour l’avant-dernière année précédant la vente.

Comment déclarer une plus-value immobilière aux impôts ?

Les démarches du notaire

C’est d’abord le notaire en charge de la cession du logement qui calcule le montant de la plus-value immobilière et se charge des démarches à réaliser auprès de l’administration fiscale. Il rédige ainsi la déclaration et paie l’impôt sur la plus-value aux services de la publicité foncière du lieu où se trouve le bien.

Plus-values immobilières : remplir sa déclaration d’impôt

Pour déclarer la plus-value immobilière réalisée lors de la vente d’un bien immobilier, vous devez remplir la déclaration annexe 2042-C lors de votre déclaration annuelle de revenus. Cette déclaration permet à l’administration fiscale de calculer l’impôt sur la plus-value immobilière que vous devez payer.

Et la moins-value, qu’est-ce que c’est ?

Alors qu’une plus-value est réalisée lorsque le produit de la vente d’un actif est supérieur à son coût d’acquisition, une moins-value se produit lorsque le produit de la vente est inférieur au coût d’acquisition. En d’autres termes, une moins-value se produit lorsque vous vendez un bien pour moins que ce que vous avez payé pour l’acquérir.