Logement : Guillaume Kasbarian annonce «5 000 Accompagnateurs Rénov’ opérationnels d’ici juin»

D’abord, il est capital de rééquilibrer les règles fiscales entre les locations classiques et les locations touristiques. Aujourd’hui, les propriétaires qui louent un bien sur une plateforme type Airbnb peuvent bénéficier d’un abattement fiscal de 70%, alors que pour les bailleurs privés qui ne louent pas en meublé, il est de seulement 30%. Il faut harmoniser la fiscalité, c’est l'objet de la proposition de loi transpartisane portée par la députée Annaïg Le Meur et Inaki Echaniz. Les bailleurs doivent tous être traités de la même manière, qu’ils louent leur bien à un touriste ou à un travailleur. Si on pouvait permettre à tout le monde de bénéficier d’un abattement à 70%, on le ferait. Mais nous sommes dans une période de restriction budgétaire. Il faut stopper l’hémorragie des logements qui basculent sur le marché de la location touristique.

Il faut rassurer les investisseurs dans l’acte de louer

Comment comptez-vous relancer l’investissement locatif ?

On doit redonner confiance aux investisseurs, leur envoyer des signaux positifs, pas uniquement sur le plan financier. Il faut les rassurer dans l’acte de louer. C’est pour cette raison que j’ai porté la loi Kasbarian (il était alors député d'Eure-et-Loir, NDLR) qui vise à accélérer les expulsions des locataires qui ne paient pas leur loyer. Une fois qu’un juge a pris une décision d’expulsion, le rôle de mon ministère est de faire appliquer la loi. Nous sommes à la fin de la trêve hivernale, les décisions de justice seront appliquées avec fermeté. C’est indispensable, sinon certains propriétaires vont préférer investir dans d’autres secteurs, ou laisser leurs logements vacants.

Le ministre de l'Economie Bruno le Maire cherche à faire des économies pour réduire le déficit public. Envisagez-vous de diminuer les aides personnalisées au logement (APL) pour réduire les dépenses publiques ?

Il est évidemment nécessaire de faire des économies pour réduire le déficit public, mais il n’a jamais été question, dans ce ministère ou ailleurs, de réduire le montant des APL. Cette question n’a jamais été sur la table. Dans un contexte de marché tendu, où la demande locative est forte, réduire le montant des APL n’aurait aucun impact sur le montant des loyers. En revanche, cela mettrait une partie des candidats à la location en difficulté. Je le répète, ce n’est pas un sujet.

Les Français ont du mal à accéder au crédit immobilier. Faut-il assouplir les règles fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF), notamment les 35% d’endettement maximum ?

L’impact des taux d'intérêt sur le secteur du logement est considérable. Les taux de crédit ont augmenté de 400 points de base en 18 mois. Le HCSF impose un taux d’endettement de 35% maximum qui permet de prévenir le risque de surendettement, mais qui peut aussi être contraignant pour des ménages aisés, qui pourraient s’endetter plus sans pour autant se mettre en danger. Le député Lionel Causse a déposé une proposition de loi visant à donner plus de flexibilité aux banques pour déroger à cette règle pour les meilleurs dossiers. Il faut y réfléchir. D’ailleurs, un certain nombre d'établissements financiers appellent à un assouplissement des règles du HSCF.

Que faire sur le plus long terme ?

Structurellement, lorsque vous regardez sur les 50 dernières années, il y a un écart croissant entre l’augmentation des prix de l’immobilier et la courbe des revenus. Peut-on continuer indéfiniment à augmenter la durée des prêts pour combler ce fossé grandissant ? Je ne le pense pas. Est-ce que cet écart va continuer à s'accroître ? On voit que les prix se tassent alors que l’inflation progresse. C'est en tout cas pour cette raison que nous souhaitons par exemple décorréler le prix du foncier de celui du bâti via le bail réel solidaire (une opération qui consiste à acheter le bien sans le terrain à un prix moins élevé, NDLR). De la même manière, nous pouvons nous inspirer du modèle automobile du leasing pour devenir propriétaire. Nous revoyons les banques en juin pour faire un point d’étape.

Les Français déjà propriétaires peinent à rénover leur logement. Entre les revirements budgétaires et réglementaires, difficile de comprendre ou se situe la boussole du gouvernement sur cette question…

Je tiens déjà à rappeler que le budget de la rénovation énergétique est en augmentation de 700 millions d’euros pour 2024. Jamais l’Etat n’avait mis autant sur la table pour la rénovation énergétique des logements. Souvenons-nous qu’en 2023, l’enveloppe consacrée à MaPrimeRénov’ n’avait pas été totalement utilisée. Soit nous mettions la poussière sous le tapis pour se rendre compte qu’à la fin de l’année, la moitié du budget n’a pas été consommée, soit nous prenions en considération les remontées des artisans pour agir. Nous avons choisi la seconde solution.

Jamais l’Etat n’avait mis autant sur la table pour la rénovation énergétique des logements

Justement, les artisans ne cessent d’alerter sur le manque d’Accompagnateurs Rénov', professionnels indispensables pour chapoter les rénovations d’ampleur. Comment les déployer à grande échelle ?

Pour entreprendre ces chantiers, les ménages ont besoin d’un accompagnateur et nous en sommes en train de monter en puissance pour accélérer leur nombre. Nous allons réduire la durée de l'homologation de ces accompagnateurs et avons donné en parallèle aux préfets une instruction très claire pour faciliter leur déploiement. D’ici l’été, 600 nouvelles structures d'homologation vont être créées. Chacune d'entre elles comprendra environ 6 accompagnateurs. Des milliers d'accompagnateurs vont ainsi irriguer le territoire pour permettre des rénovations globales, qui reste l’objectif principal du gouvernement. D’ici juin, nous doublerons ainsi le nombre d'accompagnateurs. Plus de 5 000 seront opérationnels.

Faut-il privilégier les rénovations d'ampleur au détriment des petits gestes?

Les gestes simples d’isolation restent toujours plus efficaces que l’inaction. J’entends que la rénovation globale des logements est souhaitable. Mais face à la baisse du nombre de dossiers MaPrimeRénov’ fin 2023 en partie due à l’inflation, nous avons opté pour une phase transitoire pour ne pas bloquer les foyers dans leur projet de rénovation. D’ici mi-mai, chaque ménage pourra ainsi se rendre sur le site de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour des parcours simples de rénovation. J’encourage les Français à y déposer leurs devis.

Vous promettez de créer un choc d’offres de nouveaux logements. Quels sont vos objectifs chiffrés ?

Nous avons lancé le programme des “territoires engagés sur le logement”, qui va permettre de créer 30 000 logements en 3 ans, dans 22 territoires. A cela s'ajoute un plan de refonte des zones commerciales, dont le potentiel de création est de 25 000 nouveaux logements. Nous cherchons aussi à développer le modèle du LLI (logement locatif intermédiaire, NDLR), et avons signé un pacte qui permettra à 75 000 nouveaux logements d’être construits d’ici 3 ans. Nous avons par ailleurs annoncé une extension du zonage ABC à 800 communes supplémentaires, qui va leur permettre d’accéder au PTZ neuf et aux aides sur le LLI.
Le choix qui est fait n’est ni de donner un chiffre global du nombre de logements à construire en France, ni de lancer un dispositif hélicoptère qui financerait urbi et orbi tout et n’importe quoi. Le soutien de l’Etat se concentre sur des zones où la tension sur le logement est forte. Ce choix est probablement le plus utile et le plus efficace en termes de dépenses budgétaires.

Dans ce contexte, faut-il alléger les procédures de construction ?

Nous souhaitons raccourcir les délais de recours administratifs contre des projets de construction, et accélérer le traitement de ces recours. Nous souhaitons aussi digitaliser les permis de construire et les procédures d’urbanisme. Certaines simplifications se traduiront par un projet de loi qui sera présenté mi-mai en conseil des ministres. Ce n’est qu’un premier paquet de mesures. Nous souhaitons aller plus vite sur les mesures de simplification, et c’est pourquoi je rencontre tous les professionnels de la promotion et de la construction du bâtiment.

Nous souhaitons aller plus vite sur les mesures de simplification de construction

Avec la politique de zéro artificialisation nette (ZAN), faut-il assumer de construire moins de logements que par le passé ?

La loi ZAN n’empêche pas de construire, elle permet de ralentir le rythme d’artificialisation des sols. Charge ensuite aux régions, en lien avec les collectivités, d’établir des endroits où construire. Etendre plus là où il y a des besoins économiques, et moins là où la pression démographique est moindre.

Il existe des façons de construire plus sans forcément s’étaler. On peut densifier les lotissements existants, surélever des bâtiments, ou encore réutiliser les friches et des zones commerciales déjà artificialisées. Il faut plus d’offre de logements mais il faut aussi rappeler notre ambition de sauvegarder des terres pour conserver notre souveraineté alimentaire et agricole !

Souhaitez-vous revoir les quotas de logements sociaux dans les communes soumises à la loi SRU ?

Non, nous ne reviendrons pas sur les quotas de logements sociaux fixés par la loi SRU (la loi SRU fixe une obligation pour certaines communes d’accueillir jusqu’à 25% de logements sociaux au sein du parc de logements, ndlr). En revanche, le Premier ministre Gabriel Attal a annoncé son souhait d’intégrer le logement locatif intermédiaire (LLI) dans les objectifs de rattrapage au titre de la loi SRU.

Pourquoi vouloir augmenter la production de logements intermédiaires, au détriment des HLM ?

Les logements intermédiaires permettent d’abord à des gens de la classe moyenne de se loger à des loyers qui sont 10 à 15% moins chers que les loyers de marché libres (les loyers des logements intermédiaires restent toutefois supérieurs à ceux du logement social, NDLR). Ce n’est pas négligeable.

Ensuite, le logement intermédiaire permet d’équilibrer certaines opérations de construction. Prenons l’exemple d’un ensemble immobilier à Anglet (Pyrénées-Atlantique), construit récemment. Sur les 109 logements à l’intérieur, on compte environ 30 logements sociaux, une dizaine de logements intermédiaires, quelques logements en bail réel solidaire, et des logements aux loyers libres. Le modèle économique était équilibré, l’immeuble est sorti de terre. Si le maire et les promoteurs avaient fait le choix d’un immeuble composé à 100% de logements sociaux, il aurait été plus difficile à construire. Du point de vue des investisseurs, les immeubles deviennent plus rentables s’ils font cohabiter à la fois du LLI et du logement social, en plus de créer de la mixité sociale.

Ces logements intermédiaires permettront-ils de désengorger les files d’attentes de logements sociaux ?

Aujourd’hui, 2,6 millions de personnes attendent un logement social. Avec le logement intermédiaire, on souhaite répondre aux besoins des classes moyennes, qui ne sont pas prioritaires. Cela reste une meilleure solution que celle d’attendre pendant 10 ans son logement social, sans certitude de l’obtenir.