Ce vendredi 23 janvier, à Rosny-sous-Bois, en présence de présidents d’organisations professionnelles majeures du bâtiment, de la promotion, de la transaction et de la gestion, au côté de la présidente de l’Union sociale pour l’habitat - qui rassemble tous les organismes HLM de France -, flanqué de plusieurs ministres dont celui de la ville et du logement ; le Premier ministre a lancé un grand plan de relance de la production résidentielle, avec l’objectif ambitieux de 2 millions de logements d’ici à 2030.
D'abord, c’est bel et bien une fonction de la parole politique que d’être ce que les sémiologues appellent «performative». En clair, par sa puissance, elle crée la réalité en encourageant les acteurs à s’engager. Elle catalyse les énergies. De ce point de vue-là, et Sébastien Lecornu n’en est pas responsable, la parole politique ne jouit plus du crédit qu’elle a eu et tous les sondages le révèlent. La confiance dans nos décideurs publics est écornée et au-delà de nous parler d’amour il faut que nos responsables nous donnent des preuves d’amour. Sans compter que depuis les années récentes un ministre, un gouvernement ne bénéficient pas de la durée: Monsieur Lecornu sait qu’il ne sera en tout cas plus à ses fonctions actuelles en 2030 (il pourra être encore aux affaires, bien sûr, et va s’y employer) et par voie de conséquence il faudrait que ceux qui le suivront endossent les mêmes objectifs.
À cet égard, il est étonnamment légitime à promettre… L’engagement d’atteindre ces niveaux de production ne saurait être contredit parce que les niveaux prévus de façon volontariste sont les bons, partagés par tous. Aucune voix politique ne s’est d’ailleurs élevée pour contrarier ni nuancer le propos. Notre pays a besoin de 400 000 logements de plus chaque année. Seulement voilà, on part d’une production de l’ordre de 270 000 en 2025, à peine plus de la moitié. Une accélération qui correspond à un quasi doublement de la vitesse actuelle est-elle réaliste ?
Le gouvernement vient de donner des preuves sinon d’amour, du moins de considération du logement. Elles sont insuffisantes, certes, mais réelles et fortes. Avec 500 millions de plus, pour partie essentielle obtenus par réduction de la ponction annuelle à cause de la réduction du loyer de solidarité inventée par Emmanuel Macron en 2017 (les HLM ont dû baisser leurs loyers pour permettre une baisse corrélée des aides au logement), les bailleurs sociaux vont pouvoir construire davantage, en l’occurrence 25% de plus. Leur chef de file, Emmanuelle Cosse, considère l’objectif à portée de main. Quant aux promoteurs privés, relanceront-ils des opérations pour vendre des logements collectifs à des accédants, à des investisseurs… et à des organismes HLM (ils sont à l’origine dans leurs programmes de plus de la moitié de la construction de logements HLM)?
Un nouveau dispositif fiscal qui a du souffle
Oui, et ils le disent haut et fort: le nouveau dispositif fiscal, mis au point au cours des derniers mois, demandé depuis des années par la filière, vient d’être inscrit dans la loi de finances passée aux forceps du 49.3. Il crée la possibilité pour un ménage qui acquiert un logement neuf pour le louer, pendant 9 ans au moins, de l’amortir, c’est-à-dire de réduire d’une partie de la valeur du bien leurs revenus fonciers. Les taux retenus sont de 3,5% par an si le loyer est intermédiaire, 4,5% si le loyer est social et 5,5% s’il est très social. En outre, le déficit foncier s’il en est constaté un peut venir réduire la base des revenus globaux du contribuable.
Le mécanisme a du souffle et va éveiller des vocations d’investisseurs. À des générations de réductions fiscales, chaque année menacées par Bercy, il substitue une logique économique incontestable, qui s’est imposée dans l’univers des entreprises, l’amortissement des biens servant à l’exploitation de l’activité. L’investisseur est reconnu comme un producteur de service logement, loin du rentier stigmatisé par le Président de la République dans tous ses discours depuis huit ans. On peut raisonnablement tabler sur 40000 à 50000 logements de plus par an à destination locative. Surtout, ces investisseurs constituent en quelque sorte pour les promoteurs le fond de sauce qui leur permet d’afficher un taux de précommercialisation suffisant pour rassurer les banquiers, en sorte qu’ils financent les opérations de promotion.
Au passage, et cela a déjà commencé, le marketing de la mesure sera bruyant. Les promoteurs savent faire : on peut parier que l’opinion va très vite avoir largement connaissance des bienfaits du dispositif Jeanbrun… sans que l’Etat ait eu à débourser un euro pour le promouvoir dans les médias!
Des corrections nécessaires
Deux regrets, et il appartiendra à Sébastien Lecornu, dans les meilleurs délais, de corriger ces défauts : les logements achetés et mis sous ce régime ne devront pas héberger des locataires ascendants ou descendants, et la maison individuelle neuve est exclue du dispositif. Double absurdité idéologique. Au nom de quoi un ménage qui investit ne pourrait-il loger un parent, qui acquittera de toute façon le même loyer ? Au nom de quoi la maison locative, qui correspond à une demande identifiée dans la périphérie des métropoles et dans les territoires ruraux, n’est-elle pas éligible?
Enfin, le Premier ministre tombe bien : il promet au moment où les électeurs vont renouveler leurs maires ou confier à leur maire actuel un mandat de plus. On sait qu’avant les échéances électorales les élus calment le jeu et ralentissent ou gèlent les autorisations de construire - dont ils sont maitres -, pour ne pas troubler la population, et se détendent après leur élection.
Bref, l’alignement de planètes est bien là. Il reste que des causes exogènes pourraient fausser la donne. La confiance sera-t-elle suffisante dans notre pays pour que les Français investissent? Les peurs géopolitiques seront-elles mises de côté au moment de procéder à un investissement locatif ? Les taux d’intérêt, les intérêts fussent-ils déductibles fiscalement, ne vont-ils pas augmenter, en particulier parce que les marchés vont trouver notre budget inapte à réduire assez notre déficit public ? Or les investisseurs aussi doivent présenter une équation équilibrée entre leurs revenus et les mensualités: une hausse de ces remboursements risque de compromettre des projets, que les prêteurs ne soutiendront pas.
Les raisons d’y croire sont incontestables. On a matière à avoir envie d’avoir envie, pour citer encore le rockeur préféré des Français. Tiens, d’ailleurs, les stars vont-elles recourir au dispositif ? Sans aucun doute ! À propos d’image et de communication, on approuvera à ce que le ministre de la ville et du logement donne son nom à cet amortissement: il l’a défendu et sa contribution a beaucoup compté.
On aura néanmoins une pensée empreinte de gratitude pour Valérie Létard, sa prédécesseure, et François Bayrou, alors à Matignon, pour les députés et sénateurs qui se sont battus et avaient écrit le scénario dans les différentes versions du projet de budget qui n’ont pas été votées finalement, en sorte que l’enfant naisse. À tous ceux-là, les Français devront, espérons-le, de moins peiner pour trouver une location.
