Appel de fonds : définition, fonctionnement et paiement

Qu'est-ce qu'un appel de fonds en immobilier ?

En immobilier, un appel de fonds est un document envoyé au propriétaire d'un bien, appartement ou maison, afin de régler une somme d’argent liée à sa construction ou à sa jouissance. L’appel de fonds a une valeur de facture. Autrement dit, il s’agit d’une demande de paiement. Il peut être adressé au propriétaire dans le cadre de travaux dans une copropriété, de la construction d'un bien immobilier ou de la vente d'un immeuble à rénover.

Quels sont les différents types d’appel de fonds ?

Il existe différents types d’appel de fonds.

Financement de travaux de la copropriété

Il y a tout d’abord l’appel de fonds adressé en matière de copropriété. Il s’agit d’un document appelant le règlement des charges courantes dues en raison de l’entretien des parties communes collectives de l’immeuble. Elles correspondent à différents services tels que le ménage, l’entretien des espaces verts, l’eau nécessaire aux espaces collectifs ainsi que l’électricité.

Un appel de fonds permet de régler les travaux prévus par le budget prévisionnel et dont le principe a été arrêté en assemblée générale. Les copropriétaires doivent donc régler ces appels (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Ceux-ci leur sont généralement adressés par trimestre.

Il peut aussi intervenir pour couvrir des dépenses imprévues ou des projets de grande envergure dépassant le budget initial. Par exemple : réparation de la toiture, d'une canalisation, d'une façade fragilisée...

Construction d'une maison ou d'un appartement

Deuxième type d’appel de fonds, celui adressé aux propriétaires dans le cadre d’un bien en cours de construction. Il peut s’agir d’une maison individuelle ou d’un appartement. Ces appels sont adressés dès lors qu’il y a un contrat de construction de maison individuelle ou de vente en l’état futur d’achèvement - VEFA (articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Vente d’immeuble à rénover (Vir)

Dernier type d’appel, celui correspondant à la vente en état futur de rénovation énergétique (Vefr). Dans ce type d’opération, aussi appelée vente d’immeuble à rénover (Vir), un propriétaire s’engage à réaliser un certain nombre de travaux de rénovation énergétique dans un immeuble.

En contrepartie, il perçoit des sommes de la part d’un futur acquéreur – celui-ci devenant alors propriétaire au fur et à mesure de l’achèvement des rénovations. Ce régime spécifique est prévu par les articles L. 262-1 et suivants du Code de la Construction et de l’habitation.

Qui paie l’appel de fonds ?

L’appel de fonds est adressé au propriétaire ou futur propriétaire du bien. Tout dépend du type d’opération dont il est question.

L'appel est adressé au copropriétaire par le syndic de copropriété

En matière de copropriété, c’est le copropriétaire qui règle l’appel de fonds. Celui-ci lui est adressé par le syndic de copropriété en exercice qui administre l’immeuble au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires. Les fonds sont détenus à la banque jusqu’à règlement en temps réel des différents prestataires.

L'appel est adressé au propriétaire par le constructeur

En matière de construction de maison individuelle, c’est le propriétaire du terrain sur lequel la maison est édifiée qui paie les appels adressés par le constructeur.

L'appel est adressé à l'acquéreur par le promoteur et le notaire

Dans le cadre d'une vente en l'état de futur achèvement (VEFA), l'acquéreur doit effectuer les paiements en fonction d'un échéancier prévu dans le contrat de réservation. Ils servent à financer les dépenses engagées par le promoteur au fur et à mesure de la construction. Le premier appel de fonds est toujours réalisé par un notaire.

L'acquéreur du bien en cas de Vefr

Enfin, en matière de Vefr (vente en l’état futur de rénovation) c’est l’acquéreur du bien qui paie les appels correspondants aux différentes étapes de réalisation des travaux de rénovation.

Comment fonctionne l’appel de fonds dans le cadre de la construction d’une maison ?

Le contrat de construction prévoit l'ensemble des appels de fonds

Dans le cadre de la construction d'un bien immobilier, le contrat de construction de la maison individuelle prévoit l’ensemble des appels de fonds qui seront appelés au fur et à mesure de la réalisation des travaux. Faisant la loi des parties, le contrat fixe un prix global à l’avance. Il ne pourra être augmenté qu’en vertu des dispositions contractuelles.

La loi fixe le pourcentage maximum du prix exigé par le constructeur

Ce prix est une mention obligatoire du contrat de construction de maison individuelle (articles L 231-2 et R 231-5 du Code de la Construction). La loi fixe le pourcentage maximum du prix que le constructeur peut exiger du futur propriétaire appelé maître de l’ouvrage. Celui-ci est échelonné selon les différentes étapes de construction de la maison, donc à différents stades du chantier (article R 231-7 du Code de la Construction). Ainsi, tout paiement avant la signature du contrat et à des moments non prévus par le contrat est interdit.

Détails des pourcentages en fonction de l'avancée des travaux

Les sommes versées par le maître d’ouvrage correspondent ainsi à un pourcentage du prix total. Elles sont appelées selon le calendrier suivant :

• 3% à la signature du contrat (5% s’il existe une garantie de remboursement)
• 15 % au moment de l’ouverture du chantier
• 25 % à l’achèvement des fondations
• 40 % à l’achèvement des murs
• 60 % à la mise hors d’eau de la construction
• 75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air de la maison
• 95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de chauffage, de menuiserie et de plomberie.
• 5% à la réception des travaux ou au moment de la levée des réserves

Comment faire un appel de fonds ?

Le syndic de copropriété établit l'appel de fonds avec son service comptable

L’établissement de l’appel de fonds relève du savoir-faire et de l’expertise du professionnel concerné. En matière de copropriété, le syndic se charge d’établir les appels de fonds en lien avec son service comptable. Il devra donc conjointement examiner les dépenses de l’immeuble, les factures et le règlement de copropriété lui donnant la clé de répartition des charges.

Une demande de paiement encadrée par la loi

Les appels de fonds relatifs à la VEFA, la Vefr ou au contrat de construction de maison individuelle sont encadrés par la loi. Ils sont plus faciles à établir, correspondant à un pourcentage du prix fixé pour l’acquisition du bien à construire ou en cours de rénovation.