Bail réel solidaire (BRS) : définition, condition et avantage

C’est quoi le BRS (Bail Réel Solidaire) ?

BRS : un dispositif d’accession à la propriété en France

Selon l’article L. 255-1 du Code de la Construction et de l’habitation, le bail réel solidaire est celui par lequel un organisme de foncier solidaire (OFS) consent à un preneur des droits réels en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements. Avec, s’il y a lieu, obligation pour ce dernier de construire ou réhabiliter des constructions existantes.

La durée de ce bail est encadrée, étant consentie pour une durée minimum de 18 ans et pas au-delà de 99 ans.

Encadrement légal

Le bail réel solidaire est un dispositif créé par une loi du 6 août 2015 dite pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques. L’ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 est venue en préciser le régime : elle a été transposée dans le Code de la Construction et de l’habitation aux articles L.255-1 et suivants.

Qui a droit au bail réel solidaire ?

Conditions pour bénéficier du BSR

Le bail réel solidaire n’est pas accessible à tous. Il faut justifier de plusieurs conditions. Hormis la question des ressources, elles dépendent des accords définis entre les organismes fonciers solidaires avec les collectivités. Sont ainsi établies des typologies concernant les logements avec composition des ménages pouvant les occuper.

D’autres critères peuvent également entrer en ligne de compte, comme la proximité avec le lieu de travail et l’éligibilité au parc social locatif. Enfin, le logement doit être occupé à titre de résidence principale.

De nouvelles conditions liées au patrimoine en 2025

À partir du 1er janvier 2025, le bail réel solidaire (BRS) sera soumis à de nouvelles conditions. Les futurs occupants devront ainsi signer une déclaration sur l’honneur précisant qu’ils ne possèdent pas de bien immobilier "adapté à leurs besoins et capacités financières" pouvant servir de résidence principale.

De même, il sera nécessaire d’attester que vous ne possédez pas non plus de bien en location, dont les loyers perçus vous permettraient d’acheter dans un parc privé.

BRS : plafonds de ressources 2024

Voici les plafonds de ressources permettant d’accéder au dispositif pour l’année 2024. Fixés par décret, ils dépendent à la fois de la composition du foyer et de la zone d’habitation. Le revenu pris en compte est le revenu fiscal de référence de l’année N-2.

Comment fonctionne le bail réel solidaire ?

Un contrat juridique entre un OFS et une collectivité locale

Les organismes de foncier solidaire sont des organismes à but non lucratif créés par les EPCI (établissements publics de coopération intercommunale), EPF (établissements publics fonciers) et des bailleurs HLM. Ils ont pour but d’acquérir des terrains bâtis ou à bâtir et d’en demeurer propriétaires.

Les bénéficiaires achètent des droits réels sur le bâti

Autrement dit, avec le bail réel solidaire, il y a dissociation du foncier et du bâti. Le bénéficiaire du dispositif achète uniquement le logement et loue le terrain sur lequel il est bâti à un organisme foncier solidaire. Le loyer consenti dans le cadre de l’opération par l’OFS est généralement faible : c’est donc ce mécanisme qui permet de faire baisser le prix du logement.

Pourquoi acheter un logement en BRS ?

Une économie importante pour le ménage

C’est l’avantage numéro un. En achetant uniquement la partie bâtie du logement, l’économie réalisée est importante. Elle est estimée à 20 à 40 % en fonction du secteur géographique, et ce, en comparaison avec une acquisition classique comportant logement + terrain. Ainsi, le BRS permet à des ménages modestes d’accéder à un logement en dessous des prix du marché.

Une TVA réduite et un abattement de la taxe foncière

Il y a d’autres avantages comme :

• La TVA réduite à 5,5 % en cas de logement neuf.
• Les charges d’entretien de copropriété et la taxe foncière sont à charge, mais un abattement est appliqué sur la taxe foncière (limité, selon les communes).
• Une garantie de rachat du logement par l’OFS.
• La possibilité de financer l’acquisition avec un PTZ (prêt à taux zéro) pour les primo-accédants.

Quels sont les inconvénients du BRS ?

Limitation de la valeur patrimoniale

Le BRS implique que le bien immobilier reste sous la propriété d’un organisme de foncier solidaire. Les occupants ne peuvent donc pas bénéficier d’une valorisation complète de leur bien, ce qui limite le patrimoine accumulé.

Durée limitée

Le bail est généralement conclu pour une durée de 18 à 99 ans, ce qui peut être perçu comme une insécurité à long terme pour les occupants. À l’issue de cette période, le bien doit revenir à l’organisme propriétaire, et les conditions de renouvellement ne sont pas toujours claires.

Conditions de revente

En cas de revente, les occupants ne peuvent pas vendre le bien à un prix libre. Le prix de revente est encadré par des critères fixés à l’avance, ce qui peut réduire les gains financiers pour le propriétaire.

Accès restreint

Le BRS est destiné aux ménages à revenus modestes, ce qui signifie que de nombreux acheteurs potentiels peuvent être exclus. Les critères d’éligibilité peuvent également varier d’une région à l’autre, rendant le dispositif moins accessible selon les zones géographiques.

Comment acheter un bien immobilier en bail réel solidaire ?

Avec un bailleur social ou un promoteur

Il faut savoir que les organismes fonciers solidaires (OFS) concluent des partenariats avec les bailleurs sociaux qui commercialisent ce bail réel. Il est plutôt rare de rencontrer les OFS sur le terrain. La procédure d’acquisition a donc le plus souvent lieu avec un bailleur social ou un promoteur immobilier. Lorsque le terrain est à bâtir, elle ressemble à ce qui se passe dans le cadre d’une VEFA.

Rechercher un bien immobilier

Pour identifier un achat en BRS potentiel, les candidats peuvent consulter des sites spécialisés ou contacter des agences immobilières, mais mieux vaut consulter directement les offres publiées sur des plateformes en ligne dédiées, des sites d’annonces immobilières ou directement sur le site de l’OFS.

Préparer son dossier de candidature

Une fois le bien trouvé, le candidat doit déposer un dossier de candidature, comprenant des informations personnelles : revenus et justificatifs de situation financière. Ce dossier est à envoyer à l’organisme de foncier solidaire, qui étudiera la demande d’achat en BSR.

Attendre l’évaluation du dossier

Avant l’ouverture de la commercialisation du bien, les dossiers sont ensuite rendus anonymes et évalués en fonction d’une grille de points. Les meilleures candidatures sont ensuite examinées par une commission de sélection, qui sélectionne les futurs acquéreurs.

Signature du contrat de réservation et de l’acte authentique

Une fois votre demande acceptée, un contrat dit de réservation est signé entre les deux parties. Il est confirmé par un acte authentique devant notaire. Lorsque l’immeuble est déjà bâti, les parties signent un avant-contrat, puis l’acte de vente est formalisé devant notaire.

Quel est le montant du loyer du terrain ?

Le montant du loyer est prévu par décret comme le précise l’article L. 255-2 du Code de la construction et de l’habitation. Celui-ci précise également que l’organisme de foncier solidaire peut — en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération — appliquer des seuils inférieurs.

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Quelles obligations après un achat en BRS ?

Après signature du BRS, le locataire doit maintenir les lieux en bon état d’entretien et de réparation. En outre, le bien immobilier peut être cédé en cours de bail suivant un prix encadré inférieur au prix du marché et seulement à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources.

Que choisir : un achat en BRS ou PSLA ?

Fonctionnement du Prêt Social Location-Accession (PSLA)

Le Prêt Social Location-Accession (PSLA) est un dispositif qui permet de louer un logement avec une option d’achat à terme (généralement entre cinq et 15 ans). Le logement est financé par un prêt social, et vous payez une partie du loyer qui est intégrée dans le prix d’achat futur. Le PSLA vise principalement les primo-accédants et jeunes ménages à revenus modestes.

Une durée et des loyers différents

L’achat en BSR permet l’accès à la propriété à un prix abordable, dans le cadre de baux de longue durée, notamment en zone tendue. Le PSLA, lui, permet d’accéder à la propriété avec un engagement à long terme, tout en testant le logement avant d’acheter. Les loyers versés par le futur acquéreur durant la période de location sont souvent moins élevés, et une partie est déduite du prix d’achat.

Un accès à la propriété différent

L’achat en BSR impose des limitations sur la valorisation du bien et sur le prix de revente. Les candidats ne bénéficient par de la pleine propriété, ce qui peut limiter l’accès à un patrimoine accumulé. Avec la PSLA, La propriété complète est acquise à l’issue de la période de location.

Comment revendre un bien acheté en BRS ?

Revendre un bien immobilier acheté en Bail Réel Solidaire (BRS) implique de suivre un processus spécifique, car le cadre du BRS impose certaines restrictions sur la revente.

Comprendre les conditions de revente

Le prix de vente d’un bien en BRS est encadré par l’organisme de foncier solidaire (OFS). Cela signifie qu’il faut respecter un prix de vente maximum déterminé par des critères comme la surface, l’emplacement et l’évolution des prix immobiliers dans la région.

L’OFS peut aussi avoir un droit de préemption, ce qui signifie qu’il peut avoir la priorité pour racheter le bien avant que vous ne le proposiez à d’autres acheteurs.

Préparer la vente

Avant la vente, il faut informer l’OFS de son intention de revendre. Cela est souvent requis par le contrat de bail. L’OFS peut procéder à une évaluation du bien pour déterminer le prix de revente conforme aux conditions du BRS. Il faut ensuite rassembler les documents nécessaires pour la vente (contrat de bail réel solidaire, acte de propriété, diagnostics immobiliers).

Fixer le prix

Puis, en fonction de l’évaluation faite par l’OFS et des critères de revente, fixer le prix de vente du bien. Les propriétaires en BRS ont la possibilité de revendre leur bien avec une plus-value encadrée (prix indexé sur l’Indice des coûts de construction). Cela permet aux propriétaires de bénéficier d’une valorisation de leur bien tout en respectant les conditions établies.

Finaliser la vente

Une fois un acheteur trouvé, comme lors de l’achat, il suffit de signer un acte de vente. L’acte doit respecter les conditions du BRS et être validé par l’OFS. Après la signature, il ne restera plus qu’à remettre les clés et tous les documents relatifs à la propriété à l’acheteur.

Attention, selon les termes du contrat de BRS, vous pourriez avoir des obligations de rapport après la vente, notamment en matière de suivi de la revente.

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