Qu’est-ce que la vente à réméré ?
Définition de la vente à réméré ou vente avec faculté de rachat
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, consiste pour un propriétaire (le vendeur) à vendre un bien immobilier à un acquéreur (le réméré ou investisseur), tout en se réservant le droit de le racheter ultérieurement, à un prix convenu à l’avance, dans un délai fixé par les parties.
Vente à réméré dans l’immobilier : Code civil
La vente à réméré est une opération prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil. La vente à réméré est donc une véritable vente. Elle se distingue d’un rachat de crédit ou d’un portage immobilier par sa nature juridique : le transfert de propriété est réel à l’issue de la vente, mais conditionné par une possibilité de rachat ultérieur.
Organismes de vente à réméré
Les intermédiaires spécialisés (agences de réméré, portage immobilier) accompagnent le vendeur dans la recherche d’un investisseur et la structuration financière. Depuis les années 2010, la DGCCRF et le Conseil supérieur du notariat ont renforcé la vigilance sur ce type d’opération pour éviter les pratiques assimilables à de l’usure ou à des ventes forcées déguisées.
Comment fonctionne la vente à réméré ?
Vente en réméré : intervention d’un notaire obligatoire
La vente à réméré est conclue devant un notaire qui se charge à la fois de conseiller le vendeur et de rédiger l’acte. Ce dernier assure la validité juridique de l’acte, informe les parties de leurs droits et obligations, et veille à la sécurité de la transaction. Il rédige l’acte authentique de vente avec faculté de rachat.
Comme dans le cadre d’une vente classique, l’acquéreur peut être trouvé de particulier à particulier ou par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Il existe également certaines sociétés spécialisées dans ce type d’opération qui servent d’intermédiaire.
Estimation et détermination des conditions
Avant la signature, le vendeur doit faire estimer son bien par un professionnel pour déterminer à la fois le prix de vente et le prix de rachat, fixé contractuellement. Pendant cette période, le vendeur reste occupant du bien, mais il n’en est plus propriétaire. En contrepartie, il verse à l’acquéreur une indemnité d’occupation mensuelle, assimilée à un loyer.
Contrat de vente à réméré
Le fonctionnement de la vente à réméré repose bien sûr sur un contrat, qui précise l’ensemble des conditions de l’opération. Il mentionne notamment :
- le prix de vente initial et le prix de rachat convenu ;
- la durée de la faculté de rachat ;
- le montant de l’indemnité d’occupation ;
- les frais à rembourser lors de la levée de l’option (frais de notaire, taxes, dépenses éventuelles effectuées par l’acquéreur pour l’entretien du bien).
Le notaire s’assure que la clause de réméré respecte la loi et que le vendeur comprend les conséquences, comme le risque de perdre le bien en cas de non-rachat dans les délais déterminés.
Délai d’achat de la vente à réméré
Le délai de rachat est compris entre six mois et cinq ans maximum. Ce délai est impératif et ne peut pas être prolongé, même par décision judiciaire. Pendant cette période, l’acquéreur est pleinement propriétaire du bien : il en assume les charges et les risques, bien que le vendeur puisse continuer à l’occuper contre paiement de l’indemnité prévue.
À l’expiration du délai
À l’expiration du délai, deux situations peuvent se présenter :
- Le vendeur parvient à racheter son bien : il exerce la faculté de rachat, rembourse à l’acquéreur le prix, les frais engagés et, le cas échéant, les dépenses effectuées sur le bien. Il redevient pleinement propriétaire.
- Le vendeur ne parvient pas à racheter le bien : il perd définitivement la propriété du logement (souvent sa résidence principale). Dans ce cas, il devient occupant sans droit ni titre et doit libérer les lieux.
Prêt bancaire vs vente à réméré : pourquoi éviter le prêt ?
Pour un propriétaire en difficulté, obtenir un prêt devient très compliqué ou coûteux (taux d’usure, garanties exigées). L’avantage de la vente à réméré est qu’elle ne repose pas sur un crédit traditionnel : le vendeur cède temporairement son bien à un investisseur contre une somme immédiate, sans devoir recevoir un prêt qu’il rembourserait avec intérêts.
Quels sont les avantages de la vente à réméré ?
Une solution de financement immédiate
La vente à réméré offre au propriétaire la possibilité d’obtenir rapidement des liquidités sans passer par un établissement bancaire. Il bénéficie d’un financement direct sans intérêts supplémentaires d’emprunt. Cette solution est utile pour faire face à des difficultés financières urgentes, telles que des dettes fiscales, un risque de saisie ou une interdiction bancaire.
Un outil de restructuration financière
Le réméré agit comme un levier de redressement financier : il s’agit d’un outil de restructuration des dettes qui évite bien souvent la saisie immobilière et la vente par adjudication du bien immobilier. En assainissant sa situation, le vendeur peut obtenir la levée d’une inscription au FICP de la Banque de France.
Ce mécanisme s’adresse donc aux personnes en situation de surendettement, mais disposant encore d’un actif immobilier susceptible de leur servir de garantie temporaire.
Une alternative pour conserver son logement
La vente à réméré permet au vendeur de rester dans le logement en versant une indemnité d’occupation à l’acheteur pendant toute la durée du contrat. Cette continuité d’occupation à assez long terme, combinée à la faculté de rachat, fait du réméré une solution transitoire entre la vente et le maintien dans le bien.
Quels sont les risques de la vente à réméré ?
Perte définitive de sa propriété
Dans la majorité des cas, le principal risque est la perte totale du bien immobilier si le vendeur ne parvient pas à racheter le bien dans le délai prévu. L’opération repose sur une capacité future d’emprunt et de remboursement, souvent incertaine. À défaut, le vendeur devient simple occupant sans droit ni titre.
Une opération incertaine
La vente à réméré peut être comparée à un pari sur l’amélioration de la situation financière du vendeur. Tout dépend de l’ampleur de son endettement, de l’évolution de ses revenus et de sa capacité à obtenir un prêt bancaire pour le rachat. Les intermédiaires et investisseurs spécialisés étudient donc chaque dossier avec prudence.
Des coûts à ne pas sous-estimer
La vente à réméré entraîne plusieurs charges financières. Le vendeur occupant doit verser une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant peut représenter une dépense importante. Lors du rachat, il devra rembourser le prix principal, mais aussi les frais engagés par l’acheteur. Ainsi, le réméré doit être envisagé comme une mesure temporaire coûteuse.
Quelle est la fiscalité sur une vente à réméré ?
Principe général de la fiscalité du réméré
Sur le plan fiscal, la vente à réméré est considérée comme une véritable vente immobilière dès le début du pacte. En conséquence, les règles fiscales qui s’appliquent sont celles d’une cession classique. Le transfert de propriété étant réel et immédiat, la vente déclenche les droits d’enregistrement et peut, le cas échéant, entraîner une imposition sur la plus-value.
En revanche, si le vendeur exerce ensuite sa faculté de rachat dans le délai convenu, certaines conséquences fiscales initiales peuvent être neutralisées ou corrigées.
Fiscalité pendant la période de réméré
Durant la période de réméré, le vendeur n’est plus propriétaire du bien : il en devient occupant en contrepartie du versement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette indemnité, bien qu’équivalente à un loyer, n’a pas la même nature juridique :
- Pour le vendeur, elle n’est pas déductible ni considérée comme un loyer.
- Pour l’acquéreur, elle peut être considérée comme un revenu foncier imposable.
- Le bien sort du patrimoine du vendeur : il n’est donc plus assujetti à la taxe foncière.
Fiscalité en cas de rachat du bien
Lorsque le vendeur exerce sa faculté de rachat dans le délai prévu, le fisc considère qu’il s’agit d’une revente par l’acquéreur et d’un rachat par le vendeur initial. L’opération donne donc lieu à un nouvel acte notarié, entraînant à nouveau le paiement des droits de mutation. Toutefois, l’administration fiscale autorise parfois une neutralisation partielle de la fiscalité :
- si la faculté de rachat est exercée dans un délai court (souvent moins de 12 mois) ;
- et si le bien n’a pas été exploité ni revendu à un tiers pendant cette période.
Dans ce cas, l’administration peut considérer que la première vente n’a pas entraîné un transfert définitif de propriété au plan économique, et la plus-value initiale peut être rectifiée ou annulée.
Quelle différence entre portage immobilier et vente à réméré ?
Nature juridique
La vente à réméré est une véritable vente avec faculté de rachat : le vendeur transfère la propriété de son bien à un acquéreur tout en se réservant le droit de le reprendre. Le portage immobilier, en revanche, ne repose pas sur un cadre légal. Il s’agit d’un montage contractuel privé, élaboré par des sociétés spécialisées.
Fonctionnement pratique
Dans une vente à réméré, le propriétaire vend son bien à un investisseur pour obtenir des liquidités immédiates. Le portage immobilier fonctionne différemment : le bien est racheté par une société de portage qui en devient propriétaire juridique, mais le vendeur peut y rester domicilié en tant qu’occupant.
Souvent, il devient associé minoritaire de la société détentrice du bien ou signe une promesse de rachat lui garantissant la possibilité de récupérer son bien après une période définie, de trois à cinq ans. Le rachat s’effectue alors à un prix convenu dès le départ.
Objectif
La vente à réméré s’adresse aux propriétaires en difficulté financière immédiate. C’est une solution de dernier recours. Le portage immobilier, de son côté, vise des situations financières plus variées. Il s’adresse à des propriétaires souhaitant préserver la valeur de leur patrimoine ou éviter la vente définitive de leur bien, tout en obtenant temporairement des fonds.
Exemple concret de vente à réméré
Le propriétaire d’une maison à Lyon a contracté plusieurs dettes fiscales et risque la saisie de son bien. Il décide de procéder à une vente à réméré pour obtenir des liquidités rapidement.
- Le bien est vendu à un investisseur pour 250 000 euros, contre une valeur réelle estimée à 320 000 euros.
- À la signature de l’acte de vente, il est prévu que le propriétaire pourra racheter son bien dans un délai de 24 mois au prix convenu de 265 000 euros, soit le prix initial majoré des frais et indemnités.
- Il reste dans sa maison pendant ces deux ans et verse à l’investisseur une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros.
Deux ans plus tard, ayant rétabli sa situation financière, il obtient un prêt bancaire et exerce sa faculté de rachat. Il redevient propriétaire de son bien. Si, au contraire, elle ne parvient pas à racheter dans le délai imparti, l’investisseur devient définitivement propriétaire.
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