C’était une des mesures annoncées le 5 juin 2023 par la Première ministre, Elisabeth Borne, à l'issue du Conseil national de la refondation dédié au logement : «Favoriser l’accès à la propriété, notamment au renforcement du bail réel solidaire», dit BRS. Le service après-vente a été respecté puisque l’exécutif a publié un arrêté le 14 décembre 2023 augmentant les plafonds de ressources des ménages éligibles au bail réel solidaire. Environ 3,8 millions de nouveaux ménages auront donc accès au dispositif à compter de 2024. L’exécutif espère ainsi augmenter la production de ce type de logements d’environ 600 unités par an, soit une hausse de plus de 50% par rapport au rythme actuel.
«Le projet de loi de finances pour 2024 aligne revalorise les revenus d’éligibilité du BRS sur celui du prêt social location-accession, tout en alignant le zonage sur celui du dispositif Pinel. C’est une bonne nouvelle de simplification et d’élargissement», s'enthousiasme Norbert Fanchon, président du promoteur Gambetta.
Créé par la loi Alur de 2014 et renforcée par la loi Elan de 2018, le bail réel solidaire permet à un ménage d’acquérir un bien immobilier en devenant uniquement propriétaire des murs du logement. Ce système lui permet de devenir propriétaire avec des décotes pouvant atteindre 40% par rapport aux prix libres du marché immobilier. Le particulier demeure en revanche locataire du terrain sur lequel est bâti le logement, via un bail de très longue durée atteignant plusieurs décénnies, ce qui le contraint à s’acquitter d’un loyer à un organisme foncier solidaire.
Le loyer dépend de la décote à l’achat
Cet organisme, créé à l'initiative de coopératives HLM ou de collectivités locales, est la clé de voûte du système. Il acquiert les terrains grâce à un financement de la Caisse des dépôts et les conserve afin de s’assurer que les prix proposés soient nettement inférieurs aux montants réellement pratiqués sur le marché. «Si l’on achète un bien à 1 000 euros par mètre carré, il faut le vendre 700 euros pour opérer une réduction de 30% par rapport aux prix libres, explique Norbert Fanchon. La moitié de cette décote est permise grâce au taux réduit de TVA à 5,5%, et l’autre moitié grâce à l’étalement des loyers du terrain sur 80 ans.»
Pour les foyers qui voudraient se lancer dans un tel projet immobilier, gardez en tête cette règle économique : plus la décote consentie est importante, plus le loyer foncier à payer est élevé, sachant que ce dernier tourne autour de 2 euros par mètre carré et par mois. «Notre premier BRS concernait 28 logements à Bry-sur-Marne, se souvient Philippe Jarlot, président de MDH promotion. Nous les avions achetés pour un prix de 6 000 euros par mètre carré, puis nous l’avons vendu à des particuliers pour 3 800 euros, soit 36% de moins. En échange, nous avions fixé une redevance assez importante de 2,7 euros par mois et par mètre carré. A l’inverse, à Montigny-le-Bretonneux, nous n’avons appliqué qu’une décote de 30%, mais la redevance foncière n'était que de 1 euro par mètre carré et par mois. Tout est question d’équilibre financier.»
Le dispositif a le vent en poupe. Si seulement 22 petits logements ont été livrés en 2020, près de 1 000 constructions ont été lancées en 2022. Une trajectoire qui témoigne «d’un engouement croissant des collectivités locales pour cette nouvelle offre», se réjouit le gouvernement.
Seuil écueil au dispositif : les propriétaires d’un bien acquis par un bail réel solidaire ne sont pas libres de fixer eux-mêmes le prix de revente. «Il n’y a aucune différence sur l'usage du bien, ni de différence fiscale car l’on continue de s’acquitter de la taxe foncière. En revanche, la valeur de revente est fonction du prix d’achat, majoré de l’indice de référence des loyers ou de l’inflation calculée par l’Insee, rappelle Philippe Jarlot. Le BRS permet avant tout aux ménages qui ne sont pas capables d’être propriétaires de le devenir.»
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