Location Airbnb : conditions, réglementation et démarches

Qu’est-ce que Airbnb ?

Une plateforme de location saisonnière

Airbnb est l’une des plateformes digitales les plus célèbres de location saisonnière. Créée en 2008, elle permet aux propriétaires de biens meublés de louer leur logement, ou une partie de celui-ci, à des voyageurs pour une courte durée.

Différents types de logements proposés à la location

Les hôtes sur Airbnb proposent une grande variété de logements, allant de la chambre partagée à l’île privée. Il existe quatre types de logements :

• les logements entiers (appartement, maison, villa, cabane, château…) ;
• les chambres privées ;
• les chambres d’hôtel ;
• chambres partagées.

Un des leaders de la location de meublés touristiques

Véritable alternative aux hôtels traditionnels, Airbnb est devenu un acteur incontournable de la location de meublés de tourisme. Selon une étude de Deloitte, publiée en 2024, 44 millions de voyageurs ont séjourné dans des locations de courte durée en 2023, générant plus de 43 milliards d’euros d’impact économique dans les villes et villages de France.

Qui a le droit de faire du Airbnb en France ?

Tout propriétaire peut louer en meublé de tourisme sur Airbnb, sous réserve du droit de la copropriété et, selon la commune, des règles de changement d’usage et/ou d’enregistrement. Ainsi, si le logement fait partie d’une copropriété et que le règlement de copropriété comprend une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, il n’est pas possible de le mettre sur Airbnb.

Peut-on louer sa résidence secondaire sur Airbnb ?

Un propriétaire peut louer sa résidence secondaire sur Airbnb à condition :

• de ne pas être présent durant la location ;
• de ne pas louer le logement plus de 90 ou 120 jours consécutifs au même client ;
• de demander son inscription au répertoire Sirène de l’Insee ;
• de déclarer le meublé de tourisme en mairie (les procédures varient selon le lieu d’habitation).

Limite de location Airbnb : quel nombre de jours maximum autorisé ?

Loi Airbnb : une durée de location limitée à 90 ou 120 jours

Depuis 2017, la loi limitait la location de sa résidence principale à 120 jours par an dans les communes ayant instauré un enregistrement. Depuis janvier 2025, la loi Meur de 2024 permet aux communes, par décision motivée, d’abaisser ce plafond à 90 jours par an. En cas de dépassement, la loi prévoit une amende pouvant atteindre 15 000 euros.

Les résidences secondaires ne sont pas soumises à ce plafond ; elles relèvent du changement d’usage (souvent avec compensation) dans les grandes villes.

Villes concernées : Paris, Lyon, Marseille…

Paris, pionnière en la matière, a réduit dès le 1er janvier 2025 la durée maximale de location des résidences principales à 90 nuitées par an. D’autres grandes villes (18 en tout en France) suivent le mouvement : Lyon a voté en 2025 une mesure similaire qui sera effective au 1er janvier 2026, de même que Marseille (à partir de 2026) ou Bordeaux (à compter de 2026).

Des exceptions possibles

Les exceptions légales préexistantes demeurent – ainsi, louer plus de 120 jours reste possible sans sanction si le dépassement est dû à une obligation professionnelle, un motif de santé ou un cas de force majeure. La jurisprudence a récemment rappelé ces exceptions. Les chambres d’hôtes ne sont pas soumises à cette limite des 120 jours, puisque le propriétaire reste chez lui.

Quelles sont les restrictions imposées par la nouvelle loi dite Anti-Airbnb en 2025 ?

Promulgation de la loi Le Meur Anti-Airbnb

Face à la pénurie de logements dans de nombreux territoires et à l’essor des locations de courte durée via des plateformes type Airbnb, le législateur a durci la réglementation. La nouvelle loi Airbnb n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur ou « anti-Airbnb ») renforce l’encadrement des meublés de tourisme. Promulguée fin 2024, elle est applicable depuis 2025.

Déclaration et numéro d’enregistrement obligatoires

Tout logement meublé proposé en location de courte durée, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou non, doit faire l’objet d’une déclaration préalable via un téléservice aboutissant à un numéro d’enregistrement. Cette procédure, généralisée à l’ensemble du territoire, devra être mise en place au plus tard le 20 mai 2026.

Le loueur doit indiquer si le logement est sa résidence principale (et en apporter la preuve en fournissant un avis d’imposition mentionnant cette adresse). Toute annonce doit afficher le numéro d’enregistrement et les communes auront accès aux informations fournies, ce qui facilitera les contrôles.

Pouvoirs accrus pour les communes

Cette nouvelle loi renforce l’arsenal à disposition des maires pour réguler les meublés touristiques. Toutes les communes en zone tendue ou à forte proportion de résidences secondaires peuvent, par une simple délibération, soumettre à autorisation le changement d’usage des logements en meublé de tourisme.

Le maire a la faculté de suspendre le numéro d’enregistrement et d’ordonner aux plateformes de retirer une annonce si le logement présente un danger (immeuble frappé d’un arrêté d’insalubrité ou de péril)

Définition de quotas de meublés

Les maires peuvent aussi définir des quotas de meublés touristiques sur leur territoire et délimiter dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme) des secteurs réservés à l’habitation principale (« servitude de résidence principale » obligeant les nouvelles constructions à être occupées à titre de résidence principale).

Par ailleurs, le champ des règles de changement d’usage s’élargit : les communes dotées d’un tel règlement pourront l’étendre aux locaux non destinés à l’habitation (bureaux, commerces…) afin d’éviter des contournements (par exemple, la transformation d’un bureau pourra être soumise à autorisation).

Interdiction de louer des passoires thermiques

Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, les propriétaires ne pourront plus mettre leur résidence secondaire en location sur Airbnb si son diagnostic de performance énergétique est classé G. Si le logement est déjà en location sur Airbnb et qu’il s’agit d’une passoire thermique F ou G, le propriétaire dispose de dix ans pour porter son DPE au minimum à D.

À partir de 2034, tous les meublés de tourisme en France métropolitaine devront afficher un DPE entre A et D, alignant ainsi ces locations sur les exigences du parc locatif permanent fixées par la loi Climat et Résilience. Le maire peut à tout moment exiger qu’un propriétaire lui communique le DPE valide de son logement.

Régulation des locations dans les copropriétés

Dorénavant, un vote à la double majorité (au moins 2/3 des voix) suffit pour modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les meublés de tourisme dans l’immeuble. Jusqu’alors, l’unanimité était requise. Cette possibilité ne concerne toutefois que les immeubles dont le règlement comporte déjà une clause dite « d’habitation bourgeoise ».

De plus, tout nouveau règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit mentionner explicitement si la location de courte durée y est autorisée ou prohibée. Enfin, un propriétaire qui déclare en mairie son logement en meublé touristique doit en informer le syndic de copropriété.

Quelles sont les réglementations à respecter pour louer un bien en Airbnb ?

Respecter la réglementation de la location de meublés touristiques

Mettre en location son appartement ou sa maison sur Airbnb revient à le faire entrer dans la catégorie de la location de meublés touristiques. Des règles viennent donc à s’appliquer. Premièrement, le bien ne peut pas être mis à la location plus de 90 ou 120 jours par an (articles L324-1-1, D324-1 et suivants du Code du tourisme).

Proposer un bien de compensation

Afin de limiter le nombre de loueurs Airbnb, certaines communes très tendues, comme Paris, prévoient que le bailleur d’une résidence secondaire doit proposer un bien de compensation. C’est-à-dire qu’il doit racheter un autre bien qui n’est pas une habitation (un fonds de commerce) pour le transformer en habitation, dans la même zone.

Attention, ce n’est pas le cas de toutes les communes. Pour connaître le régime applicable, le propriétaire doit se renseigner directement auprès des services de la ville concernée (article L. 631-7-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Respecter les normes de sécurité

Le propriétaire doit s’assurer que le logement dispose des équipements obligatoires, tels que détecteurs de fumée, installations électriques conformes, absence de risques liés au gaz ou à l’eau… Il est recommandé de prévoir un extincteur et de fournir les consignes de sécurité, notamment les issues de secours. Le respect de ces normes est obligatoire et contrôlable.

Quelle est la règle 80/20 pour Airbnb ?

La règle 80/20 n’est pas un texte légal officiel, mais une règle pratique adoptée par de nombreux hôtes pour gérer leur activité. Elle est inspirée du principe de Pareto (80/20) et s’applique généralement de deux manières :

• Gestion du temps et des efforts : 20 % des tâches les plus importantes (accueil des voyageurs, nettoyage, communication) génèrent 80 % de la satisfaction des clients.
• Rentabilité et revenus : 80 % des revenus proviennent de 20 % des logements ou des périodes de location.

Quelles sanctions en cas de dépassement du nombre de jours autorisés de location ?

Le renforcement de la réglementation s’accompagne d’un resserrement des contrôles et de décisions de justice importantes.

Amendes pour les propriétaires

En cas de dépassement du nombre de jours, la loi prévoit désormais une amende pouvant atteindre 15 000 euros. En cas de manquement à l’obligation de déclaration, des amendes peuvent être infligées : jusqu’à 10 000 euros si le meublé n’est pas déclaré/enregistré, et jusqu’à 20 000 euros en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro.

Contrôle des plateformes et data-sharing

La loi ELAN de 2018 avait déjà posé des obligations aux plateformes. Le règlement européen 2024/1028 impose, à partir de 2025/2026, une coopération accrue : les plateformes devront vérifier la présence d’un numéro d’enregistrement valide pour chaque annonce et transmettre périodiquement aux municipalités le nombre de nuitées louées pour chaque logement.

Ce partage de données automatisé a pour objectif de faciliter l’application des plafonds de 90/120 jours et le repérage des « multi-propriétaires ».

Comment mettre son bien en location sur Airbnb ?

Les démarches pour mettre son logement en location sur Airbnb sont très simples. Pour cela, il suffit de créer un compte sur la plateforme, puis de rédiger son annonce. Elle doit comporter un certain nombre de détails :

• lieu de situation du bien ;
• nombre de pièces ;
• prix ;
• équipements ;
• options de réservation ;
• photos…

Depuis janvier 2025, avant sa publication, l’hôte doit présenter un justificatif de domicile à la place de l’attestation sur l’honneur exigée jusqu’alors, et ce, afin de limiter les fraudes.

Quelle est la procédure d’un enregistrement Airbnb en mairie ?

Faire sa déclaration en ligne

Une déclaration préalable est demandée dans toutes les villes, afin de pouvoir louer son bien sur Airbnb. Il est possible de faire sa déclaration en ligne sur Service public ou sur le site officiel de sa commune. La loi généralise cette déclaration au plus tard le 20 mai 2026 pour tout meublé de tourisme.

Indiquer son numéro d’immatriculation dans les annonces d’offre Airbnb

À l’issue de la procédure, le propriétaire reçoit un numéro d’immatriculation via le téléservice national dédié. Il doit l’indiquer dans chaque annonce d’offre de location sur Airbnb. Hormis le cas de ces villes, les autres communes de France ne requièrent aucune démarche préalable.

Quelle est la nouvelle loi fiscale sur les locations Airbnb en 2025 ?

Nouvelle loi sur les locations saisonnières et les meublés de tourisme 2025

En parallèle des contraintes administratives, les pouvoirs publics ont entrepris de réduire l’attrait fiscal des locations meublées touristiques, jugé excessif. Le projet de loi de finances 2024 et la loi Le Meur de 2024 ont ainsi revu à la baisse plusieurs avantages fiscaux.

Fiscalité sur les locations Airbnb : des abattements réduits

Les revenus tirés de la location meublée relevaient souvent du régime Micro-BIC avec un abattement forfaitaire pour charges très généreux. À compter des revenus 2025, ces abattements fiscaux sont abaissés de manière drastique :

• 50 % d’abattement (plafond de 77 700 euros de chiffre d’affaires annuel) pour les meublés classés et les chambres d’hôtes (contre 71 % d’abattement et 188 700 euros de plafond avant).
• 30 % d’abattement (plafond de 15 000 euros de recettes) pour les meublés non classés (contre 50 % et 77 700 euros de plafond avant).

Ces nouveaux taux, présentés comme la fin d’une « niche fiscale Airbnb », s’appliquent aux revenus encaissés dès le 1er janvier 2025.

Plus-values immobilières des LMNP

Un autre avantage jusque-là prisé des propriétaires de locations saisonnières était la possibilité, dans le régime réel du statut LMNP, de déduire des amortissements chaque année, sans réduire le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul d’une éventuelle plus-value à la revente. Ce mécanisme permettait de minorer fortement l’impôt sur la plus-value.

Il a été supprimé par la loi de finances 2025. Désormais, les amortissements devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value en cas de cession, ce qui augmente mécaniquement l’impôt dû. Concrètement, le prix d’acquisition sera réduit du montant des amortissements déduits, évitant ainsi qu’un propriétaire n’efface une partie de son gain imposable par le jeu de ces déductions.

Surtaxes et taxes locales

Depuis 2017, les communes situées en zones tendues peuvent majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires jusqu’à +60 % pour décourager les logements non occupés à l’année : c’est le cas de Paris, Lyon, Bordeaux, Biarritz, etc.

Par ailleurs, la région Île-de-France a instauré dès 2024 une surtaxe de séjour spécifique de 200 % de la taxe de séjour communale. Cette majoration, votée à l’article 140 de la loi de finances 2024, est collectée en même temps que la taxe de séjour par les plateformes et reversée à l’autorité organisatrice des transports.

Comment déclarer ses revenus Airbnb ?

Les revenus Airbnb apparaissent sur le relevé annuel fourni par la plateforme. Airbnb envoie ce document à la fois au contribuable et à l’administration fiscale. Ils doivent être reportés dans la déclaration d’impôt sur le revenu, à la case 5ND pour micro-BIC ou sur la déclaration des recettes réelles pour le régime réel.

Un locataire peut-il sous-louer l’appartement ou la maison où il réside ?

Par principe, selon la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la sous-location est interdite. Cependant, si le locataire obtient l’autorisation écrite de son propriétaire, il est en droit de sous-louer le bien qu’il occupe sur Airbnb. Il doit aussi obtenir son aval sur le montant du loyer. Le prix au mètre carré, dans le cadre de la sous-location, ne peut dépasser celui payé par le locataire principal.

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